買賣不動產之債權契約是否應以簽立書面契約？

11 Jan, 2018

問題摘要：

對於不動產買賣契約的形式，民法確實沒有明確要求必須以書面形式成立，因此在法律上，不動產買賣的債權契約屬於不要式契約，只要雙方就不動產的標的物及價金互相同意，即可成立買賣契約。然而，為了促使當事人對不動產買賣更加謹慎，並為了證明的需要，根據民法第166條之1第1項的規定，買賣不動產的買賣契約本身需要作成公證書，成為要式契約。雖然目前尚未施行民法債編施行法第36條第2項的規定，但這並不影響不動產買賣契約的性質，仍然是不要式契約。然而，為了具備法律效力，不動產買賣契約必須依據民法第758條的規定，以書面形式作成物權契約，並進行登記。在實務上，通常是由土地代書來處理，作成不動產買賣契約書，以確保契約的有效性和法律效力。

律師回答：

關於這個問題，買賣不動產雖為高價商品，但契約成立仍可以口頭成立。對於不動產買賣，民法有提供相對明確的規定，以確保交易的正確性和安全性。民法第345條指出，只要買賣雙方對於標的物和價金達成共識，買賣契約即可成立。這反映了一個基本的法律原則：只要交易雙方意思表示一致，契約便成立，不論其形式如何。

必要之點

依照民法第153條第1項規定，當事人互相意思表示一致者，契約即為成立；當事人對於必要之點，意思表示一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立。在買賣契約之情形，依照民法第345條第2項規定，當事人就標的物與價金互相同意時，買賣契約即為成立。

簡單來說，就是並不要求訂定契約一定要用書面的方式，即使雙方只是口頭上意思表示一致，但只要達成合意，則契約仍然成立。而在口頭達成合意的情形，有時並無法將所有細節交代清楚。

因此，只要對於契約必要之點達成合意，則雙方間的契約就可以推定成立，對於當事人間沒有表示的部分，則或者由雙方日後再為合意，或者最終如果還是沒有辦法合致的話，則由法院依事件性質定之（民法第153條）。在買賣契約的情形，只要雙方對於標的物及價金達成合意，則契約就已經成立了

要式契約

簽訂契約的形式分為「要式契約」與「不要式契約」。原則上契約以不要式契約為原則，要式契約為例外。「不要式契約」不須依一定方式就能成立或生效者。

契約的簽定除要式契約外，並未強制規定要用一定之方式，通常都是以契約標的物的重大性來選擇契約簽定之方式，其目的是為了要明定當事人之間的權利義務，有些是為了實體法上證據考量；有些則是具備警示功能，使當事人在簽訂契約時有慎重考慮的機會；有些則是基於是為了便利主管機關之監督（例如證交法第十九條），又或者是為了達成一定公示的作用，或便於辦理登記等等不一而足。

「要式契約」是指除當事人意思表示一致外，仍須依一定方式始能成立或生效的契約。例如移轉不動產所有權所簽訂「書面」的契約。法定要式契約通常是以「書面」、「登記」及「公開儀式」為履行方式，例如契約以負擔不動產物權的移轉、設定或變更的義務為標的者，應由公證人作成公證書（參見民法第166-1條）。

不動產的買賣及移轉契約

當涉及到不動產的買賣，雖然債權契約（即買賣權利與義務的約定）可以是不要式的，但實際上對於物權的移轉（即不動產所有權的轉移），卻必須進行登記，而登記前提通常需要書面契約。這一點在民法第758條中有明確規定，要求不動產物權的取得、設定、喪失或變更必須進行登記，且相關法律行為需以書面形式進行。

但我們法律上對於債權契約無要求必須要式，不動產物權移轉之契約，雖以書立契據為必要之方式，而關於買賣不動產之債權契約，則本為不要式行為，若雙方就不動產之標的物及價金互相同意，即不能謂其買賣之債權契約尚未成立。本院著有二十年上字第一二○七號判例。至於本院三十一年上字第三二五六號判例，係就不動產物權之移轉或設定行為應踐行之方式而為闡釋（最高法院74年台上字第1374號判決）。

「要式契約」與「不要式契約」的概念，正好解釋了為何在不動產交易中，書面契約與公證在實務上非常重要。雖然法律並未強制要求不動產債權契約必須書面化，但出於證明和紀錄的需要，以及對交易雙方法律保護的考量，實際操作中往往透過書面契約來完成。

為促使當事人對不動產買賣謹慎為之，並為作證明之用，於民法第166條之1第1項規定，買賣不動產的買賣契約本身，依該規定須作成公證書，而成為「要式契約」。惟依民法債編施行法第36條第2項但書的規定，目前仍尚未施行。

民法第166條之1規定的公證要求，目前雖未實施，但這一規定的設立意在提高交易的透明度與正當性，未來實施後將對不動產交易帶來更深遠的影響。

因此，迄至目前為止，不動產買賣的債權契約仍為不要式契約，並不以作成書面契約為必。但物權契約為發生不動產所有權移轉的法律效果，依民法第758條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。，應作成「物權契約書面」。在不動產買賣實務上，即是由土地代書，作成「不動產買賣契約書」。

總之，對於不動產的買賣，雖然債權契約在法律上不必要式，但考慮到交易的重要性與複雜性，以及物權移轉的法律要求，進行妥適的書面化和適當的法律程序是非常重要的。