房地法問題-買賣不動產之債權契約是否應以簽立契約？

律師回答：

關於這個問題，買賣不動產雖為高價商品，但我們法律上對於債權契約無要求必須要式，不動產物權移轉之契約，雖以書立契據為必要之方式，而關於買賣不動產之債權契約，則本為不要式行為，若雙方就不動產之標的物及價金互相同意，即不能謂其買賣之債權契約尚未成立。本院著有二十年上字第一二○七號判例。至於本院三十一年上字第三二五六號判例，係就不動產物權之移轉或設定行為應踐行之方式而為闡釋（最高法院74年台上字第1374號判決）。

為促使當事人對不動產買賣謹慎為之，並為作證明之用，於民法第166條之1第1項規定，買賣不動產的買賣契約本身，依該規定須作成公證書，而成為「要式契約」。惟依民法債編施行法第36條第2項但書的規定，目前仍尚未施行。因此，迄至目前為止，不動產買賣的債權契約仍為不要式契約，並不以作成書面契約為必。但物權契約為發生不動產所有權移轉的法律效果，依民法第758條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。，應作成「物權契約書面」。在不動產買賣實務上，即是由土地代書，作成「不動產買賣契約書」。