債權人為外國人,無法來台塗銷抵押權,應該如何處理?

25 Mar, 2024

問題摘要:

抵押權效力、以及抵押權消滅後的登記,特別是對於外國抵押權人在操作過程中的特別要求。在不動產貸款交易中,抵押權的設定為債權人提供了一個法律機制,確保債務人違約時能迅速而有效地回收債務。關於抵押權人的權利,本國人、外國人並無分別,只是在地政事務所辦理塗銷登記時,外國人無法委任代理人辦理,須本人到場,與本國人不同。
 

律師回答:

關於這個問題,抵押權設定是在不動產貸款交易中的一種法律程序,借款人在獲得借款時,將自己的房屋作為擔保品,並賦予債權人特定權益。當借款人未能履行合約還款義務時,債權人可根據抵押權向法制,確保在債務人違約時能夠迅速而有效地院申請拍賣抵押物,以償還未還債務。抵押權設定有助於保障債權人的權益,同時提供了一種法律機追回欠款。
 
依民法第860條「普通抵押權」規定:「稱普通抵押權者,謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產,得就該不動產賣得價金優先受償之權。」
 
「抵押權塗銷登記」就是把不動產上的這份抵押權進行塗銷的行為。至於何時會需要進行塗銷呢?最普遍情形就是當借款還清時,代表債務已清償,可以進行抵押權塗銷登記該不動產已經被查封法拍,就會被塗銷,因為不再是抵押品了。抵押權設定超過請求權20年,可以向法院請求塗銷登記抵押權。
 
土地登記規則第40條規定:
申請登記時,登記義務人應親自到場,提出國民身分證正本,當場於申請書或登記原因證明文件內簽名,並由登記機關指定人員核符後同時簽證。
前項登記義務人未領有國民身分證者,應提出下列身分證明文件:
一、外國人應提出護照或中華民國居留證。
二、旅外僑民應提出經僑務委員會核發之華僑身分證明書或中央地政主管機關規定應提出之文件,及其他附具照片之身分證明文件。
三、大陸地區人民應提出經行政院設立或指定之機構或委託之民間團體驗證之身分證明文件或臺灣地區長期居留證。
四、香港、澳門居民應提出護照或香港、澳門永久居留資格證明文件。
五、歸化或回復中華民國國籍者,應提出主管機關核發之歸化或回復國籍許可證明文件。
 
權利人私人借貸,可向債權人領取抵押權塗銷文件:1、債務清償證明書;2、他項權利證明書;3、原設定契約書;4、債權人身分證明文件;5、債權人印鑑證明。債權人攜帶身分證正本親至轄區地政事務所辦理者免附印鑑證明。
 
辦理抵押權塗銷登記時,如係法院判決塗銷登記應附法院判決確定證明文件。他項權利塗銷登記,得由他項權利人、原設定人或其他利害關係人單獨聲請之。原抵押權人為金融機構,其印鑑已向地政所備查者,得免檢附原抵押權人印鑑證明。
 
商業金錢往來,並不限於本國人,所以外國人可以成為債權人,自然抵押權人也可以是外國人了,關於抵押權人的權利,本國人、外國人並無分別,只是在地政事務所辦理塗銷登記時,外國人無法委任代理人辦理,須本人到場,與本國人不同。蓋無非因無戶籍者無法提出印鑑證明
 
以本國人為例,債務人在清償債務後,可以自行持相關文件到地政事務所辦理塗銷,但必須取得債權人提供之印鑑證明,但能申請印鑑證明者,限於本國人,戶政事務所不接受外國人申辦印鑑證明。所以在缺少外國人印鑑證明的情況下,外國抵押權人就必須親自到地政事務所一同辦理塗銷了,讓地政承辦人員當面做人別確認(須持護照證明身分),此舉也是保護債權人之法律上權益,畢竟塗銷抵押權登記之影響非同小可,怕被債務人偽造文書而塗銷,自然要特別慎重。
 
蓋申辦抵押權塗銷登記應檢附抵押權人出具之債務清償證明書或抵押權塗銷同意書、或抵押權拋棄書、抵押權利人印鑑證明(抵押權人未能持國民身分證親自到地政局核對身分者,應檢附原因發生日期前1年以後核發之印鑑證明)他項權利證明書及申請人身分證明等相關文件。但抵押權人為金融機關且已將委託書及印鑑證明送地政局核備者,免附印鑑證明。
 
所以抵押權人是外國人時,債務人清償債務時,應請外國人飛來臺灣,一同辦理塗銷抵押權及收受款項(或辦理塗銷同日一同至銀行匯款),才能確保抵押權順利塗銷,否則就必須透過訴訟方式為之。
 
(相關法條=民法第860條=土地登記規則第40條)

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