房屋被賣掉,承租人可否再繼續住下去?房屋是違章建築可以嗎?
問題摘要:
當房屋被出售時,承租人是否可以繼續住下去,主要取決於房客房客買賣不破租賃房客原則。根據民法第425條第1項,當出租人將租賃物交付給承租人後,即使出租人將所有權轉移給第三人(例如通過賣房),原租賃契約對於新所有權人仍然有效。這意味著承租人可以繼續依照原契約住下去。租賃物必須已經交付給承租人,並且承租人已經實際占有該租賃物。原租賃契約仍在有效期限內,承租人可以繼續依契約享有租賃權利。如果租賃契約的期限超過五年或是未定期限且未經公證,則房客房客買賣不破租賃房客房客原則不適用。在這種情況下,新所有權人不必遵循原租賃契約,承租人可能需要與新所有權人重新協商租賃條件。如果房屋涉及強制執行程序(例如,拍賣等),新所有權人可能會在強制執行程序中獲得房屋,此時承租人可能無法再依據原租賃契約繼續居住。
律師回答:
關於這個問題,房客在公司附近承租了一間房子,環境堪稱幽雅,離上班地點又近,當初就是基於這個理由,所以與房東簽約時,租賃期限一訂就是三年,以免經常在為搬家苦惱,沒想到房客才住了一年多,房東即因為準備移民加拿大,最近委託房屋仲介公司處理,擬將該房屋賣掉,因此,房客非常擔心所住的房子被房東賣掉後無法再繼續住下去。如果房子真的移轉與第三人後,原來的租賃契約是否繼續生效,承租人可不可以再繼續住下去呢?
我國民法第四百二十一條規定,所稱租賃,係指當事人約定,一方以物租與他方使用、收益,他方支付租金之契約。出租人將房屋租與他方使用,最主要的目就是收取租金,房子出租後,當然交由承租人占有使用,惟出租人在租賃關係存續中,將該租賃物所有權轉讓與第三人時,承租人之權利是否受到影響呢?依民法第四百二十五條規定:「出租人於租賃物交付後,縱 將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。」,對於法律如此規定,我們稱之為所有權讓與不破租賃原則。
保護承租人權益:
這一法律規定確保了承租人可以繼續使用租賃物,即使房屋被出售給其他人,也不會因為所有權的轉移而受到影響。
租賃契約的效力擴展:
即使租賃契約最初僅存在於出租人與承租人之間,民法第425條使該契約的效力延伸至新所有權人,承租人可以直接與新所有權人繼續履行原租賃契約。
有了前述法律的規定,始能保護承租人的權益,換句話說,租賃契約原本祇存在於出租人與承租人之間,雙方受租賃契約的拘束,與第三人一點關 係都沒有,但有了民法第四百二十五條的規定,使租賃關係也拘束到第三人 (即買受房屋的人)的權利行使,使承租人在使用收益中的房屋,並不因出租人有權利賣掉而受到一丁點的影響,也就是說,在承租人與受讓人間,勿須再另立租賃契約,於受讓之時當然發生租賃關係,亦即當然讓受出租人所有的權利,並承擔其義務,原出租人更不能終止契約,要求返還租賃物。
承租人有了法律的保護,使其租賃關係繼續存在,惟其租賃期限並非無限期的繼續,仍須以原租賃契約所訂的期限來履行,租期屆滿,租賃關係即 消滅,未定期限者,如果有土地法第一百條之情形者,仍得終止租賃契約。房東將房屋賣給第三人,第三人依法律之規定,要承受出租人所有的 權利及義務,使租賃契約仍舊存續,故承租人房客仍可依租賃契約繼續住 下去,直至租期屆滿。
所有權讓與不破租賃要件
有效的租賃契約:該租賃契約必須是在房屋所有權讓與前合法成立並且有效的。
租賃物已交付:租賃物必須已經交付給承租人並且承租人占有該物。
第三人的權利與義務繼承:新的房屋所有權人(受讓人)在接收房屋後,必須承擔原來房東的權利和義務,這包括維持租賃契約的有效性。
「事實上處分權」與「所有權」的權能並無實質區別,因此在實際操作中,違章建築的買賣仍然具有事實上的處分權效力,應該適用民法第425條的規定。換句話說,這種情形下,即便是違章建築,承租人仍然可以主張租賃契約對新所有權人繼續有效。
目前我國最高法院69年度台上字第720號民事判例是採取否定說的見解,最高法院認為民法第425條已經明確規定要以「所有權」讓與為條件,如果只是讓與事實上處分權就不符合該要件,因此無法移轉讓與所有權的違章建築就無法適用該規定。然而臺灣高等法院103年度上更(一)字第138號民事判決卻持相反見解,認為事實上處分權與所有權的權能並無差別,民法第425條所謂「所有權」讓與,當然也包括「事實上處分權」讓與,因此違章建築可以適用該規定。
在涉及違章建築或其他未經登記的不動產時,法院對於是否適用「所有權讓與不破租賃」的原則可能有不同見解。這在實務中可能會導致判決上的分歧,但在一般情況下,合法且符合規定的租賃契約在房屋出售後仍然有效。
總結來說,根據民法第425條的規定,在一般情況下,房屋被賣掉後,承租人仍可以依照原租賃契約繼續住下去,除非契約不符合相關的法律規定或涉及強制執行。
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