公寓大廈公共基金法律觀念

11 Dec, 2020
公寓大廈公共基金法律觀念

 

我們想讓你了解的是

 

公寓大廈公共基金為公寓大廈管理主要經費來源,而公共基金財源,除建築物起造人(建商)按照工程造價提撥,按照區分所有權人會議決議收繳之管理費。公共基金部分,由於公寓大廈長期修繕,實務上大多未另行收取,而是每年從管理費的餘額提撥一定比例至公共基金。公寓大廈公共基金管理之優劣,對於公寓大廈管理關係至關重要,應有了解之必要。

管理費與公共基金為公寓大廈整體維護、修繕與運作之主要來源。公共基金財源,除建築物起造人(建商)按照工程造價提撥,按照區分所有權人會議決議收繳之管理費。公共基金部分,由於公寓大廈長期修繕,實務上大多未另行收取,而是每年從管理費的餘額提撥一定比例至公共基金。「管理費」由管理委員會全權管理與使用,但須符合規約授權的範圍,也就是說,不能使用在規約沒有授權的項目;而「公共基金」的動用,則一定要經過區分所有權人會議決議。

 

關於公寓大廈公共基金設置義務、來源、提交方式、管理及移交義務,於第18條、第19條、第20條),因此公寓大廈管理條例有為確保基金之建全而有種種規定,移交時,原管理負責人或管理委員會拒絕將基金使用、報表公告或移交,經催告於七日內仍不公告或移交時,管理負責人或新管理委員會得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。

 

公寓大廈之公共基金之來源

 

故未確保基金之運用與安全依公寓大廈管理條例第18條規定公共基金應設專戶儲存,並由管理負責人或管理委員會負責管理。起造人就公寓大廈領得使用執照1年內之管理維護事項,應按工程造價一定比例或金額提列。(區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。本基金之孳息。其他收入(公寓大廈管理條例第18條規定)。

 

一般所稱之管理費性質即屬公共基金。此依    最高行政法院91年度判字第1644號判決,認管理費係由住戶按月給付,作為一般性支出之運用,性質上應屬同條例第十八條第一項第二款所稱之「區分所有人依區分所有權人會議決議繳納之費用」應屬公共基金;由此可知不論此名為管理費或公共基金其於實務上之見解均屬同一性質之費用均適用前述第二十一條之規定。

 

公共基金之管理

 

(1)主管機關之提前介入:起造人於公寓大廈使用執照申請時,應提出繳交各直轄市、縣(市)主管機關公庫代收公共基金之證明。

(2)公共基金之移交:於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人,並完成依第57條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣(市)主管機關報備,由公庫代為撥付。

(3)管理委員會之責任:

專責管理:公共基金應設專戶儲存,並由管理負責人或管理委員會負責管理。

公告運用情形:管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告(公寓大廈管理條例第18條、第20條規定)。

辦理移交事項:管理負責人或管理委員會應並於解職、離職或管理委員會改組時,將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交,經催告於7日內仍不公告或移交時,

(4)公共基金之運用:公共基金之運用應依區分所有權人會議之決議為之。

 

公共基金之性質

 

區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉;不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。

 

起造人按工程造價一定比例或金額提列公共基金:1.新臺幣1000萬元以下者為20‰。2.逾新臺幣1000萬元至新臺幣1億元者,超過新臺幣1000萬元部分為15‰。3.逾新臺幣1億元至新臺幣10億元者,超過新臺幣1億元部分為5‰。4.逾新臺幣10億元者,超過新臺幣10億元部分為3‰。5.工程造價,指經直轄市、縣(市)主管建築機關核發建造執照載明之工程造價(公寓大廈管理條例第19條規定、公寓大廈管理條例施行細則第5條規定)。

 

管理費數額之決定

 

「關於管理費之數額,管理委員會固有權透過決議以決定之,惟在商場與住宅混合之情形,若客觀上,商場與住戶之實際用益狀態及實際享受管委會所提供之管理服務明顯不同,若僅因住戶表決權為多數,即通過管理費數額均一致相同之決議,而滋生疑義時,基於公平法理,法院自得加以審查。」(最高法院93年台上字第2218號判決)

 

違反義務之制裁性規定,區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息(第21條)。而積欠依本條例規定應分擔之費用,經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。

 

台灣嘉義地方法院88年度簡上字第13號認大廈管理費,其本質上應屬各住戶自身應支出之費用,僅為集合管理之便而共同收取並由管理委員會統籌運用,非住戶對於管理委員會之定期給付,與利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付質迥不相同,自無民法第一百二十六條五年短期時效之適用。

 

社區住戶連續數個月未繳交管理費,口頭催繳無效,一般先以「書面」催告之,若仍無效,有三個方法可因應:(1)向法院申請支付命令(2)調解委員會申請調解、(3)向法院提起訴訟。依公寓大廈管理條例第21條:經書面催告積欠管理費達兩期以上,可向法院提起訴訟。管委會對區分所有權人繳納管理費的請求權,屬債權請求權,時效為5年第(126條)。至於,住戶規約或區分所有權人會議決議明確訂定,若欠繳管理費,則加計利息,縱屬於社區內有空屋時應繳管理費,居住與否皆須繳納管理費,若規約或區分所有權人會議另有規定,則從其規定。(公寓大廈管理條例第10條第2項)。

 


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