公寓大廈是區分所有建物所有權特定型態，多個區分所有權人共同擁有一區分所有建築物及其基地時，各區分所有權人享有對專有部分的「專有權」，及對共用部分的「持分權」；公寓大廈的所有權、使用權及管理權均為私權的法律關係。按區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由、收益、處分，並排除他人干涉。又住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更，公寓大廈管理條例第4條第1項及第15條第1項明定公寓大廈專有部分之使用自應依照前揭規定辦理。

 

依前開條例第三條第十二款規定，規約指公寓大廈區分所有權人為增進公共利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，其內容不得牴觸都市計畫法及建築法等法令規定，牴觸者無效。規約既係區分所有權人為增進公共利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議應共同遵守事項，則區分所有權人應受規約之拘束，應有了解規約及規約及區分所有權人會議效力之必要。

 

公寓大廈自治管理規章形式

共用部分的自治管理：共用部分是由共同持分的區分所有權人依法進行共同管理；自治管理係，除透過管理組織之決策與執行，如區分所有權人會議、管理委員會或管理負責人。訂定公共約定規範住戶共同遵守共同約定事項，此一共約包含下列三種形式，有：

 

「規約」

 

經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，即「規約」。

 

「議案」

 

經區分所有權人會議決議共同遵守的「議案」。

 

「管理辦法」

 

管理辦法經區分所有權人會議決議或授權管委會訂定的「管理辦法」。

 

基於個人自由表彰之私法自治原則，因此民法關於住戶（區分所有人）間有關於建築物使用關係，假設住戶自治解決，個人將因自私心積極設計制度，以達成個人最大利益與自由，並避免國家干預，然此一狀態，在現代人相互間漠不關心，難以期待每個住戶積極處理住宅問題，因此透過制度化集體解決問題，成為保障個人自由及減少政府負擔之可行方法，在本條例表現「規約」之討論及訂立，由藉由全體住戶參與、討論及監督，能訂立對於彼此具有最大佳益之權利義務規範。

 

按公寓大廈管理條例第3條規定：「本條例用辭定義如下……七、區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。八、住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。……十二、規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」

 

公寓大廈管理條例第4條第1項規定：「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。」第十五條第一項規定：「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。」

 

依內政部85年5月25日臺內營字第8572695號函以：「按區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由、收益、處分，並排除他人干涉。又住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更，依公寓大廈管理條例第4條第1項及第15條第1項明定，公寓大廈專有部分之使用自應依照前揭規定辦理。另依前開條例第3條第12款規定，規約指公寓大廈區分所有權人為增進公共利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，其內容不得牴觸都市計畫法及建築法等法令規定，牴觸者無效。」

 

區分所有權人會議

「區分所有權人會議」，指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。「規約」：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。

 

關於區分所有權人會議之決議，其出席及決議人數不符合本條例規定，而有瑕疵時，其效力如何？本條例固無明文，但依本條例第1條第2項之規定：「在本條例未規定時，應適用其他法令規定」。而區分所有權人會議有類於社團法人之總會，為意思機關，區分所有權人會議之程序或決議有瑕疵時，自可類推民法總則第56條有關社團法人總會決議無效及撤銷之規定，即總會之召集程序或決議方法違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議，但出席社員對於召集程序或決議方法未當場表示異議者不在此限；總會決議之內容違反法令或章程者，無效。準此，主張區分所有權人會議決議無效，當以決議內容違反法令或章程為限，至如主張區分所有權人會議出席人數不足法定人數（包括區分所有權比例之多數及出席人數之雙重多數，參見本條例第31條），則係決議方法之違法，並非決議內容之違法（最高法院63年度台上字第965號判例意旨）。

 

如公寓大廈管理條例條例第25條、第27條、第28條、第30條、第31條及第32條區分所有權人會議開會次數、程序、表決權、可決數、臨時會等加以規範，而本條例第33條更針對「專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者」公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者」、「依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意」，應經區分所有權人會議之決議，否則不生效力。

 

蓋公寓大廈之區分所有權人會議雖係以該大廈之區分所有權人為構成員，惟究其實際，實為對參與該項會議者資格之限制，與股份有限公司之股東會參與者須具有股東資格、社團法人之總會參與者須有社員資格無異，而有人合之性質，因此在性質上區分所有權人會議與社團總會之性質相近，自得類推適用，以資解決。

 

規約

就規約之訂定究竟得否排除區分所有權人依法規明定之權利？學者間容有不同看法，以從財產權保障之觀點，規約應不得限制區分所有權人對其專有部分之使用、收益、處分；另有學者則從財產權負擔之觀點，以規約既係區分所有權人為增進公共利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議應共同遵守事項，則區分所有權人應受規約之拘束。

 

有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。而規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，但如約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定、禁止住戶飼養動物之特別約定，違反義務之處理方式，財務運作之監督規定，區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定，糾紛之協調程序，非經載明於規約者，不生效力（第23條）。

 

建商管理規章

雖然已有社區規約，但實際管理辦法尚未建立，社區運作初期，管委會應盡快完成有關財務管理、裝潢管理、停車場管理、廢棄物管理和寵物管理等幾大項管理辦法，因為以上5大項都是購屋者入住後馬上會面臨的問題。尤其有關財務的監督最重要， 因為此時管委會已開始經手社區財務。過去曾發生一些管理委員侵占管理基金的案例，就是因為一開始財務管理未建立流程、規章，此時應特別注意社區財務的狀況。管委會申請撥付公共基金公設點交完成後，管委會即可向所在地的主管機關申請撥付當時建商提撥的公共基金，一般來說，管委會申請後1個月內會移交完成。

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