公寓大廈管理委員會基本概念

10 Dec, 2020
公寓大廈管理委員會基本概念

 

我們想讓你了解的是

 

管理委員會為指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作,由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。社區維護工作得由具有住戶民主機制產生之管理委員會積極持續從事社區的基本維護,因此關於社區的公共安全、公共衛生及公共安寧的維護由住戶參與程序、管理組織建立及職權有詳細規定,應有必要之認知。

 

「管理委員會」,指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作,由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織(公寓大廈管理條例第3條第9款)。社區維護工作得由具有住戶民主機制產生之委員積極持續從事社區的基本維護,因此關於社區的公共安全、公共衛生及公共安寧的維護由公寓大廈管理條例中對於住戶參與程序、管理組織建立及職權有詳細規定。

 

未成立管委者,則可設置「管理負責人」由區分所有權人推選住戶一人或依第28條第3項、第29條第6項規定為負責管理公寓大廈事務者。另亦有「管理服務人」,指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公司(詳見公寓大廈管理條例第3條第10款及第11款規定)。

 

公寓大廈管委會的內涵,具備了一定的名稱、事務所、一定目的等要件,核心問題在於有無「獨立之財產」。管委會其實只是社區區分所有權人(即業主)的代表,有財產的主體是區分所有權人。僅屬非法人團體,固無實體法上完全之權利能力。

 

然現今社會生活中,以管委會之名義為交易者比比皆是。區分所有權人繳納的管理基金或一切公共設施,卻不能認為是管委會的財產。事實上,管委會乃是全體住戶之受託人,兩者間為委任關係(最高法院107年度台上字第861號民事判決)。

 

本條例管理組織可分為決策機關與執行、財務管理及監察機關,前者即為區分所有權人會議,而後者則為管理委員會或管理負責人,此猶如股份有限公司之股東會、董事會之關係,而董事長則類似於主任委員,本章第25條至28條針對區分所有權人會議之召集程序、決議方式等均加以規範,另對於管理委員會或管理負責人設立選任、職務等加以規定。

 

其中值得注意,本條例第33條針對區分所有權人會議特定決議內容加以限定,如專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者,應經該專有部分區分所有權人同意,或如公寓大廈外牆面、樓頂平臺,設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為,設置於屋頂者,應經頂層區分所有權人同意;設置其他樓層者,應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶,並得參加區分所有權人會議陳述意見,再如第56條第1項規定成立之約定專用部分變更時,應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益,經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者,不在此限。

 

管理委員會之職務,依公寓大廈管理條例第36條規定,如下: 

1.區分所有權人會議決議事項之執行。

2.共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。

3.公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。

4.住戶共同事務應興革事項之建議。

5.住戶違規情事之制止及相關資料之提供。

6.住戶違反第六條第一項規定之協調。

7.收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。

8.規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。

9.管理服務人之委任、僱傭及監督。

10.會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。

11.共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。

12.依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。

13.其他依本條例或規約所定事項。

 

管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議,而管委會職務除如區分所有權人會議決議事項之執行,另關於共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項、住戶共同事務應興革事項之建議。住戶違規情事之制止及相關資料之提供。住戶違反第六條第一項規定之協調。收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。管理服務人之委任、僱傭及監督。會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。其他依本條例或規約所定事項。並賦予管理委員會有當事人能力。管理委員會行使職務,由主任委員召集開會,開會有作成「會議紀錄」的必要;該紀錄由「管理委員會」保管,「利害關係人」於必要時,得請求閱覽或影印「管理委員會會議紀錄」(公寓大廈管理條例》第35條)。至於會議紀錄如何作成,現行法令並未規定,但載明出席委員、會議時間、地點、紀錄人員;報告事項;議決提案,如遇有「爭議」,不同意之管理委員可要求載明不同意之管理委員;個別發言內容,可以以摘要的方式記載。「會議紀錄」具有存證的作用,遇有爭議時,可提出紀錄,藉以釐清相關的法律責任!

 

本條例對於區分所有權人、住戶、管理委員會或管理負責人、從事公寓大廈管理維護業務之管理維護公司或管理服務人員有違反本條例之行為,針對違反類型,由直轄市、縣(市)主管機關處數額不一之罰鍰,並針對從事公寓大廈管理維護業務之管理維護公司有廢止其許可或登記證或或停止其執行公寓大廈管理維護業務等行政制裁。

 

如本條例所定應行催告事項,由管理負責人或管理委員會以書面為之(54條)。本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈,其區分所有權人應依第25條第4項規定,互推一人為召集人,並召開第一次區分所有權人會議,成立管理委員會或推選管理負責人,並向直轄市、縣(市)主管機關報備(55條)。

 

公寓大廈之起造人於申請建造執照時,應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備;設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說,於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測,確認其功能正常無誤後,移交之(第56條及第57條)。

 

民事訴訟程序,管委會有「當事人能力」

 

管委會基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害,而應由區分所有權人負賠償責任時,其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體,亦應認被害人得基於程序選擇權,並依上開同條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理,選擇非以區分所有權人而以管委會為被告起訴請求(最高法院98年台上字第790號民事判決)。

 

管委會僱用員工適用勞基法

 

關於,管委會僱用員工屬於未分類其他社會服務業,行政院勞工委員會台(87)勞動一字第059605號函公告不適用勞動基準法,後於行政院勞工委員會勞動1字第1030130004號函已經全面適用勞基法,依公寓大廈管理條例規定成立並報備者,自中華民國103年7月1日起適用勞動基準法;未依該條例成立或報備者,自中華民國104年1月1日起適用勞動基準法。

 

管理服務人職權

 

台灣集合式住宅相當普遍,而一個社區事務相當廣泛,有時以住戶組成之管理委員會或管理負責人難以承擔責任,台灣出現一種新行業,即公寓大廈管理維護公司,而公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議,得委任或僱傭領有中央主管機關核發之登記證或認可證之公寓大廈管理維護公司或管理服務人員執行管理維護事務(第42條)。

 

公寓大廈管理條例施行細則第11條規定:本條例第36條所定管理委員會之職務,除第7款至第9款、第11款及第12款外,經管理委員會決議或管理負責人以書面授權者,得由管理服務人執行之。但區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。

 

故應可認屬收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用者,應不得授權管理服務人執行。除非區分所有權人會議或規約另有規定,才從其規定(最高法院101年台上字第554號民事判決)。

 

此一組織並非取代本條例其他管理組織而係協助管理組織完成管理責任,因此有其實務上之必要,因此便於本條例第43條至46條對於公寓大廈管理服務人業務、公寓大廈管理維護公司及管理服務人員之資格、條件、訓練加以規範。

 

瀏覽次數:817


 Top