所謂「分管契約」應係指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分或特定期間而為管理之契約，第820條第1項之規定則認為得以多數決之方式為之，並且其內容通常為分別占有共有物之特定部分而為管理，然其所約定占有共有物之特定部分，不以按應有部分換算者為限，較應有部分換算為多或少者均無不可，甚至部分共有人未占有共有物，亦或將部分共有物交第三人使用收益者，亦足當之。

 

分管契約成立方式

民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。故動產以交付為公示方法，不動產以登記為公示方法，而以之作為權利取得、喪失、變更之要件，以保護善意第三人。如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力。而共有物管理法律關係，在法律上即屬一種債權行為，可稱為「分管契約」。

 

分管契約是共有人間關於共有物管理之約定，非以發生共有物之物權變動為內容，亦非共有物之物權負擔，而係一債權契約，分管契約本為諾成契約。

 

民法第818條及820條第2項分別規定「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」、「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」。全體共有人間得以契約，就共有物之使用、收益或管理方法等互為約定，此契約於實務上稱之為「分管契約」。

 

最高法院107年度台上字第879號民事判決所示：即「按分管契約，係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約，共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思。是經法院判決分割共有物確定者，無論所採行分割方法為何，均有使原分管契約發生終止之效力。僅分割方法採行變價分割時，因於該判決確定時，不當然發生共有物變賣之效果，共有物之所有權主體尚未發生變動，共有人間之共有關係應延至變賣完成時消滅而已。而分管契約既經判決分割共有物確定而消滅，共有物之用益及管理回復原來之關係，除非經共有人協議或依民法第820條第1項規定為決定，共有人不得任意占有使用共有物之特定部分。」。

 

分管契約成立效力

分別管契約之效力是以繼續維持共有關係為前提，故分管契約訂立後，共有人之共有關係繼續存在，此與共有物之分割契約，目的在消滅共有關係者有異。分管契約不以訂立書面為必要，明示或默示均可成立，學說及實務上均認為性質上屬債權行為，對內而言，訂立契約之共有人當然應受契約之拘束，惟若共有人中有人將應有部分讓與第三人時，受讓人是否仍受該契約之拘束？

 

對內效力

 

分管契約之當事人於訂立分管契約後即應受該契約之拘束，惟各共有人僅係得依分管契約之內容，就共有物之管理部分，為使用收益及管理而已。換言之，因分管契約簽訂之結果，各共有人因此而取得管理權，故縱然在訂定分管契約後，除經授予分管人處分共有物之權外，自仍不得自由處分其分管部分或共有物，而應依第820條第2項之規定為之。

 

對外效力

 

既然分管契約僅為債權契約已如前述，則該其本不具對抗第三人之效力乃屬當然，況且法律既未規定應有部分之受讓人，應受此項分管契約之拘束，則在理論上，此項特約並不當然隨應有部分之移轉而移轉於受讓人。換言之，即應有部分之受讓人，除契約另有訂定外得不受前手分管契約之拘束。

 

司法院釋字第349號明示，「最高法院四十八年度台上字第一０六五號判例，認為「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。至建築物為區分所有，其法定空地應如何使用，是否共有共用或共有專用，以及該部分讓與之效力如何，應儘速立法加以規範，併此說明。」

 

受讓人在明知或可得而知的情況下仍應受分管契約之拘束，亦即因善意不知亦無可得而知的情況下即不受分管契約之拘束，此時，除非受讓人同意，否則原先訂立之分管契約將歸於消滅。

 

有鑑於此，為維護共有物管理關係之安定性，民法第826條之1第1項經登記即得對抗第三人之規定，「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第820條第1項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。」，使分管契約經登記後，藉由公示方式產生物權的效力，拘束受讓人以維持共有人間分管契約之安定性。

 

依土地登記規則第155條之1第1項「共有人依民法第826條之1第1項規定申請登記者，登記機關應於登記簿標示部其他登記事項欄記明收件年月日字號及共有物使用、管理、分割內容詳共有物使用管理專簿。」及第155條之3「登記機關依前二條規定辦理登記後，應就其約定、決定或法院裁定之文件複印裝訂成共有物使用管理專簿或土地使用收益限制約定專簿，提供閱覽或申請複印，並準用土地法第79條之2規定計收閱覽費或複印工本費。」等，因此，不動產共有人間如訂立有分管契約，為避免將來有部分共有人將其應有部份移轉給第三人而產生是否仍受分管契約拘束的問題，可向登記機關辦理登記以保障現共有人的權益。

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