專有部分之使用

公寓大廈係一種法律稱之為「區分所有」之所有權型態，每戶的所有權範圍與其他住戶相連，並共享公共設施之所有權及使用權，因此使建築物之修繕、管理、維護、處分等相較於一般共有或單獨所有較為複雜。

 

區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉，此即所有權人自由用益原則（公寓大廈管理條例第4條第1項規定）。

 

在移轉上之限制，專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔（公寓大廈管理條例第4條第2項規定）。

 

已登記之區分所有建物與其基地之所有權或地上權之權利人非屬同一人者，不受本條項之限制。區分所有建物共用部分之應有部分，如移轉或調整於該建物區分所有權人時，不受本條項之限制。公寓大廈專有部分之移轉，原所有權人於該建物僅有一專有部分者，於全部移轉時，其基地所有權或地上權之應有部分，須隨同全部移轉；其有數專有部分者，或同一專有部分，於部分移轉時，其移轉應有部分之多寡，由當事人自行約定，惟不得約定為零或全部（內政部85年2月5日台內地字第8578394號函）。

 

在使用上之限制，關於區分所有權人之限制，如對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為（公寓大廈管理條例條例第5條）。

 

住戶應遵守之事項

所謂「住戶」，指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。

 

維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之（公寓大廈管理條例條例第6條），

 

住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更（第19條）、住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為（公寓大廈管理條例第15條）。

 

住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地，在直轄市、縣(市)政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用；防空避難設備，得為原核准範圍之使用；其兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用（公寓大廈管理條例第16條第1項）。

 

住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定（公寓大廈管理條例第16條第3項）。

 

住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者，應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險（公寓大廈管理條例第17條）。

 

此外，住戶行為應受其他法令或規約規定事項（公寓大廈管理條例第6條第5款）。蓋住戶間有民法上相鄰關係之規範，而民法相鄰關係並非針對區分所有權而作之規定，因此乃特別於此加以規定。而區分所有權之繼受人、無權占有人仍以繼受並遵守本條例之義務（第24條），其中相關區分所有權之繼受人，乃符合民法及釋字第349條解釋之相關明確化之規定。

 

公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。

 

區分所有權人或住戶違反規定，主管機關受理住戶、管理負責人或管理委員會之請求，經通知限期改善，屆期不改善者，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。(公寓大廈管理條例條例第47條規定)

 

常見的爭議問題在於「專有部分」、「共用部分」、「約定專用部分」、「約定共用部分」概念，如社區大樓樓頂樓板、外牆屬公有設施，私人要搭棚架加蓋防漏或廣告等物品之同意權，或若頂樓漏水再重新施作，防水處理費用責任歸屬等問題之處理。

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