應有部分之處分

應有部分處分權：各共有人，得自由處分其應有部分（民法第819條第項）。相較於共有物之處行、變更、及設定負擔，共有人可自由處分其應有部分，共有人得自由讓與其應有部分，共有人讓與其應有部分後，即脫離共有關係，由受讓人按讓與人之原應有部分與他共有人繼續共有關係，而發生共有人更易之效果。

 

應有部分雖係共有物所有權之抽象成數，而非共有物具體的某一部分，但讓與應有部分之共有人對共有物之特定部分已為占有使用收益者，不問該特定部分之占有是否基於分管契約而來，均有將之交付於受讓人之義務（民法348條規定）

 

司法院大法官會議第141號解釋改採肯定見解，認為：「共有之房地，如非基於公同關係而共有，則各共有人自得就其應有部分設定抵押權。」後一解釋亦即肯定見解，可資贊同。蓋應有部分設定抵押權，符合應有部分之性質，況應有部分設定抵押權後，縱然實行抵押權，充其量不過就抵押標的物之應有部分為移轉所有權之處分，與應有部分之處分殆無差異。

 

共有土地處分權：共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意（民法第819條第2項）。是以，共有物之處分，在民法規定下，必須取得全體共同有人之同意，但共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意，有時極為困難，部分共有人如不同意時，他共有人又不得訴請法院命其同意，影響土地或建築物之利用至鉅。為免妨礙都市計畫之執行，發展社會經濟及增進共有物的有效利用，除訂立土地法第34條之1規定，以多數決方式取代全體同意以利於共有物之處分。

 

多數決

土地法第34條之1規定：

共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。

第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。

共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。

依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。

 

內政部並訂有《土地法第三十四條之一執行要點」，為就前揭土地法規定加以界定並詮釋，其重要規定有：

 

依土地法第三十四條之一規定，部分共有人就共有土地或建築改良物為處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應就共有物之全部為之（第1點）。

 

處分種類

本法條第一項所定處分，以有償讓與為限，不包括信託行為及共有物分割；所定變更，以有償或不影響不同意共有人之利益為限；所定設定地上權、農育權、不動產役權或典權，以有償為限（第3點）。

 

他共有人之優先購買權

土地法第34條之1第1項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」是即共有人先買權之規定。考其立法意旨，在於防止共有土地或建築物之應有部分落於外人之手，以限制共有人人數增加，簡化或消滅共有關係，俾利共有土地之管理與利用 。

 

共有人優先購買權之行使主體須為他共有人，換言之，即出賣應有部分之共有人以外之其他共有人。是否為他共有人，應以土地登記簿所登記者為斷。他共有人有數人時，對共有人出賣其應有部分之優先購買權，均有同一優先權。

 

至優先購買權人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買權人之應有部分比率定之。

 

共有人之先買權須以買賣為前提，如為贈與，交換，不得主張先買權。除一般買賣外，於法院拍賣共有土地或建築物之應有部分時，亦包括之（強制執行法第102條規定）。共有人互為買賣應有部分時，不生優先購買權之問題。

 

又部分共有人依本條第一項之規定出賣整筆共有土地時，就該共有人而言，仍為出賣其應有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處分，並非剝奪他共有人之優先承購權，故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買（執行要點第11點）。

 

優先購買權，可於成立買賣之際預先拋棄:如共有人於他共有人即將成立買賣之際，預先拋棄. 因是項優先購買權，旨在簡化共有關係與公益無關，尚非法所禁。

 

不同意處分之他共有人，得依本條項規定行使優先購買權，以防止部分共有人以顯不相當之對價，任意處分共有土地，致損害他共有人之權益。惟其優先承購之標的，限於部分共有人之應有部分，而非共有土地全部（最高法院78年5月23日第12次民事庭會議決議）。但應注意者，基於建築物區分所有權與基地利用權一體性之原則，共有人之先買權於區分所有建築物連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人所有之情形，不適用之（土地登記規則第98條、執行要點1點）。又土地法第三十四條之一第四項所定共有人先買權，旨在限制共有人人數增加，簡化共有關係，因而共有人間互為應有部分之買賣時，亦無上開規定適用之餘地（最高法院72年台抗94號裁定）。

 

須出賣人與第三人所訂買賣契約之同一價格：所稱「買賣契約之同一價格」，係指買賣雙方當事人所約定之實際交易價格。亦即以私契上所訂之買賣價格（通常係依市價）為準，而非依公契上所訂之買賣價格（通常係依公告現值）。至於有關價金之給付時期、給付方式等其他條件是否也需相同，法文並未明定，基於優先購買權之本質，應採肯定解釋。亦即茲所稱同一價格，應解為同一條件（最高法院65年台上字853號判決）。

 

優先購買權之行使須於出賣通知到達後十五日內表示：逾期不表示者，其優先購買權視為放棄（執行要點11點）。他共有人已放棄優先購買權者，於申請移轉登記時，出賣人應附具切結書或於申請書適當欄記明「優先購買權人已放棄優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任」字樣，免提他共有人已放棄優先購買權之證明文件。

 

但如他共有人在未辦竣登記前，對優先購買權有所爭執，並以書面提出異議，除其優先權已依法視為放棄者外，登記機關應駁回登記之申請，俟優先購買權爭執解決後，再行受理登記之申請。

 

前揭優先購買權之性質屬形成權，以意思表示向出賣應有部分之共有人為之，即生效力，惟前揭優先承購權之效力，僅具債權效力如違反規定，他共有人不得主張買賣無效，而塗銷其已依法所為之登記。而與有物權效力之土地法104條、107條所定之優先購買權競合時，應優先適用土地法104條、107條規定。

 

對於出賣人與他人所立契約或他人承諾條件，必須均表接受。他共有人或多人均主張同一優先購買權，則按主張者之應有比率定之。

 

土地法第三十四條之一第四項所規定之先買權僅有債權之效力，因其並無如土地法第一○四條第二項「出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」之規定也。職是，倘共有人違反法律規定未先徵求他共有人放棄先買權，而將應有部分賣與他人，並已依法移轉所有權登記時，他共有人不得主張該買賣契約為無效而塗銷其依法所為之登記（最高法院65年台上字第853號、68年台上字第3141號判決）。於此情形，他共有人如受有損害，僅得向出賣之共有人請求損害賠償而已（執行要點11點）。又本條項所規定之優先購買權因僅具債權效力，故與具有相對物權效力之土地法第一○四條及第一○七條所定優先購買權競合時，應優先適用土地法第一○四條或第一○七條規定（執行要點第11條）

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