在購屋糾紛，無論是預售屋或成屋之買賣，有相當大的部分爭議發生在建商信用、交屋、坪數、房屋設備、公共設施、建材品質及公共空間利用，本條例固然並非針對此類購屋糾紛提供完整的解決措施，惟關於預防糾紛的部分，如規定預售屋取得建照後始得銷售，對於專有及共有部分須於申請建照時即具有詳細圖說，

 

公寓大廈若屬於個別房屋發生瑕疵，自可由住戶單獨處理，而屬於通盤而可歸責於建商之公共設施之瑕疵，此類社區與建商之糾紛，在預售屋買賣，民眾容易與建商發生糾紛的通常在完工到公設點交完成的過渡階段。

 

於建築物共用部分，如法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間等不得由特定個人或區分所有權人單獨所有，或其他有損害其他區分所有權人權益的行為，並為確保建築物的管理使用，本條例課以建商提列公共基金之義務，未必能防止所有購屋糾紛，但至少提供基本的預防及保障。

 

公寓大廈管理條例第57條規定

公寓大廈管理條例第57條規定：「起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。」

 

集合住宅於管理委員會成立後，管理委員會為依法對該公寓大廈（場所）有實際支配權之人，核屬消防法第2條規定之管理權人，除就其場所住宅共用部分、約定共用部分與附屬消防安全設施設備置設維修本身負有義務與權責外，併得就起造人移交共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備等之義務及移交期限於有違反時，基於管理權人之地位，依公寓大廈管理條例第57條所規定得會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交，並得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關並得命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續（臺灣新北地方法院105年度簡字第77號行政判決）。

 

公寓大廈管理條例雖規定在管委會成立後7日內，要進行公設點交，且建商應於30天內修復瑕疵。實務上很難在這段期間完成，住戶和建商對於房屋瑕疵或約定品質認定的不同，往往是造成爭議的主因，一旦有爭議並進入訴訟，2∼3年恐怕還未能完成點交事宜。

 

蓋此事涉及預售屋買賣有償契約問題，建商對買受人應負瑕疵擔保責任（無過失責任）。住戶需先請專家做好鑑定報告（如土木、結構技師或工程公司等），舉證出可歸責於出賣人之問題，對建商發出存證信函或律師函，並主張完全不給付之過失責任。建築物超過保固期間（一般是約定一年），除非可證明建商有不完全給付的過失責任，否則建商不用負責，上開問題除涉及住戶外，更涉及整個社區，無論由訴訟經濟及費用考量。

 

實則，由從預售屋完工到公設點交、公共基金移交後，整個交屋流程才算告一段落，亦即：預售屋完工後，起造人也就是建商，申請使用執照後才能進行交屋，但是在申請使用執照時，建商必須提出已提撥公共基金至主管機關公庫代收的證明，才能順利取得執照。取得使用執照後，此時建商是管理負責人，在社區管理上，如有費用產生，將是以民眾購買時預繳的管理費支付。

 

「管委會」點交「公設」的問題，關鍵就出在檢驗「公設」的時間點。正常流程是購屋者完成移轉登記超過5成後，起造人3個月內協助成立管委會，並召開第1次區分所有權人會議，「管委會」成立後7日內可進行公設點交，建商必須於30日內修復瑕疵。

 

一般來說，預繳的管理費在3個月至6個月不等。若建商有拿住戶預繳的管理費去做銷售行為，如架設建案銷售的廣告帆布，甚至投以夜間照明，或是舉辦餐會，邀請潛在客戶等等，可向建商請償。

 

在簽訂買賣合約時，就應詳閱買賣合約以及附件中的「規約草約」，對於管理費收費標準、預繳幾個月份、何時繳納、以及如何結算等問題應加以了解。當所有權移轉登記給購屋者達5成以上，依法起造人須於3個月內協助召開第1次區分所有權人會議，但一旦開會照流程走完，建商就會喪失管理權，造成銷售上的麻煩，有些建商遲遲不召開會議。

 

房子完成交屋後，必須等管委會成立，才能執行「公設」點交，購屋移轉未達5成以上無法成立管委會，購屋移轉未達5成以上，但建商加入一起成立管委會，此時，建商若運用不當的「合法手法」，使得擁有的票數比住戶多，會議怎麼開，都是建商說了算，即使「公設」瑕疵再多，遇到擺爛建商，你永遠都無法順利將瑕疵處理好。或者建商保留戶拒絕連署，人數不足無法成立了，更遑論點交「公設」這件事情。

 

購屋者可向地政單位調閱謄本或請建商提出證明，確認所有權移轉登記狀況，監督建商召開會議，如建商遲遲未執行，可向建管單位舉發，主管單位將依公寓大廈管理條例開罰建商。針對第1次區分所有權人會議，管理組織成立、規約建立。

 

管理組織方面，針對管理委員會，法規僅有規定須選出：主任委員、負責財務管理及監察業務之管理委員共3名，並無上限，但最好再加計上述3名委員，以不超過21名為原則，過少可能會有偏頗、過多又不夠有效率。常常因為會議時間不足。

 

規約無法逐條討論、修正，購屋者可要求起造人將規約草約隨會議通知發放給大家，因會議通知須於會議召開前10日以書面載明開會內容並通知住戶，住戶可趁這段時間詳閱，開會時才能有效率地討論相關事務。如果在第1次區分所有權人會議僅選出委員，並無選任職務，可於此階段由管理委員互相推舉職務。

 

完成後，須向縣市主管機關報備。委員面對的挑戰最多，需要向住戶溝通、也要與建商協商，最佳人選除了有時間付出，最好懂法律或建築相關專業人士。另外，管理委員會成立後，原先的管理負責人即建商，住戶預繳的管理費做結算，視社區規約移交給管委會或還給購屋者。管委會成立後，公設點交：

 

公設點交

管委會成立後7日內，須與建商、政府主管機關一同進行公設點交，如有缺失，建商應於30天內修復。公設點交可說是交屋流程中最重要的一個環節，很多人在私宅點交完後就對公設漠不關心，但現今多數大樓的公設比動輒3成以上，意即民眾購屋的價金中，有3成以上是在買公設，購屋者即便不是管委會成員，也應積極關心、參與。

 

目前很多糾紛主因是住戶與建商對於建築品質認定不同，很多專業的地方也容易忽略，因此可以委託物管、機電、消防、或建築師等專業人士一同進行點交。因有第三方的檢驗報告，不僅可消弭管委會和住戶間的認知差異，對於建商、法官（萬一不幸上法庭）而言也較有公正性，同時也能避免管委會有建商的暗樁，讓有問題的公設全部過關。法規雖規定建商須於30天內修復。

 

但實務上多半超過30天，購屋者應盡量爭取在保固期內完成修復工作，因為建商跟廠商下訂設備等，也多有保固期，此時住戶要求建商修繕，建商無須耗費資金，態度會較為積極。

 

因此，在面對公設諸多的瑕疵時，就是有重大公安的缺失優先改善、有法規依據的瑕疵，因為較易溝通應優先處理。

 

可以由管理委員會提告嗎？

依公寓大廈管理條例第36條規定，管理委員會於權責範圍內，始得以自己名義提起訴訟。換言之，管理委員會能否經住戶「授權」對建商提告履行契約或損害賠償，亦應視是否屬於管理委員會職務範圍而定（最高法院94年度台上字第1966號判決意旨參照）。

 

如建商未依「買賣契約」及「銷售廣告」圖示內容，施作公共設施，業已涉及「買賣契約」約定內容之實體爭執，並非涉及區分所有建物共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管，自非公寓大廈管理條例第36條各款所定管理委員會之職務；因此此等糾紛只能由承購住戶，依與建商間的「買賣契約及銷售廣告圖示內容」之法律關係請求建商施作，或主張損害賠償債權，不能由住戶「授權」管理委員會提告。

 

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