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關於分別共同土地之權利義務原則上依民法規定，民法對於共同之內部關係與外部關係訂有諸多規定，就內部關係而論，各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權（民法第818條）。

 

共有土地的管理權：共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。共有人依第一項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之（民法第820條）。所謂管理，包括共有物之保存及改良行為、使用、收益、處分或其他行為。因此共同人得依上開方式進行防止共有物滅失、毀損或價值減少之保存行為，並可以增加共有物之效用、收益等提高價值之行為。

 

共有物之管理行為類型

 

按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2/3者，其人數不予計算。民法第820條第1項定有明文。所稱管理，係指共有物保存、改良、利用等行為，以保全或增加共有物價值、促使共有物有效利用，此與共有物之處分行為（民法第819條第2項、土地法第34條之1第1項規定）不同（最高法院107年度台上字第1262號民事判決）。

 

關於共有物管理內容，有三即「保存行為」、「改良行為」及「利用行為」分別界定如下：

 

保存行為

 

所謂「保存行為」指防止共有物毀損、滅失或其權利免於喪失、限制，以維持共有物現狀為目的之行為。因保存行為乃為維持共有物原有效用及價值之行為，不僅對全體蓈有人有利，且多屬時機迫切，須急速為之，共有物原有之效用及價值方足於保全。故依民第820條第5條規定，得由各共有人單獨為之，因而所支出之費用屬必要費用，得依民第822條向他共有人求償。如非有急迫必要之保存行為，縱屬於必要之管理行為亦不的單獨為之並請求其他共有人負擔（最高法院85年度台上字第1355號民事判決）。

 

改良行為

 

所謂改良行為，係指不變更共有物之性質，以增加共有物之效用或價值為目的之行為。改良共有物雖屬有益，但不若保存行為之具有必要性，自不宜共有人單獨為之。依民第820條第3項規定，除共有人有管理約定外，採多數決為之。因改良行為所支出之費用得向他共有人請求分擔，但若不符民法第820條第1項規定時，不僅不得向未同

意之共有人請求分擔，亦不得本於不當得利請求償還。

 

利用行為

 

利用行為，係指以滿足共有人共同需要為目的，不變更共有物之性質，決定共有物使用收益方法之行為。利用行為與對共有物之使用收益不同，前者係依民第820條規定，後者應依民第818條規定。若共有人與第三人所訂共有物利用契約，不符民§820Ⅰ規定者，於該當事人間固屬有效，對他共有人則不生效力。

 

關於共有物之出租，依最高法院79年度第2次民事庭會議（三）所示，按土地法第三十四條之一係就共有土地或建築物改良物之處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權所設之特別規定，共有土地之出租乃共有物之管理行為，與上述規定所指情形不同，尚無該條規定之適用。蓋按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權。雖各共有人得自由處分其應有部分，但若涉及共有物之處分，變更及設定負擔，則因影響及其他共有人對於共有物之使用、收益，自應得共有人全體之同意，始得為之，此觀民法第八百十八條、第八百十九條之規定自明。土地法第三十四條之一第一項規定，對於共有土地或建築物之處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，得以多數決之方式為之，乃民法第八百十九條第二項規定之特別規定，影響於少數共有人之權益甚鉅，在適用上自不宜擴大其範圍，及於共有物之管理（對於臺灣高等法院暨所屬法院七十八年法律座談會提案民事類第二十四號之研究意見）。

 

管理方法之確定方式

 

管理約定，依民第820條第1項規定，管理約定乃共有人全體以契約方式約定共有物之管理方法，實務上最常見者乃訂立分管契約。

 

分管契約之成立應由共有人全體共同協議定之，但不能由共有人訴請法院以裁判代之。至於分管契約之性質，通說認為係屬債權契約。

 

又分管契約之效力，可分為「內部效力」及「外部效力」。所謂內部效力，即指各共有人應依契約所打內容就分管部分為使用、收益及管理，但處分則非分管契約效力範圍，共有人讓與其分管部分之所有權，仍應得共有人全體對同意。

 

而外部效力，不動產：共有人關於共有物使用、管理之約定，於登記後，對應有部分之受讓人具有效力，即依民法第826-1條規定。至動產，仍依共有人就共有物所為之管理約定，對於應有部分之受讓人，仍以受讓人於受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，始具有效力。

 

分管契約因下列原因而終止，訂有存續期限，於期限屆滿時。未有存續期間，經全體共有人同意終止時。而共有人所分管之特定部分，因不可歸責於各共有人之事由致不能使用、收益且已不能回復者，各共有人即免提供共有物特定部分予他共有人使用、收益之義務，此時分管契約當然終止，又共有物分割時，分管契約當然終止。

 

管理決定，係指共有人以多數決方式決定共有物對管理方法。而管理決定之條件依民第820條第1項規南，至於管理決定之效力，就內部效力而言，管理決定有拘束全體共有人之效力，不問共有人對管理決定是否表示同意；而就外部效力而言，與分管契約同。至於，不同意之共有人，得依民法第820規定請求救濟。

 

又所謂管理裁定，係指法院依共有人之聲請，以裁定方式變更共有物原定之管理方法而言，其情形有二，因管理決定顯失公平(民法第820條第2項)及因情勢變更致原定管理方法難以繼續(民法第820第3項)。至於裁定效力，管理決定相同。

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