房屋買賣詐欺罪

28 Nov, 2020
房屋買賣詐欺罪

 

我們想讓你了解的是

 

房屋買賣是人生一件重大的事情,倘若買到重大瑕疵房屋,不僅嚴重影響買家入住的生活,更對於買家財產造成嚴重的損害,一般來說,房屋買賣即使房屋有瑕疵,充其量僅是債務不履行及瑕疵擔保之民事糾紛,但是詐欺往往發生在出現重大價差的瑕疵房屋,尤其是潛在不為人知且重大之瑕疵房屋,此時若欲以刑事詐欺罪起訴,除證明賣家獲益及被害人受損外,更重要在於證明賣家具有不法獲利意圖並有欺瞞(蓄意為不實訊息告知)之行為。

「賣掉先前住的房子,買下這戶,竟然是海砂屋,根本沒法住人」、「花了這麼多錢買房子,竟然是兇宅,又花很多錢打官司,心力交瘁,賣方和仲介真的很過分」買到有重大瑕疵房屋對於買家來說,真是傷心以損財,此時不給不肖賣家一點處罰,實在讓買家不甘心!

 

按刑法第339條第1項詐欺罪之成立,以意圖為自己或第三人不法所有,以詐術使人將本人或第三人之物交付為構成要件。而「所謂詐術,並不以欺罔為限,即利用人之錯誤而使其為財物之交付,亦不得謂非詐欺。」,最高法院24年上字第4515號、25年上字第1520號分別著有判例。又「所謂詐術行為,不以積極之語言、文字、肢體、舉動或兼有之綜合表態等為限,其因消極之隱瞞行為,致使被害人陷於錯誤,亦包括在內。且所謂詐術,不限於以欺騙之方式為之,於利用人之錯誤而使其為財物之交付之情況下,行為人若有告知他人之義務而不為告知,而積極利用他人之錯誤,亦足以成立」(最高法院94年度台上字第906號判決、最高法院93年度台上字第5678號判決、最高法院92年度台上字第1141號判決、最高法院91年度台上字第1071號判決均足資參照)。

 

依學者通說,不作為犯所以得成立詐欺,係發生於行為人對於相對人有告知義務之保證人地位,同時該行為人對他人足以生財產損失之錯誤有防止或排除之義務者為限;即相對人陷於錯誤係源自於負有告知義務人之故意不為告知,或是負有更正義務人故意不排除他人已形成之錯誤而造成相對人財物損失時,即有構成不作為詐欺之可能(參見甘添貴,刑法各論(上),頁315-316;林山田,刑法各罪論(上),頁454)。又不作為詐欺之保證人地位,學說認為係源於交易上之誠實信用原則(交易倫理上之誠摯說明義務)(林山田,刑法各罪論(上),頁454;林東茂,不作為詐欺,月旦法學教室,2002年12月,頁92)。另日本最高法院與學說亦均肯認所謂「不作為詐欺」,乃指明知對方已陷入錯誤,而仍故意不告知真實者,即足以當之(但需以在法律上有告知義務為必要),且進而基於交易上之誠實信用原則,肯認相當廣泛範圍的告知義務(西田典之,刑法各論,第5版,頁189)。稽諸我國法律規定,此種應告知而未告知之不作為詐欺,係肇因於行為人具有「告知的保證人義務」而來,而此告知的保證義務,只要基於法律規定(如買賣之瑕疵擔保,於民法上本即有告知義務存在)或交易上誠實信用原則即可,此點與前揭實務及學說上的見解並無二致。

 

一般來說,房屋買賣即使房屋有瑕疵,充其量僅是債務不履行及瑕疵擔保之民事糾紛,但是詐欺往往發生在出現重大價差的瑕疵房屋,尤其是潛在不為人知且重大之瑕疵房屋,此時若欲以刑事詐欺罪起訴,除證明賣家獲益及被害人受損外,更重要在於證明賣家具有不法獲利意圖並有欺瞞(蓄意為不實訊息告知)之行為。如果賣方於與買方簽約前,未將其事前就已經知道該房屋是有嚴重瑕疵情事,告訴買方,致使買方於不知該項重要訊息之情形下,誤判情事,而與賣方簽約並交付價金,就會構成詐欺罪。社會交易活動雖說本有一定的風險,但刻意隱瞞「交易之重要訊息」,導致對方誤判情事而交付財物或財產上之利益,這樣還是會被認為構成詐欺的。以下就常見的詐欺類型分述如下:

 

兇宅買賣詐欺罪

 

兇宅即是隱匿性高之重大瑕疵,買主為求房屋脫手或獲利,委託仲介業者或自行出售系爭房屋,於仲介業者進行「不動產標的現況說明書」之一問一答登載時,隱匿系爭房屋為凶宅之事,而使仲介業者於該說明書之「本戶(指專有部分)於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺致死、自殺致死或其他非自然身故之情事」欄勾選「無」。被害人並入住後,經向鄰人打聽後始知有人自殺身故之事而悉上情提出刑事告訴。

 

刑法第339條規定:「意圖為自己或第三人不法之所有,以詐術使人將本人或第三人之物交付者,處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者,亦同。前二項之未遂犯罰之。」。而所謂「凶宅」,係指「曾發生兇殺或自殺致死情事」之房屋,雖非房屋直接「物理性」之損傷,但就一般社會大眾而言,仍屬於心理層面嫌惡狀況,對於居住其內之住戶,除對居住品質發生疑慮外,在心理層面上會造成相當大之負面影響,與周遭環境相較,買賣價格會有顯著低落情事,在房地產交易市場及實務經驗,具有非自然身故情事之房屋或不動產,均會影響購買意願及購買價格,使該標的物之市場接受程度及價格之低落情形,在客觀上已非一般適於居住之標的。

 

通常被告辯稱,如不知有人在內自殺身故之事,此點必須由前手或其他經驗法則加以推翻,其中相關證人,前屋主及施行法事人員,以證被告明知房屋已為凶宅之事。尤其,賣方當初係因該房屋曾發生過兇殺案,而以凶宅之行情價低價購入,卻於出售時隱瞞此項事實,並以一般屋之行情價出售,主觀上會被認定具意圖不法為自己不法所有之詐欺犯意。

 

按刑法第339 條詐欺罪之成立,以行為人有施用詐術之行為為必要,而所謂詐術行為,不以積極之語言、文字、肢體、舉動或兼有之綜合表態等為限,其因消極之隱瞞行為,致使被害人陷於錯誤,亦包括在內。是若行為人基於不法所有之意圖,故意隱瞞交易之重要訊息,致相對人在不知情之情形下,誤判情事,因而交付財物,該消極的隱瞞行為,自屬詐術行為。次按行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法,民法第148 條第2 項定有明文,一般而言,若屋內曾有非自然死亡事故發生,則通常人在心理層面上,就能否在該處安居難免產生疑慮,因而具體反映在交易價格及成交機率。亦即凶宅因素雖不至於對房屋本身造成「物理性」之損害,但卻會對該屋之經濟價值造成實質上之貶損,進而影響其成交價格,抑或降低其成交機率,自屬顯足影響不動產價格,甚至購買意願之重要訊息,依據誠信原則,賣方應有誠實告知其所知全部事實之義務,而不得有所隱瞞,亦不得恣意摘取片段曲解美化(臺灣高等法院105年度上易字第944號刑事判決)。

 

漏水宅買賣詐欺罪

 

常見的過程,交屋後,買家雇工將房子原先的裝潢打掉,打算重新整修一番,誰知拆掉裝潢後的房子如此不堪,詢問仲介是否知情時,也表示他只知道該區域以前會淹水,但很多年前已經整治好了,所以不知道房子有漏水、壁癌及水泥剝落等情況。而賣家商討賠償事宜,賣家強硬表示房屋是以「現況交屋」,不可能退還部分價金。

 

買家主張房屋有部分漏水,賣家顯然刻意隱滿,但大家要知道,漏水依據現在的工程技術其實是可以修復的,所以賣家通常會說這個漏水是之後才出現的,跟先前漏水的原因或地方不同。換言之,買家縱然證明房子在交屋後確實有漏水現象,賣家成立詐欺罪的機率依舊不高。此時通常涉及專業鑑定,而鑑定都是很昂貴。

 

中古屋買賣難有有漏水問題,因此,單純以房屋出現滲水現象即認為有詐欺,多半不會成立,但如賣家保證房屋不漏水是否涉嫌詐欺罪?由於時非但屋主消極不知情,甚至有積極保證或說明絕無漏水現象,買方購屋前,多次詢問賣方,賣方有保證整修過絕不會漏水,屋主方同意買屋,而房屋漏水嚴重及遭到刻意遮蓋,尤其,在遮蓋並非修繕,僅是以重新裝潢以提高售價,此時若買家的前手也告知會漏水,賣屋刻意隱瞞等情,均可能認定賣家有詐欺獲益意圖。

 

海砂屋買賣詐欺罪

 

通常案例,買房屋後重新裝潢時發現房屋有鋼筋外露、水泥剝落、布滿壁癌等情形,將剝落的水泥塊送驗,發現竟然是「海砂屋」,賣方雖然辯稱不知該屋是海砂屋等,這時候是否構成詐欺罪?

 

一般俗稱的海砂屋,是指建築物的混凝土氯離子濃度過高,至於如何判斷是否過高,經濟部標準檢驗局在83年7月22日修訂的「新拌預拌混凝土國家標準」(CNS3090),規定容許值為每立方米0.6公斤以下,後來在87年6月25日又修正為每立方米0.3公斤以下,所以司法實務通常會參考上述國家標準,如果建築物混凝土的氯離子濃度高於每立方米0.6公斤,通常就會被認定為過高,也就是俗稱的海砂屋。

 

刑法第339條第1項規定:「意圖為自己或第三人不法之所有,以詐術使人將本人或第三人之物交付者,處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。」由於氯離子濃度過高可能影響房屋結構安全,導致房屋價格下滑,屬於交易上的重大事項,依照誠信原則,賣方有據實告知的義務,如果賣方蓄意隱瞞,無論是消極不告知,或是告知錯誤資訊,都有可能被認定為行使詐術,構成詐欺罪。,

 

其中,該屋曾經發生鋼筋外露、水泥剝落等情形,甚至雇工修補,均可能認定賣方明知該屋曾有上述情形,卻未善盡告知義務,尤其,不動產現況說明書上面「建築改良物是否現有或曾有鋼筋外露水泥剝落情事」的選項勾選「否」,即有詐欺罪可能。

 

又現代社會中,有關「海砂屋」的重要資訊之不告知,是否構成詐欺罪,臺灣高等法院刑事98年度上易字第2708號曾經作成裁判可供參考。依該判決意旨:「查不動產之價格受內、外在環境影響甚深,舉凡是否有他人主張權利(即點交與否或他項權利)?是否為輻射屋(即鋼筋之輻射檢測值過高)?是否曾有鄰損狀況(即是否曾發生火災、地震等災害)?是否為凶宅(即曾經發生兇殺案或自殺情事)?是否為海砂屋等情,均會嚴重影響不動產之交易價格,為不動產所有人及買賣不動產之人特別重視,此為一般社會生活經驗法則。而有關房屋買賣的重要資訊,乃關於物之價值增減問題,按照交易上誠實信用原則,本即有告知義務,為影響交易成立之重要事項,特別是對於價格認知及決定購買與否的基本要素。縱客觀上行為人僅有消極之隱瞞,並無積極為不實資訊之告知,然實務上仍認為,在交易市場上,若相關資訊會使房屋價值減損,例如凶宅(台灣高等法院99年度上易字第1125號判決)、輻射屋(臺灣臺北地方法院94年度易字第1577號判決)、緊鄰配電室之房屋(台灣高等法院97年度上易字第1345號判決)等,凡足使該商品因一般人之心理因素產生「交易上貶值」之情形時,即應該當詐欺罪之施行詐術範圍。是行為人若明知其房屋業經疑似海砂屋,且明知該資訊會使房屋價格減損或影響買受人購買與否之意願,但於買賣時故意未予告知,不論係以消極方式予以隱瞞,或以積極方式故意提供錯誤資訊,只要足以使人陷於錯誤時,自應該當於詐欺罪之施用詐術,並以詐欺罪論(臺北地方法院101年度易字第27號刑事判決可參照)。

 

輻射屋買賣詐欺罪


 

「輻射屋」,縱屬輕微污染,居民居住於系爭房屋內所接受之輻射劑量尚在法規允許範圍內,因此建議屋主「可不進行任何改善措施」等語,然目前科技發展仍有其限制性,實無法去除一般人對輻射污染可能對人之生理、心理健康造成不良影響之疑慮,且即使可以剪除鋼筋或覆蓋鉛版等方式減少輻射量,在交易市場上,亦同樣無法免除一般人對輻射屋之排斥心理,是一般人基於自我健康保護之心理因素,縱使在實質之測試數據下影響人體極微或在法規允許範圍內,惟於一般之房屋市場交易行情中,其市場交易價值卻有明顯之影響,甚至可能成為實際上無人交易問津之標的,此有如撞死過人之汽車、發生過命案之凶宅一般,因一般人之心理因素而產生之「交易上貶值」即使是輕微輻射污染,仍屬系爭房屋交易時,買受人決定是否承買、交易價格如何之重要考量事項(臺灣臺北地方法院94年度易字第1577號刑事判決)。

 

按具有告知義務,而事實上隱匿不告知,使對方陷於錯誤而交付財物,亦可成立詐欺罪;「消費者購買房屋暨土地時,均將停車位列為重要考慮因素,是故停車位究屬法定停車位或獎勵停車位,自亦成為買賣契約之重要事項,其價格認知自有不同,隱匿而不告知承購人,使有研判機會以決定購買與否,自屬施用詐術甚明」,此有最高法院87年度台非字第100號裁判要旨可資參照。次按一個欺罔行為先取得金錢債權,嗣而交付現金者,應構成詐欺取財罪(參照25年非字第119號最高法院判例意旨)。


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