買千萬新房說好的景觀變「夜總會」

新聞摘要：

許姓女子在新北市五股區購買一戶位於十五樓的預售屋，陸續支付兩百五十三萬元頭期款，去年驗屋時，從窗外一望竟是滿山的「夜總會」，要求解約反被扣一百九十二萬元違約金，提訴要地主及建商退錢；新北地院認為，許女簽約前已有合理審閱期，買賣契約未保證不會看到墳墓，判許女敗訴。…建商反駁，銷售人員當時已據實告知，觀音山上本來就有公墓，任何人到該處抬頭仰望就可看見，且墓地不在房屋旁，並非瑕疵，認為許女因房市價格下跌，不願投資受損，才找理由解約。法官認為，契約已載「簽訂前已攜回審閱五日以上」，許女無法證明建商施詐，且從附近道路往觀音山望去，可約略看到墓地，建商無刻意隱瞞，法官因此認定許女簽約前已知有墓地。（自由時報2016-06-28記者王定傳、徐義平、曾健銘／綜合報導）。

律師評析：

許姓女子在新北市五股區購買的預售屋案件中，她因發現房屋窗外景觀主要為墓地，而試圖解約並要求退回已支付的款項。然而，新北地院的判決未支持她的要求，原因在於幾個關鍵的法律和事實認定。

 

首先，法院指出許女簽約前已有足夠的時間進行審閱，且契約中並未明示保證房屋視野不包括墓地。在房地產交易中，買方有責任進行適當的盡職調查，包括實地考察可能影響居住舒適度的外部因素。此案中，建商反駁稱在銷售過程中已明確告知該區有公墓的存在，且該信息對於任何實地查看該地區的人來說都是可見的。

 

法官進一步指出，由於許女未能提供充分證據證明建商有欺詐行為或隱瞞重要信息，且她在簽約前應已能夠自行觀察到墓地的存在，因此不存在建商刻意隱瞞的情況。此外，法官還考慮到許女可能是基於房市價格下跌後的市場考量，才尋求解約並退款。

 

這一判決突顯了買方在購買房產時需承擔的調查責任，以及契約條款對交易結果可能的影響。它也表明，在沒有證據顯示賣方有欺詐或重大隱瞞的情況下，買方對不滿意的外部條件（如視野中的墓地）通常難以成為解約並要求退款的充分法律理由。此案例對於房地產買家是一個重要的提醒，即在簽約前應充分考慮和調查所有可能影響未來居住滿意度的因素。

 

簡單來說，契約上要有明文保證，出售人方需負責任！新北地院認為，許女簽約前已有合理審閱期，買賣契約未保證不會看到墳墓，判許女敗訴…許女無法證明建商施詐，且從附近道路往觀音山望去，可約略看到墓地，建商無刻意隱瞞，法官因此認定許女簽約前已知有墓地。

 

茲就臺灣新北地方法院105年度訴字第3號民事判決摘錄重點如下：

「被告確有給予原告合理審閱系爭買賣契約之期間，倘原告簽約時對於系爭買賣契約之任何條款仍有疑義或尚未審閱完畢，則原告本可拒絕於斯時簽約，不得事後再執此主張其權益未受保障。…然查，系爭房屋臨近觀音山，且原告於本件簽約前即已知悉觀音山附近有墳場，倘如原告所述，銷售人員曾向其保證系爭房屋不會看到墳場，則原告依約即可請求被告將此重要事項載入系爭買賣契約內，原告自行捨此不為，即難謂其係因系爭買賣契約條款之限制，而無法行使其應有之權利。況且，買賣不動產係屬於鉅額買賣交易，一般人在簽約前理應會將買賣標的物之週遭環境先行瞭解及現場查證，而非一概聽信賣方之片面介紹。本件被告並未刻意隱瞞任何交易資訊或現況，原告亦未受到被告之阻礙而導致無法查證，系爭買賣契約並無任何顯失公平之情事，是以原告此部分主張，委無可採。…被告已抗辯伊並未向原告保證系爭房屋遠眺不會看到墳墓區，且遍查系爭買賣契約之各項條款，亦未見兩造有將系爭房屋不會看到墳墓區作為保證的內容，倘如原告所述，系爭房屋於遠眺時不會看到墳墓係被告之品質保證，理應形諸於文字，惟本件卻未見有規定於書面上以示慎重之情，顯然有違常情。原告既無法證明被告有保證系爭房屋不會看到墳墓，即無所謂物之瑕疵問題。又遠眺是否看得到墳墓，是否影響到風水及景觀，純屬個人主觀或宗教之觀點，僅為遠眺，並非墳墓就在系爭房屋旁邊，依社會常情判斷，實難認係屬物之瑕疵。況且，本件係因原告未事先查證系爭房屋之週遭環境，且原告亦無查證上之困難，被告復未刻意隱瞞任何交易資訊或現況，則原告對於其在簽約時未能發現系爭房屋會面向觀音山之墳墓區一事亦有重大過失。從而，揆諸前開規定及說明，原告據此向被告主張解除系爭買賣契約，並請求返還價金，於法不合，不足採信。

 

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