房地法新知-買千萬新房 說好的景觀變「夜總會」

新聞摘要：

許姓女子在新北市五股區購買一戶位於十五樓的預售屋，陸續支付兩百五十三萬元頭期款，去年驗屋時，從窗外一望竟是滿山的「夜總會」，要求解約反被扣一百九十二萬元違約金，提訴要地主及建商退錢；新北地院認為，許女簽約前已有合理審閱期，買賣契約未保證不會看到墳墓，判許女敗訴。

 

許女違約被扣192萬元

許女委任律師昨說，本案最少應酌減違約金，將與當事人討論上訴與否；建商昨未回電，無法得知對判決的意見。

 

許女主張，一○二年九月將畢生積蓄購買房產，總價一千兩百多萬元，陸續支付兩百五十三萬元頭期款，去年三月驗屋時，從客廳落地窗及主臥室窗戶往外眺望，發現窗外滿山遍谷都是墳墓，與廣告所寫的「青山綠水及宜人景觀」不同，且浴室與原設計圖不一，因此發函建商要求解約，也未再繳款，卻遭建商解約，沒收一百九十二萬元違約金。

 

許女指出，觀音山並非每座山峰都佈滿墳地，她傍晚簽約，天色已暗，銷售人員只說風景很好，沒說明建地三百公尺外有墳場，加上周遭又被圍牆及廣告看板遮蔽，她無法看清楚有墓地。

 

許女還說，銷售員以即將漲價為由，誘導她匆忙付訂與簽約，且墳地是嫌惡設施，為重大訊息卻沒有主動揭露。

 

建商︰銷售員已據實告知

建商反駁，銷售人員當時已據實告知，觀音山上本來就有公墓，任何人到該處抬頭仰望就可看見，且墓地不在房屋旁，並非瑕疵，認為許女因房市價格下跌，不願投資受損，才找理由解約。

 

法官認為，契約已載「簽訂前已攜回審閱五日以上」，許女無法證明建商施詐，且從附近道路往觀音山望去，可約略看到墓地，建商無刻意隱瞞，法官因此認定許女簽約前已知有墓地。

 

優美地產企研室召集人葉立敏表示，自去年十月後交易的成屋、土地及預售屋，都改為新版「不動產說明書」，其中「應記載及不得記載事項」中增列了周邊環境與建物現況的調查，可大幅降低類似糾紛案例的發生（自由時報2016-06-28 記者王定傳、徐義平、曾健銘／綜合報導）。

 

評析：

 茲就臺灣新北地方法院105年度訴字第3號民事判決摘錄重點如下：

「被告確有給予原告合理審閱系爭買賣契約之期間，倘原告簽約時對於系爭買賣契約之任何條款仍有疑義或尚未審閱完畢，則原告本可拒絕於斯時簽約，不得事後再執此主張其權益未受保障。…然查，系爭房屋臨近觀音山，且原告於本件簽約前即已知悉觀音山附近有墳場，倘如原告所述，銷售人員曾向其保證系爭房屋不會看到墳場，則原告依約即可請求被告將此重要事項載入系爭買賣契約內，原告自行捨此不為，即難謂其係因系爭買賣契約條款之限制，而無法行使其應有之權利。況且，買賣不動產係屬於鉅額買賣交易，一般人在簽約前理應會將買賣標的物之週遭環境先行瞭解及現場查證，而非一概聽信賣方之片面介紹。本件被告並未刻意隱瞞任何交易資訊或現況，原告亦未受到被告之阻礙而導致無法查證，系爭買賣契約並無任何顯失公平之情事，是以原告此部分主張，委無可採。…被告已抗辯伊並未向原告保證系爭房屋遠眺不會看到墳墓區，且遍查系爭買賣契約之各項條款，亦未見兩造有將系爭房屋不會看到墳墓區作為保證的內容，倘如原告所述，系爭房屋於遠眺時不會看到墳墓係被告之品質保證，理應形諸於文字，惟本件卻未見有規定於書面上以示慎重之情，顯然有違常情。原告既無法證明被告有保證系爭房屋不會看到墳墓，即無所謂物之瑕疵問題。又遠眺是否看得到墳墓，是否影響到風水及景觀，純屬個人主觀或宗教之觀點，僅為遠眺，並非墳墓就在系爭房屋旁邊，依社會常情判斷，實難認係屬物之瑕疵。況且，本件係因原告未事先查證系爭房屋之週遭環境，且原告亦無查證上之困難，被告復未刻意隱瞞任何交易資訊或現況，則原告對於其在簽約時未能發現系爭房屋會面向觀音山之墳墓區一事亦有重大過失。從而，揆諸前開規定及說明，原告據此向被告主張解除系爭買賣契約，並請求返還價金，於法不合，不足採信。」

 

簡單來說，契約上要有明文保證，出售人方需負責任！新北地院認為，許女簽約前已有合理審閱期，買賣契約未保證不會看到墳墓，判許女敗訴…許女無法證明建商施詐，且從附近道路往觀音山望去，可約略看到墓地，建商無刻意隱瞞，法官因此認定許女簽約前已知有墓地。

瀏覽次數：1454