碩豐法律事務所

 

「公寓大廈」，指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地；依公寓大廈管理條例第3條第2款規定：「指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。」又依民法第799條第一項規定：「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。」

 

「專有部分」：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者（第3款）。「共用部分」：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者（第4款）。「約定專用部分」：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者（第5款）。「約定共用部分」：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者（第6款）（公寓大廈管理條例第3條）。

 

區分所有權人對專有部分之利用

 

區分所有權人對專有部分之利用，妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益者。區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。 

 

內政部85年5月25日臺內營字第8572696號函以：「按區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由、收益、處分，並排除他人干涉。又住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更，公寓大廈管理條例第四條第一項及第十五條第一項業有明定公寓大廈專有部分之使用自應依照前揭規定辦理。另依前開條例第三條第十二款規定，規約指公寓大廈區分所有權人為增進公共利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，其內容不得牴觸都市計畫法及建築法等法令規定，牴觸者無效。」

 

依本條例第四條第一項規定觀之，有關專有部分之使用、收益、處分權限，應屬法律保留事項，因此規約內容針對專有部分之規範，原則上僅能就法規所未規定事項及技術性、細節性事項為規範，至於共用部分，規約之主導性則較強，而有較大自主權，此觀之本條例第九條第二項及第三項規定：「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」自明（臺北市政府法規委員會93年2月23日北市法二字第09330142700號函）。

 

住戶公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為非經公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案。或住戶對共用部分之使用未依其設置目的及通常使用方法為之，經制止而不遵從者、住戶未依使用執照所載用途及規約擅自變更專有或約定專用之使用者，又如住戶於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入或住戶為維護、修繕、裝修或其他類似之工作時，未經申請主管建築機關核准，破壞或變更建築物之主要構造者處以罰鍰後，仍不改善或續犯者，以及其他違反法令或規約情節重大者，先由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離（第22條）。

 

本條例將共同生活之維護列為重點之規範目標，因此關於公共安全、衛生及安寧均有相關規，並課予住戶明確權利義務，並由管理委員會等加以管理，如住戶不可隨時丟棄垃圾、排放污染物、製造惱人氣味（惡息）、喧囂振動，亦不可阻塞防火避難通道、違規設置廣告招牌或私佔道路等行為，而住戶合法營業行為，倘屬高危險之行業，亦須投保公共意外責任保險，其他共同生活事項均得由規約加以補充規範，甚至針對違規之住戶可以課予行政罰緩、強制遷離及出讓所有權嚴厲措施，而對於怠於職務之管理委員會成員亦有處罰之規定，凡此皆強化社區共同生活維護之可能。

 

共用部分不得獨立使用供做專有部分

 

公寓大廈使用之限制，如共用部分不得獨立使用供做專有部分，而公寓大廈本身所占之地面、連通數個專有部分之走廊或樓梯；及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄；公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造；約定專用有違法令使用限制之規定者；其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分均不得為約定專用部分（第7條）。

 

公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。公寓大廈有十二歲以下兒童之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。防墜設施設置後，設置理由消失且不符前項限制者，區分所有權人應予改善或回復原狀（第8條第1項、第2項）。

 

各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定（第9條）。

 

修繕、管理、維護費用分擔

 

專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。而共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定（第10條第1項至第3項）。

 

共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。上開費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔（第11條）。專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。

 

公寓大廈之重建

 

公寓大廈之重建，原則上應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意。但有配合都市更新計畫而實施重建者，或嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者或因地震、水災、風災、火災或其他重大事變，肇致危害公共安全者則不在此限（第13條）。

 

而公寓大廈有前條第二款或第三款所定情形之一，經區分所有權人會議決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。前項之受讓人視為同意重建。重建之建造執照之申請，其名義以區分所有權人會議之決議為之（第14條）。

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