租賃法新知-租約沒註明 房客轉租告不成

新聞摘要：

陳姓女房東把新北市一間套房出租給林姓男子多年，她日前在租屋網發現自己的套房竟在出租行列，試探性打電話給對方，林男竟稱是國外親戚委託代租，陳女隔日寄電子郵件解約並向林求償；新北地院板橋簡易庭法官認為，雙方未約定承租人轉租須賠償出租人違約金，判陳敗訴，可上訴。

陳姓女房東提訴指出，今年1月發現此事後，先撥打電話詢問租屋細節，林回說是國外親戚委託代租，之前已租給兩對夫妻，懷疑林男從99年起就開始有此行為，求償10多萬元。林男說，當初沒有書面、也無口頭約定，若違約轉租需賠償轉租差額，拒絕賠償（自由時報2016-06-27 記者王定傳／新北報導）。

評析： 

轉租係指出租人與承租人租賃關係存續中，承租人將租賃物出租給次承租人使用、收益。而分租，則是將租賃物一部為轉租，例如租賃標的為房屋時，承租人將部分房間或空間轉租給他人使用。

民法第 443 條：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。」又依租賃住宅市場發展及管理條例第9條規定「轉租人應經出租人書面同意，始得轉租其租用之住宅全部或一部。轉租人簽訂轉租契約時，應向次承租人提供前項同意轉租之書面文件，並於轉租契約載明其與出租人之租賃標的範圍、期間及得終止租賃契約之事由。轉租人應於簽訂轉租契約後三十日內，以書面通知出租人。」

民法規定中原則上不允許轉租，但容許分租。租賃契約未約定不得轉租，房客未經房東書面許可，是不能私自轉租於第三人，房客未經同意轉租於他人，房東得主張終止租約，轉租人不得要求任何賠償。又租賃契約可以訂禁止轉租方防止二房東的問題，並附加違約金，不論是轉租或分租均得以限制，本案僅係因未約定違約金，當然不得請求違約金。