租約沒註明房客轉租告不成

新聞摘要：

陳姓女房東把新北市一間套房出租給林姓男子多年，她日前在租屋網發現自己的套房竟在出租行列，試探性打電話給對方，林男竟稱是國外親戚委託代租，陳女隔日寄電子郵件解約並向林求償；新北地院板橋簡易庭法官認為，雙方未約定承租人轉租須賠償出租人違約金，判陳敗訴，可上訴。

 

陳姓女房東提訴指出，今年1月發現此事後，先撥打電話詢問租屋細節，林回說是國外親戚委託代租，之前已租給兩對夫妻，懷疑林男從99年起就開始有此行為，求償10多萬元。林男說，當初沒有書面、也無口頭約定，若違約轉租需賠償轉租差額，拒絕賠償（自由時報2016-06-27記者王定傳／新北報導）。

律師評析：

這起案件涉及一名陳姓女房東和她的租客林姓男子，後者未經房東同意將套房轉租他人。當陳女發現自己的套房在租屋網站上被出租時，她試探性地聯絡林男並最終決定解約並要求賠償。然而，新北地院板橋簡易庭的裁決對陳女不利，因為在租賃合約中並未明確約定轉租行為的賠償條款。

 

根據報導，陳女在發現林男擅自轉租後，認為這一行為已經長達數年，並尋求超過十萬元的賠償。不過，由於合約中缺乏明確的轉租賠償規定，加之林男堅稱雙方未有書面或口頭約定關於轉租的賠償條款，法官最終裁定不支持陳女的賠償要求。

 

此案件凸顯了租賃合約中條款的重要性，特別是與轉租、子租等行為相關的規定。為了避免類似的糾紛，房東在簽訂租約時應明確規定轉租的條件和後果，包括是否允許轉租以及轉租需要遵守的規範和可能的財務後果。

 

此外，此案也提示租客在考慮轉租前必須仔細審查租賃協議中的相關條款，並與房東進行充分的溝通，獲得正式的同意。對於房東而言，定期檢查物業的使用情況和維持與租客的良好溝通也是預防未經授權轉租等問題的有效方法。

 

轉租係指出租人與承租人租賃關係存續中，承租人將租賃物出租給次承租人使用、收益。而分租，則是將租賃物一部為轉租，例如租賃標的為房屋時，承租人將部分房間或空間轉租給他人使用。

 

民法第443條：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。」又依租賃住宅市場發展及管理條例第9條規定「轉租人應經出租人書面同意，始得轉租其租用之住宅全部或一部。轉租人簽訂轉租契約時，應向次承租人提供前項同意轉租之書面文件，並於轉租契約載明其與出租人之租賃標的範圍、期間及得終止租賃契約之事由。轉租人應於簽訂轉租契約後三十日內，以書面通知出租人。」

 

民法規定中原則上不允許轉租，但容許分租。租賃契約未約定不得轉租，房客未經房東書面許可，是不能私自轉租於第三人，房客未經同意轉租於他人，房東得主張終止租約，轉租人不得要求任何賠償。又租賃契約可以訂禁止轉租方防止二房東的問題，並附加違約金，不論是轉租或分租均得以限制，本案僅係因未約定違約金，當然不得請求違約金。

 

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