出租之不動產設定抵押後,租金是否受抵押效力所及?

25 Mar, 2024

問題摘要:

一旦不動產被法院扣押並且抵押權人已經通知承租人有關查封的情況,租金的收取權利便會受到抵押權的影響。根據民法第864條的規定,抵押權的效力可以及於扣押後從抵押物得到的法定孳息,包括租金在內。這意味著,一旦抵押物被法院扣押後,且承租人已被正式通知查封情況,那麼承租人應將租金支付給抵押權人而非原抵押義務人(即出租房屋的債務人)。

 

律師回答:

關於這個問題,抵押權設定是在不動產貸款交易中的一種法律程序,借款人在獲得借款時,將自己的房屋作為擔保品,並賦予債權人特定權益。當借款人未能履行合約還款義務時,債權人可根據抵押權向法制,確保在債務人違約時能夠迅速而有效地院申請拍賣抵押物,以償還未還債務。抵押權設定有助於保障債權人的權益,同時提供了一種法律機追回欠款。

 

依民法第860條「普通抵押權」規定:「稱普通抵押權者,謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產,得就該不動產賣得價金優先受償之權。」

 

債務人有一棟房屋,靠著出租房屋來收租金,不過債務人有資金需求,向債權人借了500萬元,條件是債權人在債務人的出租房屋上設定有抵押權,後來債務人還不出錢,債權人於是損行抵押權,請法院扣押拍賣債務人的房屋,而房屋遭扣押後,房客的租金是否也受抵押權所及呢?租金是誰有權利跟房客收?是債務人還是債權人?

 

抵押權設定是在不動產貸款交易中的一種法律程序,借款人在獲得貸款時,將自己的房屋作為擔保品,並賦予債權人特定權益。當借款人未能履行合約還款義務時,債權人可根據抵押權向法院申請拍賣抵押物,以償還未還債務。抵押權設定有助於保障債權人的權益,同時提供了一種法律機制,確保在債務人違約時能夠迅速而有效地追回欠款。

 

抵押權效力及於抵押物之孳息

民法第864條規定:「抵押權之效力,及於抵押物扣押後抵押人就抵押物得收取之法定孳息。但抵押權人非以扣押抵押物之事情,通知應清償法定孳息之義務人,不得與之對抗。」

 

跟本案有關的是民法864條規定,法定孳息是指利息、租金及其他因法律關係所得之收益,原則上應係由原出租人收取,通常為抵押物所有權人(詳民法第69條、70條),在抵押物而言,大多是指不動產出租或設定地上權而取得之租金,而何時抵押權人可以收取租金?命承租人不得給付租金予抵押義務人?依下列標準定之:

 

抵押權之效力,不及於抵押物扣押前得收取之法定孳息

抵押物所生之法定孳息,必須為抵押物經扣押且將扣押情事,通知應清償法定孳息之義務人後,始能為抵押權所及。所以法院尚未查封抵押不動產時,租金都還不受影響,但法院查封抵押不動產後,抵押權人應以存證信函通知承租人告知查封情事,才能命承租人不得再給付租金給抵押義務人。

 

抵押權人本於自己之地位就抵押物扣押後抵押人所收取法定孳息之主張

民法第864條「抵押權之效力,及於抵押物扣押後抵押人就抵押物得收取之法定孳息」,民法第八百六十四條前段所定為抵押權效力所及之抵押人於抵押物扣押後就抵押物所得收取之法定孳息,應係指抵押權人本於自己之地位就抵押物扣押後抵押人所收取法定孳息之主張,似非抵押人之權利,而被上訴人又自承係本於抵押權人之地位為主張,則其就抵押人於抵押物扣押後就抵押物所得收取之法定孳息,行使代位權,是否與代位權規定之本旨無違?(最高法院96年度台上字第2071號民事判決)

 

民法第八百六十四條,係就抵押權人以所取得准許拍賣抵押物之裁定或本案訴訟勝訴確定或宣告假執行之判決為執行名義,實行抵押權之情形,而為規定。若抵押權人就有抵押權擔保之債權,以假扣押裁定為執行名義,經聲請執行法院法抵押物實施查封,抵押人原得由抵押物收取之法定孳息,依強制執行法第五一十條第一項規定之意旨,固已不得再為收取。惟假扣押係保全將來之執行,抵押權人若未取得准許拍賣抵押物之裁定或本案勝訴確定或宣告假執行之判決,亦難因而謂其已可收取該項孳息受償,自應由執行法院收取,依同法第一百三十三條規定予以提存。

(最高法院75年度台上字第2146號民事判決)

 

抵押權優先於抵銷效力

又上開規定,具有調和抵押權人、不動產所有人與用益權人權益之功能,但因租金債權之支分權特性,在租金債權之債權讓與及抵銷之適用上,可能衍生諸多疑義,最高法院102年度台上字第44號民事判決,即為抵銷適用爭執之事件。

 

當抵銷權與我國民法第864條效力及於扣押後租金之抵押權二者競合時,不論依租金債權發生時間點與租金債權發生根據二觀點切入,均應以查封時,作為被動債權之租金債權清償期屆至已否做為區別,查封後清償期方屆至之租金債權,由抵押權優先於抵銷效力,除此以外,承租人當然有抵銷權,而於約定抵銷亦相同適用此一原則。

 

此安排旨在保護抵押權人的權益,確保在債務人違約的情況下,抵押權人能夠通過抵押物產生的孳息(如租金)來部分或全部收回債權。因此,在法院扣押抵押不動產且查封情事已被告知承租人後,抵押權人有權要求承租人將租金直接支付給他們,而非債務人。

 

抵押權之效力依法及於抵押物之法定孳息時,該法定孳息即成為抵押物,法定孳息通常是以債權型態存在,抵押權人基於抵押權之實行權,應得直接向第三債務人請求給付,以供優先受償,不能謂抵押權人無收取之權。其次,抵押物之法定孳息若經抵押人讓與者,就抵押物扣押後所生之孳息債權,受讓人不能對抗抵押權人。又第三債務人對抵押人享有債權者,於受抵押物扣押通知後,其抵銷權之行使應類推適用民法第907-1條之規定。

 

抵押權人應向承租人發出正式的通知,告知他們關於抵押物被扣押的情況以及未來租金應支付給抵押權人的要求。這種通知通常是透過存證郵件進行,以確保有法律效力並且可以在必要時提供相關證據。

 

抵押權之核心精神在於掌握抵押物之「交換價值」,本不應及於使用收益權能之租金,然而為鞏固抵押權之信用、防止拍賣手續之延遲,故僅以扣押後之期間為限,租金為抵押權效力所及。將來債權讓與效力發生之時間點,乃係於時間經過後、各期支分權實際發生時,始生債權移轉效力,而抵押權之效力則是於抵押權設定完成時即已發生,依此,即使查封前已有債權讓與契約,然而因為其讓與生效時間點係在「查封後」,且將來債權讓與時之權利移轉過程,仍須是先發生於讓與人後方歸屬於受讓人,依物權之排他性原則,抵押權之效力乃優先於債權讓與。

 

總結來說,一旦不動產被扣押,且扣押情況已被正式通知給承租人,則租金的支付權利轉移到了抵押權人,這是為了保障抵押權人在債務人違約時能夠回收部分或全部貸款的安排。

 

(相關法條=民法第69條=民法第70條=民法第860條=民法第863條=民法第864條=民法第881條=民法第907-1條=強制執行法第51條=強制執行法第113條)


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