何謂斡旋金?買賣不成立如何處理?

28 Mar, 2024

問題摘要:

斡旋金在不動產交易中扮演著重要的角色,它不僅是買方展現購買意願和誠意的象徵,也是仲介業者助力雙方達成共識、順利成交的機制。斡旋金的設置,既能促使買賣雙方對交易持有更認真的態度,也提供了一種財務保障,降低交易失敗的風險。
 

律師回答:

關於這個問題,斡旋金是不動產交易中的預約,斡旋成立不等於買賣契約成立。仲介為了讓買賣雙方達成共識,先向買方收取一筆金額,或是請買方開本票、支票、簽立要約書,等賣方同意買方出價金額時,斡旋就成立,未來雙方簽訂買賣契約時,這筆斡旋金就會轉成定金。
 
「仲介」在法律稱之為「居間」,是指當事人約定,一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介,他方給付報酬之契約。也就是當仲介(居間人)媒介買賣雙方價金合意,就可以請求報酬。民法第565條規定:「稱居間者,謂當事人約定,一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介,他方給付報酬之契約」。
 
買賣契約為諾成契約,從未不需要一定要給付一定金錢才能成立,此依民法第153條規定「當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。」也就是契約的成立必須要,一方(無論是買方或賣方)提出 「要約」'他方表示「承諾」。要約的方式以口頭或書面皆可,可依當事人的意思決定。
 
而不動產交易買賣,因標的金額龐大,買、賣雙方往往會有一段不算短的價格磋商過程,此間就需要有人替雙方居中協調,通常就是不動產仲介業者。而居間人辛勞代為協調、奔走,需收取服務費用,此即為斡旋金之本意。
 
現今不動產交易實務上之斡旋金,已非單純此意,多是為表示買方購買意願之擔保金。因此類交易金額龐大,買方若對賣方提出之價格意願有一段距離,此時即需有一套機制以確認買方購屋意願,並保障雙方權益,仲介業者便因此發展出所謂的「斡旋金」制度。即由買方提出一筆金額,展現其確有購買之意願、誠意,以便仲介業者協助買方向賣方進行議價或協調買賣條件,提高成交之機率。
 
所謂斡旋,即居中周旋、調解之意,即居間人往來於雙方當事人間,傳達雙方意見並協調之意。仲介沒有成立不能收取任何報酬,因此仲介為了避免辛苦斡旋後,因當事人任何不買而沒有收到報酬,因此會收取所謂「斡旋金」。
 
「斡旋轉定金」的用意在確保買賣雙方都有義務完成交易,假設買方下定後反悔不買,定金就由賣方沒收,反之,若是賣方反悔不出售,則須退還2倍定金。而若最後房屋順利成交,定金就算入房屋價金的一部分,相當於預付款,買方接下來只需把剩餘金額補足即可。
 
斡旋金乃仲介業者所發展、自創,法律上並無此制度之規定,也與民法上所謂「定金」之規範不同。為求對業者的監督、管理明確,行政院公平交易委員於不動產經紀業之規範說明裡,特別對「斡旋金」制度定義為,「購屋人交付一定金錢予不動產經紀業者,委其代為向賣方協議交易」,並限指於此。
 
依市場所發展出來之斡旋金制度,其功能,在買方方面,有助於探得賣方之底價,符合自己之價金期待;賣方方面,可讓其知道買方之誠意,而非無謂之價格探詢,避免影響行情;對仲介業者來說,是促成雙方價金條件達成合致之有力條件。
 
買賣成立或不成立時,斡旋金的處理
買方提出斡旋金向賣方議價,其非對賣方出價條件的承諾,故性質應為新的要約,且實務上多約定為,若賣方同意買方所出條件,即為承諾,買賣契約(本約)即為成立,此時斡旋金該如何處理,仲介實務上約有下列幾種方式:
 
約定若買賣契約成立,則斡旋金轉為定金處理。而既成為定金,若無其他特別約定,即適用民法關於定金之規定。此依民法第248條規定:訂約當事人之一方,由他方受有定金時,推定其契約成立。
 
一開始即以定金之形式下訂,直接適用民法關於定金的規定或約定,以避免因斡旋金法律性質不明而生糾紛。
 
斡旋金始終由仲介公司保管,直至雙方簽訂買賣契約,則轉為買方應支付總價之一部,且配合仲介業者之履約保證機制,待賣方履行義務亦完成,隨同買方支付之價金餘額,併同移轉予賣方。
 
雖然法律上沒有明文出現「斡旋金/斡旋單」這樣的字眼,但斡旋金/斡旋單仍然是具有產生法律效力的。多數法院見解認為,一旦賣方同意出價、斡旋金轉定金,相當於成立「預約」的概念。
 
預約是指買賣雙方對契約的重點條件(如房屋、價款)已經達成共識,僅保留細節事項待商議(如付款方式、交屋期限等),此時就可以先成立「預約」來獲得法律上的拘束力,確保雙方都有在未來訂立本約的義務。而若契約無法成立,如買方於賣方承諾前撤回,或賣方不同意買方所提條件,則斡旋金應約定全數返還買方,不應由仲介業者收取,除非另有約定。
 
從法律的角度來看,斡旋金與定金雖有相似之處,但其法律性質及應用場景有所不同。斡旋金在交易初期作為雙方意向的象徵,而定金則在買賣契約成立後,作為履約的保障。若買賣雙方最終能夠簽訂正式的買賣契約,斡旋金會轉化為定金或部分付款,此舉既體現了交易雙方的誠意,也加強了交易的法律約束力。
 
值得注意的是,斡旋金的管理和處理需要仲介業者具備高度的專業性和責任心。仲介業者不僅要確保斡旋金的正確使用,還要在買賣雙方之間公正地協調與傳達信息,以避免任何可能的誤解或爭議。同時,買賣雙方也應該明確了解斡旋金的法律意義和相關規定,以保障自身的權益。
 
總結來說,斡旋金不僅是一種促成不動產交易的實用機制,也是一種法律上促進雙方誠信交易的安排。透過合理運用斡旋金,可以有效地提高不動產交易的成交率,同時保障買賣雙方的利益。
 
(相關法條=民法第153條=民法第248條=民法第565條)

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