何謂斡旋金？買賣不成立如何處理？
28 Mar, 2024
問題摘要：
斡旋金在不動產交易中扮演著重要的角色，它不僅是買方展現購買意願和誠意的象徵，也是仲介業者助力雙方達成共識、順利成交的機制。斡旋金的設置，既能促使買賣雙方對交易持有更認真的態度，也提供了一種財務保障，降低交易失敗的風險。
律師回答：
關於這個問題，斡旋金是不動產交易中的預約，斡旋成立不等於買賣契約成立。仲介為了讓買賣雙方達成共識，先向買方收取一筆金額，或是請買方開本票、支票、簽立要約書，等賣方同意買方出價金額時，斡旋就成立，未來雙方簽訂買賣契約時，這筆斡旋金就會轉成定金。
「仲介」在法律稱之為「居間」，是指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。也就是當仲介(居間人)媒介買賣雙方價金合意，就可以請求報酬。民法第565條規定：「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約」。
買賣契約為諾成契約，從未不需要一定要給付一定金錢才能成立，此依民法第153條規定「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」也就是契約的成立必須要，一方(無論是買方或賣方)提出 「要約」'他方表示「承諾」。要約的方式以口頭或書面皆可，可依當事人的意思決定。
而不動產交易買賣，因標的金額龐大，買、賣雙方往往會有一段不算短的價格磋商過程，此間就需要有人替雙方居中協調，通常就是不動產仲介業者。而居間人辛勞代為協調、奔走，需收取服務費用，此即為斡旋金之本意。
現今不動產交易實務上之斡旋金，已非單純此意，多是為表示買方購買意願之擔保金。因此類交易金額龐大，買方若對賣方提出之價格意願有一段距離，此時即需有一套機制以確認買方購屋意願，並保障雙方權益，仲介業者便因此發展出所謂的「斡旋金」制度。即由買方提出一筆金額，展現其確有購買之意願、誠意，以便仲介業者協助買方向賣方進行議價或協調買賣條件，提高成交之機率。
所謂斡旋，即居中周旋、調解之意，即居間人往來於雙方當事人間，傳達雙方意見並協調之意。仲介沒有成立不能收取任何報酬，因此仲介為了避免辛苦斡旋後，因當事人任何不買而沒有收到報酬，因此會收取所謂「斡旋金」。
「斡旋轉定金」的用意在確保買賣雙方都有義務完成交易，假設買方下定後反悔不買，定金就由賣方沒收，反之，若是賣方反悔不出售，則須退還2倍定金。而若最後房屋順利成交，定金就算入房屋價金的一部分，相當於預付款，買方接下來只需把剩餘金額補足即可。
斡旋金乃仲介業者所發展、自創，法律上並無此制度之規定，也與民法上所謂「定金」之規範不同。為求對業者的監督、管理明確，行政院公平交易委員於不動產經紀業之規範說明裡，特別對「斡旋金」制度定義為，「購屋人交付一定金錢予不動產經紀業者，委其代為向賣方協議交易」，並限指於此。
依市場所發展出來之斡旋金制度，其功能，在買方方面，有助於探得賣方之底價，符合自己之價金期待；賣方方面，可讓其知道買方之誠意，而非無謂之價格探詢，避免影響行情；對仲介業者來說，是促成雙方價金條件達成合致之有力條件。
買賣成立或不成立時，斡旋金的處理
買方提出斡旋金向賣方議價，其非對賣方出價條件的承諾，故性質應為新的要約，且實務上多約定為，若賣方同意買方所出條件，即為承諾，買賣契約（本約）即為成立，此時斡旋金該如何處理，仲介實務上約有下列幾種方式：
約定若買賣契約成立，則斡旋金轉為定金處理。而既成為定金，若無其他特別約定，即適用民法關於定金之規定。此依民法第248條規定：訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。
一開始即以定金之形式下訂，直接適用民法關於定金的規定或約定，以避免因斡旋金法律性質不明而生糾紛。
斡旋金始終由仲介公司保管，直至雙方簽訂買賣契約，則轉為買方應支付總價之一部，且配合仲介業者之履約保證機制，待賣方履行義務亦完成，隨同買方支付之價金餘額，併同移轉予賣方。
雖然法律上沒有明文出現「斡旋金/斡旋單」這樣的字眼，但斡旋金/斡旋單仍然是具有產生法律效力的。多數法院見解認為，一旦賣方同意出價、斡旋金轉定金，相當於成立「預約」的概念。
預約是指買賣雙方對契約的重點條件(如房屋、價款)已經達成共識，僅保留細節事項待商議（如付款方式、交屋期限等），此時就可以先成立「預約」來獲得法律上的拘束力，確保雙方都有在未來訂立本約的義務。而若契約無法成立，如買方於賣方承諾前撤回，或賣方不同意買方所提條件，則斡旋金應約定全數返還買方，不應由仲介業者收取，除非另有約定。
從法律的角度來看，斡旋金與定金雖有相似之處，但其法律性質及應用場景有所不同。斡旋金在交易初期作為雙方意向的象徵，而定金則在買賣契約成立後，作為履約的保障。若買賣雙方最終能夠簽訂正式的買賣契約，斡旋金會轉化為定金或部分付款，此舉既體現了交易雙方的誠意，也加強了交易的法律約束力。
值得注意的是，斡旋金的管理和處理需要仲介業者具備高度的專業性和責任心。仲介業者不僅要確保斡旋金的正確使用，還要在買賣雙方之間公正地協調與傳達信息，以避免任何可能的誤解或爭議。同時，買賣雙方也應該明確了解斡旋金的法律意義和相關規定，以保障自身的權益。
總結來說，斡旋金不僅是一種促成不動產交易的實用機制，也是一種法律上促進雙方誠信交易的安排。透過合理運用斡旋金，可以有效地提高不動產交易的成交率，同時保障買賣雙方的利益。
(相關法條=民法第153條=民法第248條=民法第565條)
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