新成屋遇地震出裂痕,是否因是因為天然災害所以建商不負責?

05 Apr, 2024

問題摘要:

對於剛買新屋就發生地震導致牆上裂痕的情況,確實令人困擾。在處理這樣的瑕疵時,首先要確定牆上裂痕是在交屋前還是交屋後出現的。這一點很重要,因為責任的歸屬會根據瑕疵出現的時間而有所不同。若瑕疵是在交屋前發現的,建商應負起責任,根據相關法律規定,出賣人有責任保證房屋在交屋時沒有瑕疵。與建商溝通並要求修復或補償是合理的。果瑕疵是由地震等天然災害造成的,需要尋求專業人士,如結構工程師或房屋檢測專家,來評估裂痕的原因和影響。這可以幫助確定是否有人為因素導致的瑕疵。


 

律師回答:

剛買新屋,因發生地震導致牆上裂痕,當事人也還沒入住,建商說,會處理看看,之後全屬天然災害不可預知,讓人覺得很無奈,請問有什麼處理方式嗎?打拼一輩子將畢生積蓄購買新房子,卻發生這種事情,確實很無奈。但讀者對於「牆上裂痕」是否確實是地震(或天然災害)造成的,不宜那麼快下定論。

 

重點是:瑕疵是否發生在交屋前或交屋後

瑕疵,簡單來說乃指效用或價值的減損或滅失而言,民法第354條:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。」;同法第373條:「買賣標的物之利益及危險,自交付時起,均由買受人承受負擔,但契約另有訂定者,不在此限。」

 

民法第354條,瑕疵指的是財物的效用或價值受損或減少的情況。出賣人有責任在財物的危險轉移給買受人時保證財物不存在瑕疵,即不會導致效用或價值的減損。同時,買受人在交付財物後承擔財物的利益和風險,除非合同另有約定。

 

重要的是確定裂痕是否真的是由地震導致,還是因為建材或施工不當。這可能需要專業的建築或結構工程師進行評估。如果裂痕是由於建材或施工問題而非純粹的自然災害導致,那麼建商可能需要承擔責任。

 

買入新屋後,遇上非人為因素導致的毀損時,一定會不甘心自己運氣不好,此時我們應先判斷遇上的損毀是真的不可抗力,還是有人為因素導致,如當初施工時沒有完善,或建材使用不到規格等,若是真的是非人為因素,是否可依民法第354條條及民法第359條進行求償,因為其中建商對房屋所負的物之瑕疵擔保責任是「無過失責任」,即無論建商有無過失都可能須負責。。

 

除非有如後述特約免除的情況,買受人卻依然可以向出賣人主張依法負瑕疵擔保責任,立法訂定此為無過失的設計上是為了保障交易的對等性(以維持有償契約之交易安全說為通說)所設計,也就是財產權與對價的價金間的均衡而言,所以買受人僅需證明是什麼樣的「瑕疵」存在。這樣的瑕疵影響了交易當時所形成的效用或價值的減損或滅失,而提出減少價金或是解除契約的主張,並不需要去證明出賣人到底是「故意」或是「過失」,這在舉證的責任上產生了很大的不同。

 

不過要特別注意,即令是發生在交付後,如果是天災等不可抗力因素所造成的房屋瑕疵,則不在建商的擔保責任內。如若因為地震造成房屋損壞,除非是先天設計上或用料有問題,否則建商沒有義務協助修繕。但若是「品質保證」的狀況就不一定,假如建商銷售時強調「可抵抗6級地震」,但只發生3級地震,房屋就出現結構上的問題,建商便有義務處理。

 

無論是與建商溝通還是準備追求法律救濟,考慮聘請專業建築或結構工程師評估裂痕的性質和嚴重程度。並保留所有相關文件和通訊記錄非常重要。這些證據將有助於證明主張和瑕疵的來源。

 

建商瑕疵擔保責任是「無過失責任」

依據民法第354條和第359條,建商對於房屋瑕疵承擔無過失責任,意味著即使無過失,只要房屋存在瑕疵,建商也需負責。因此,如果證明裂痕屬於瑕疵範疇,即可要求建商承擔責任。

 

建商對於出售的房屋所負物之瑕疵擔保責任是「無過失責任」,也就是說不論建商有無過失可能都必須負責任。所謂瑕疵擔保責任,在法律上是一種無過失的責任,可以想見的是這在設計上並非基於出賣人存有故意或過失而來的責任。買受人可以主張出賣人承擔瑕疵擔保責任,無需證明出賣人的故意或過失,而僅需證明財物存在瑕疵導致效用或價值受損或減少即可。

 

民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約,或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」,無論減少價金或是解除契約,性質上都是形成權,

 

減少的價金是等同於瑕疵需填補的金額,但我想很多人都知道,找不同的水電行進行修漏的估價,價格都不一定會一樣,牽涉到其本身的經濟規模、所用的工期、工料、保固期限等等,再再都會影響到報價單上的價格,而一般對此毫無認識的當事人,如何商議?此將在協調上造成了很大的困擾,與其事後的爭執,不如雙方先書面約定好是誰找、找誰,最重要的是保固期多久,約定好了再找,以免不必要的紛爭。

 

及時通知並主張權利

民法第356條:「買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物。」

 

依此規定,瑕疵其實是要依通常程序從速檢查的,發現有瑕疵是要立即通知出賣人,但不動產交易上有些瑕疵不經過一段時間是無法發現的,一旦發現,一樣是要立即通知出賣人的,惟仍應在後述的時效之內。

 

民法第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第356規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。 前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」,除了上述的立即通知外,這個發現也必須是在標的物交付時起五年內,超過五年,即便發現後立即通知仍然無法再主張瑕疵擔保責任。

 

根據民法第356條,發現瑕疵後應立即通知出賣人。因此,一旦發現裂痕,應立刻以書面形式通知建商,並要求修復或進行其他相應的補救措施。對於主張瑕疵擔保責任有時間限制。及早採取行動非常重要,以避免時間限制成為阻礙。

 

總的來說,面對新屋出現的瑕疵確實令人沮喪,但通過溝通、尋求專業意見並保留證據,你可以更好地應對這一情況,最終找到解決問題的方法。

 

(相關法條=民法第354條=民法第356條=民法第359條=民法第365條=民法第373條)

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