消費者與出租為業的公司的房屋租賃契約應注意事項有那些?

28 Nov, 2016

問題摘要:

在訂立房屋租賃契約時,確保遵守這些規定是非常重要的,這樣可以保障雙方的權益,避免出現不公平或不合法的情況。其中,特別需要注意的是:不得約定拋棄審閱期間:這確保了承租人有足夠的時間審閱契約內容,並對其內容有充分的了解,從而避免被迫接受不公平的條款。不得約定廣告僅供參考:這保證了租賃契約中所列的條款和內容是具有約束力的,而不是僅僅作為參考。不得約定承租人不得申報租賃費用支出:這確保了承租人在符合法律要求的情況下可以申報租金支出,享受相應的稅務優惠。不得約定承租人不得遷入戶籍:這確保了承租人在符合法律規定的情況下有遷入戶籍的權利。不得約定應由出租人負擔之稅賦增加部分由承租人負擔:這保證了租賃關係中的稅賦負擔是公平和合理的。

律師回答:

關於這個問題,對於租賃契約的訂立和相關法律規定有下而明確的指引:

 

租賃的基本定義

租賃是當事人約定,一方將物租與他方使用收益,另一方支付租金的契約。租金可以用金錢或租賃物的孳息支付。

 

稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金之契約。前項租金,得以金錢或租賃物之孳息充之(民法第421條)。

 

租賃契約的書面要求

不動產租賃契約的期限超過一年者,應以書面形式訂立。如果未以書面形式訂立,視為不定期限的租賃。不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不定期限之租賃(民法第422條)。

 

房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項

針對消費者與特定行業業者之間的定型化契約,各主管機關公告的定型化契約應該遵守的事項,可能是必須在契約中記載的事項,也可能是不可以出現在契約中的事項。

內政部針對房屋租賃契約的定型化條款作了規範,以保障租賃雙方的權益。以下是其中的一些重要規定:

 

不得約定拋棄審閱期間:

承租人在簽訂契約前應有合理的時間審閱契約內容。

 

不得約定廣告僅供參考:

廣告內容應真實,不能在契約中約定廣告僅供參考,否則視為無效。

 

不得約定承租人不得申報租賃費用支出:

承租人有權在申報綜合所得稅時,將符合條件的租賃費用作為列舉扣除。

 

不得約定承租人不得遷入戶籍:

承租人有權將租賃房屋作為戶籍所在地。

 

不得約定應由出租人負擔之稅賦由承租人負擔:

出租人應負擔的稅賦不能轉嫁給承租人,除非在租賃前增加的部分。

 

不得約定排除民法上的瑕疵擔保責任:

如果出租人故意不告知承租人房屋有瑕疵,不能在契約中約定免除出租人的瑕疵擔保責任。

 

不得約定承租人須繳回契約書:

承租人應保留租賃契約書的副本,不能約定承租人必須繳回契約書。

 

不得約定違反法律上強制或禁止規定:

任何契約條款不得違反法律上的強制或禁止性規定,否則無效。

 

對於房屋租賃契約訂立,如屬於企業經營者(即以出租為業者)與消費者間訂立契約,應該參照內政部訂立之《房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項》,其中最重要的是如不得約定拋棄審閱期間。不得約定廣告僅供參考。不得約定承租人不得申報租賃費用支出。不得約定承租人不得遷入戶籍。不得約定應由出租人負擔之稅賦,若較出租前增加時,其增加部分由承租人負擔。出租人故意不告知承租人房屋有瑕疵者,不得約定排除民法上瑕疵擔保責任。不得約定承租人須繳回契約書。不得約定違反法律上強制或禁止規定。

 

定型化契約應記載及不得記載事項效力

消費者保護法第17條第1項:「中央主管機關為預防消費糾紛,保護消費者權益,促進定型化契約之公平化,得選擇特定行業,擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項,報請行政院核定後公告之。」消費者保護法第17條第4項、第5項:「違反第一項公告之定型化契約,其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力,依前條規定定之。中央主管機關公告應記載之事項,雖未記載於定型化契約,仍構成契約之內容。」

 

定型化契約應記載及不得記載事項是強制性規定,具有直接變更契約內容的效力。  定型化契約應記載事項是契約內容必須記載的重要基本事項,消費者若發現中央主管機關公告的應記載事項,卻沒有記載在業者所提供的定型化契約中,該應記載事項依法仍構成契約的內容,有違反應記載事項的條款,該條款無效;定型化契約不得記載事項是契約不可以有的條款,通常是對消費者不公平、不合理的條款,如果消費者與業者所簽訂的定型化契約,有違反不得記載事項的條款,該條款無效。

 

在簽訂房屋租賃契約時,應確保契約條款符合上述規定,以保障雙方的合法權益。詳細列明租金、支付方式、租期、修繕責任、承租人權利等,並雙方簽字確認。在發生爭議或需要正式通知時,使用存證信函來記錄溝通過程,保留證據。

 

這些規定旨在保護消費者在定型化契約中的合法權益,防止企業利用不公平條款損害消費者利益。消費者在簽訂契約時應充分了解並運用這些法律規定,保障自己的權益。這些法律和規定旨在保護承租人和出租人的權益,防止因不公平條款引發的糾紛。遵守這些規定有助於建立良好的租賃關係,並確保雙方在法律框架內行事。

 

-房地-房地租賃-簽約-

(相關法條=民法第420條)



 


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