消費者與出租為業的公司的房屋租賃契約應注意事項有那些？

28 Nov, 2016

問題摘要：

在訂立房屋租賃契約時，確保遵守這些規定是非常重要的，這樣可以保障雙方的權益，避免出現不公平或不合法的情況。其中，特別需要注意的是：不得約定拋棄審閱期間：這確保了承租人有足夠的時間審閱契約內容，並對其內容有充分的了解，從而避免被迫接受不公平的條款。不得約定廣告僅供參考：這保證了租賃契約中所列的條款和內容是具有約束力的，而不是僅僅作為參考。不得約定承租人不得申報租賃費用支出：這確保了承租人在符合法律要求的情況下可以申報租金支出，享受相應的稅務優惠。不得約定承租人不得遷入戶籍：這確保了承租人在符合法律規定的情況下有遷入戶籍的權利。不得約定應由出租人負擔之稅賦增加部分由承租人負擔：這保證了租賃關係中的稅賦負擔是公平和合理的。

律師回答：

關於這個問題，對於租賃契約的訂立和相關法律規定有下而明確的指引：

租賃的基本定義

租賃是當事人約定，一方將物租與他方使用收益，另一方支付租金的契約。租金可以用金錢或租賃物的孳息支付。

稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之(民法第421條)。

租賃契約的書面要求

不動產租賃契約的期限超過一年者，應以書面形式訂立。如果未以書面形式訂立，視為不定期限的租賃。不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃(民法第422條)。

房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項

針對消費者與特定行業業者之間的定型化契約，各主管機關公告的定型化契約應該遵守的事項，可能是必須在契約中記載的事項，也可能是不可以出現在契約中的事項。

內政部針對房屋租賃契約的定型化條款作了規範，以保障租賃雙方的權益。以下是其中的一些重要規定：

不得約定拋棄審閱期間：

承租人在簽訂契約前應有合理的時間審閱契約內容。

不得約定廣告僅供參考：

廣告內容應真實，不能在契約中約定廣告僅供參考，否則視為無效。

不得約定承租人不得申報租賃費用支出：

承租人有權在申報綜合所得稅時，將符合條件的租賃費用作為列舉扣除。

不得約定承租人不得遷入戶籍：

承租人有權將租賃房屋作為戶籍所在地。

不得約定應由出租人負擔之稅賦由承租人負擔：

出租人應負擔的稅賦不能轉嫁給承租人，除非在租賃前增加的部分。

不得約定排除民法上的瑕疵擔保責任：

如果出租人故意不告知承租人房屋有瑕疵，不能在契約中約定免除出租人的瑕疵擔保責任。

不得約定承租人須繳回契約書：

承租人應保留租賃契約書的副本，不能約定承租人必須繳回契約書。

不得約定違反法律上強制或禁止規定：

任何契約條款不得違反法律上的強制或禁止性規定，否則無效。

對於房屋租賃契約訂立，如屬於企業經營者（即以出租為業者)與消費者間訂立契約，應該參照內政部訂立之《房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項》，其中最重要的是如不得約定拋棄審閱期間。不得約定廣告僅供參考。不得約定承租人不得申報租賃費用支出。不得約定承租人不得遷入戶籍。不得約定應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔。出租人故意不告知承租人房屋有瑕疵者，不得約定排除民法上瑕疵擔保責任。不得約定承租人須繳回契約書。不得約定違反法律上強制或禁止規定。

定型化契約應記載及不得記載事項效力

消費者保護法第17條第1項：「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。」消費者保護法第17條第4項、第5項：「違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。」

定型化契約應記載及不得記載事項是強制性規定，具有直接變更契約內容的效力。定型化契約應記載事項是契約內容必須記載的重要基本事項，消費者若發現中央主管機關公告的應記載事項，卻沒有記載在業者所提供的定型化契約中，該應記載事項依法仍構成契約的內容，有違反應記載事項的條款，該條款無效；定型化契約不得記載事項是契約不可以有的條款，通常是對消費者不公平、不合理的條款，如果消費者與業者所簽訂的定型化契約，有違反不得記載事項的條款，該條款無效。

在簽訂房屋租賃契約時，應確保契約條款符合上述規定，以保障雙方的合法權益。詳細列明租金、支付方式、租期、修繕責任、承租人權利等，並雙方簽字確認。在發生爭議或需要正式通知時，使用存證信函來記錄溝通過程，保留證據。

這些規定旨在保護消費者在定型化契約中的合法權益，防止企業利用不公平條款損害消費者利益。消費者在簽訂契約時應充分了解並運用這些法律規定，保障自己的權益。這些法律和規定旨在保護承租人和出租人的權益，防止因不公平條款引發的糾紛。遵守這些規定有助於建立良好的租賃關係，並確保雙方在法律框架內行事。