夫妻共有的房子,到底應該如何登記,才能保護自身權益?

09 Jul, 2024

問題摘要:

在夫妻買房時,是否應該共同登記在彼此名下是一個涉及個人權益和未來風險管理的重要問題。以下是一些考慮因素和建議:房產登記的法律效力非常重要,確定了房屋的所有權歸屬。如果只有一方的名下登記,那麼在法律上,該房產的所有權也僅歸屬於該登記人。這意味著其他一方在法律上沒有直接的所有權保障,可能會在未來分手時產生風險。即使一方有出錢,但如果沒有登記在名下,這些財務貢獻在法律上無法直接反映在財產歸屬上。法律傾向於以登記為依據,而不是出錢的事實。夫妻可以選擇不同的財產制度,如分別財產制或共同財產制。這些選擇會影響婚後財產的歸屬和管理方式。共同財產制度下,婚後獲得的財產通常是共有的,而分別財產制則保留了婚前的財產分離。考慮到未來可能的感情變化或法律糾紛,一些夫妻會選擇設立更嚴格的財產管理措施,如共同登記、借名登記和設定抵押權。。

律師回答:

關於這個問題,夫妻買房要不要共同登記在彼此名下?夫妻想要一起買房時,總是會有一方覺得自己明明有出錢,但是卻沒有登記在自己名下,擔心未來如果感情出問題,的權益會受損?

 

登記權益保障-法律上產權歸屬

 

蓋關於這個問題,首要法律上認定所有權歸屬,基本上以登記為準,換言之,登記在誰的名下就是誰的。換言之,實際上誰出錢,根本不是重點。

 

此依土地法第43條:「依本法所為之登記,有絕對效力。」民法第759條之1第2項:「因信賴不動產登記之善意第三人,已依法律行為為物權變動之登記者,其變動之效力,不因原登記物權之不實而受影響。」

 

財務貢獻與產權分配

 

但這種安排可能存在風險,特別是在婚姻關係可能出現問題的情況下。如果一方感覺到自己的貢獻沒有得到相應的法律認可(比如房產未登記在該方名下),他們可能會感到不公平,這可能導致法律爭議或其他複雜的分割問題。

 

在法律上,房產的所有權是根據登記來確定的。如果房產登記在一方名下,則該方具有法律上的所有權。如果房產共同登記,則兩人共有產權,這在未來分手或離婚時提供了更平等的保護。即使一方出資較多,如果房產未共同登記,那麼出資較少或未出資的一方在法律上可能無法確認其財產權益。共同登記可以確保雙方的財務貢獻得到公正的法律承認和保護。

 

而出錢與否,也不會形成對於對方的債權,即可以請求對方返還金錢,因為「稱消費借貸者,於當事人間必本於借貸之意思合致,而有移轉金錢或其他代替物之所有權於他方之行為,始得當之。是以消費借貸,因交付金錢之原因多端,除有金錢之交付外,尚須本於借貸之意思而為交付,方克成立。倘當事人主張與他方有消費借貸關係存在者,自應就該借貸意思互相表示合致及借款業已交付之事實,均負舉證之責任,其僅證明有金錢之交付,未能證明借貸意思表示合致者,仍不能認為有該借貸關係存在。」(最高法院98年度台上字第1045號民事裁判)「消費借貸,為要物契約,須以金錢或其他代替物之交付為構成要件,如對於交付之事實有爭執,自應由主張已交付之貸與人負舉證責任,此觀民法第四百七十四條之規定自明。」(最高法院79年度台上字第2722號民事裁判)所以其實錢很難討回來,除非有借據。

 

婚姻財產制度的選擇-夫妻財產制訂立

 

那夫妻財產可以解決這個問題嗎?答案是不容易,首先如採取分別財產制就是維持婚前原狀(民法1004條),所以當然沒辦法解決問題,而法定財產制(民法1005條,基本上沒有約定就是法定財產制),法律上夫妻婚後若沒有特別約定分別財產制,就是適用所謂的法定財產制,也就是夫妻婚後的財產原則上是共有的,當法定財產制消滅時,夫妻財產較少的一方,可以向對方要求分財產。請注意,是「婚後財產」較少的一方才可以向對方主張夫妻剩餘財產分配婚後財產價值差額,所以不見得可以要回自己的一半。

 

至於,「共同財產制」是指夫妻不論婚前或婚後的財產,只要不是專供個人使用(如女用首飾、衣物)或贈與人特別書面聲明為個人所有的財產,全部都納入共同所有,夫妻一起花用。

 

民法第1031條之1第1項:「左列財產為特有財產:一、專供夫或妻個人使用之物。二、夫或妻職業上必需之物。三、夫或妻所受之贈物,經贈與人以書面聲明為其特有財產者。」

 

在「共同財產制」下,夫妻離婚時可以各自取回結婚時的財產及特有財產,至於婚姻存續期間所取得的共同財產,應該歸雙方公同共有,除非另有約定,否則一人一半,此時,夫妻雙方可協議分割共有物,協議不成時也可請求法院予以裁判分割。

 

此依民法第1040條:「共同財產制關係消滅時,除法律另有規定外,夫妻各取回其訂立共同財產制契約時之財產。共同財產制關係存續中取得之共同財產,由夫妻各得其半數。但另有約定者,從其約定。」但此部分必須經過登記方得對抗第三人(民法第1008條)。

 

然而,共同財產制則所有婚後所得的財產均為共有,包括房產,然而此部分就算採取共同財產制,但仍有缺點,一是此部分充其量僅限於婚後財產,結婚前財產不能算,且亦必須透過共同財產結算方能取回價值,有時可能因為自己財產比較多,反而還損失。

 

風險管理和保護措施-共同登記或借名登記再加上抵押權設定

 

當夫妻採取共同持有房產,到銀行貸款時,必須取得雙方同意,且貸款額度會降低,因為兩人的職業、身分不同,銀行會給予不同的徵信評價。如果房子為夫妻共同登記,代表房子的所有處分管理都必須雙方同意,未來如果感情生變,這間房子的處分很有可能因為雙方無法達成共識,而閒置不處理,最後兩敗俱傷。

 

不過,夫妻共同持有房產,好處是對兩人自身權益較有保障。若先生發生債務問題,房屋共同持有人會有優先通知承購權,妻子就能以共同持有人的名義,將房子買下,避免房子淪入法拍命運。而若夫妻失和,一方也能以房屋共同持有人的身分,「卡住」對方不得任意賣出房產,保護自身權益,但是管理上畢竟不便,沒有規範上,如一方沒有離婚需要用錢之時,究竟到底應該如何處理?

 

借名登記雖然提供了一定的保障,但也伴隨著必須嚴格按照合同條款行事的要求,且需要公證以增加法律效力,並設定抵押權以保障權益。這可以防止未來的糾紛和誤解,特別是在關係結束或需要處理共同財產時。這種情況雖少見,但的確可能發生。此種情況下,即便房屋所有權歸新買家,借款人沒有正常繳款,銀行收不到款項,還是可以要求把房子當作抵押。

 

總結來說,登記房產的決定應該根據個人情況、財務安排和未來規劃來進行。通過理解法律規定和尋求專業建議,可以更好地管理和保護您的財產和權益,以避免夫妻共同持有房產的優缺點以及當所有權人換了但借款人未變的情況。

 

-家事-親屬-夫妻財產-不動產登記-

(相關法條=土地法第43條=民法第759-1條=民法第474條=民法1004條=民法1005條=民法第1008條=民法第1031-1條=民法1044條)

瀏覽次數:40


 Top