違建是什麼？

07 Nov, 2016

問題摘要：

違章建築指未經主管建築機關審查許可並發給建築及使用執照，擅自建造即使用的建築物。而違章建築的類型：包括頂樓加蓋、陽台外推、夾層屋、騎樓外推、法定空地加蓋等。違章建築即使取得了事實上的處分權，仍然是違法的。相關當局有權進行拆除，尤其對於危害公共安全的違建，更可能立即被拆除。違章建築在不動產買賣中的轉讓，雖然無法辦理所有權移轉登記，但受讓人仍可取得事實上的處分權。但要注意，受讓人可能需要根據民法的規定行使占有人的請求權，並無法訴請確定權利關係。

律師回答：

關於這個問題，違建，簡單來說，未經主管建築機關審查許可並發給建築、及使用執照，而建造即使用之建物，此部分可參見違章建築處理辦法第2條規定：本辦法所稱之違章建築，為建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物。

違章建築是指未經主管建築機關審查許可並發給建築及使用執照，而擅自建造並使用的建物。違章建築包括在建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築的建築物。

違章建築的認定與類型

違章建築在法律上分為難以補正與可以補正兩類：

難以補正的違建：

基地容許興建的建蔽率、容積率與高度：任何超過基地容許範圍的建築均屬違建，且難以事後補正取得執照。

土地使用分區容許的使用用途：

違反土地使用分區規定興建的建築物。

不得興建建築物的土地：在不允許建築的土地上興建建築物。

程序違建：

因程序疏失未請領建照：

這類違建可以依法補辦執照並繳交相關稅款，成為合法建物。

常見違章建築類型

頂樓加蓋：超過法定建築面積的頂樓建築物。

陽台外推：將陽台外牆拆除，使室外空間變為室內空間。

露台外推：在無遮蔽的露台加蓋遮雨棚或牆壁。

騎樓外推：在騎樓增設鐵捲門或水泥磚牆。

夾層屋（樓中樓）：在原有建築內新增樓層。

法定空地加蓋：在法定保留空地上搭建建築物。

而當建築物已達到基地容許興建的建蔽率、容積率與高度時，任何加蓋的建築均屬違建、違反土地使用分區容許的使用用途或在不得興建建築物的土地上興建，此種情形難以事後補正而取得執照。相較於建築物的位置、高度、結構與建蔽率，不違反當地都市計劃的建築法令規定，且獲得土地使用權，只因程序疏失，未請領建照即擅自興工，這類程序違建可依法補辦執照並繳交相關稅款，成為合法的建物。至於，台灣常見違建類型，有：

一、頂樓加蓋：屋頂平台之屋頂突出物如樓梯間公共設施使用部份，凡在頂樓建築面積1 / 8之法定範圍內均屬合法建物，只要超過此範圍即違法。到地政事務所申請一份建物或附屬建物測量成果圖，按圖查對，凡圖上所無之建物，即屬違建。

二、陽台外推：陽台為直上方有遮蓋物的平臺，若拆除陽台空間的外牆使室外空間變成室內空間使用，可能為陽台外推。此與相仿的就是「露台外推」：露台為直上方無任何頂遮蓋物之平臺，若加蓋遮雨棚或牆壁，可能為露台外推、「騎樓外推」：騎樓為建築物地面層外牆面至道路境界線間之空間，在上方有樓層覆蓋者稱為騎樓，在騎樓搭建鐵捲門(也包括水泥磚牆加蓋)即屬違建。

三、夾層屋（樓中樓）：在天花板與地板之間搭建樓地板，若未申請，在取得執照後又二次施工加蓋樓中樓，即違建。

四、騎樓外推：騎樓，指建築物一樓外牆面至道路界線之間的空間，而在上方有房屋本體樓層覆蓋就稱為騎樓，在騎樓範圍增設鐵捲門（甚至加蓋水泥圍牆阻隔）就算是違建。

五、法定空地加蓋：在房屋原本應為法定保留空地的部分，另行搭建鐵皮或水泥建築，增加室內使用空間，加蓋的部分；最常見的是將屋後空地增建廚房或前方露天車庫加蓋遮雨棚，甚至蓋成二樓的大露臺。

因為沒有執照所以也沒有權狀，既屬違建就是違法，不論是新違建，或是被列管緩拆的舊違建與既存違建，都有隨時被舉報拆除的風險，其中，被認定有危害公共安全之虞的違建，更是即報即拆的高危險群。大樓、公寓頂樓平台屬於全體住戶所有，頂樓違建不論新舊，只要是其他住戶不同意讓原使用者繼續使用，即可依民法第767條規定訴請排除侵害，要求拆違建。若頂樓遭使用於出租等營利用途，全體住戶還可以依民法第818條等規定，要求平分共有利益。

違章建築的法律地位

違章建築沒有合法的建照及權狀，但其所有權可以依據事實證據認定。違章建築的所有權人可以通過以下途徑確定：

建造憑證：包括購買材料的發票、收據及雇用工人施作的費用明細。

水電用戶資料：水表及電表的使用記錄。

稅籍資料：房屋稅的繳納記錄。

但是法律上還是認為行為人祇有興建完畢就取得事實上處分權，甚至得以作為交易的標的，但不代表國家沒權管，祇要是違建就是違法，不管是新違建，或是列管緩拆既存違建，都有隨時被舉報拆除的風險，其中，而認定有危害公共安全之虞的違建，更是即報即拆。以台北市為例，目前的頂樓違建，幾乎是「即報即拆」，但如果是84年以前即存在的老舊違建，則是列入緩拆或免拆，但如果有大型違建、列入專案處理或有危害公共安全、山坡地水土保持、妨礙公共交通、公共衛生、市容觀瞻或都市更新之違建還是會優先拆的（有興趣一下看臺北市違章建築處理規則）。

事實上處分權

違章建築的所有權人可以享有事實上處分權，即使無法進行所有權登記。事實上處分權包括占有、使用、收益及交易等權能。依據最高法院67年第2次民事庭總會決定，違章建築的事實上處分權可以被讓渡。

違章建築的法律保護

違章建築的受讓人可以依據民法第962條規定行使占有人的物上請求權，排除第三人的侵害。事實上處分權被侵害時，可以依據民法第184條請求損害賠償。

不動產交易中的違章建築。

在不動產交易中，屋主應該在交易中聲明房屋是否存在違章建築。受讓人應注意是否存在違章建築，並在交易過程中作出相應的聲明。

不動產買賣，屋主關於房屋現況勾選項目，有否存在有違建或增建、以及是否有被通知公告將被拆除，這些是其中屋主必須勾選項目。關於違章建築轉讓部分，依我國實務見解，「違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之『事實上處分權』讓與受讓人。」最高法院67年度第2次民事庭庭長會議決定（一）足資參照；「讓與未辦理所有權第一次登記之建物，受讓人雖因該建物不能為所有權移轉登記，而僅能取得事實上處分權，但該『事實上處分權，具占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能』，長久以來為司法實務所肯認，亦為社會交易之通念，自屬民法第184條第1項前段所稱之權利。」最高法院106年度台上字第187號判決意旨參照。

關於「事實上處分權」即我國法上對於違章建物管理使用收益處分權總稱，解釋上應可作為讓與之標的，惟是否可排除第三人侵害，解釋上因無所有權，不得依民法第767條，但畢竟違章買受人業已取得合法占有，故得依民法第962條規定排除侵害，依我國實務見解，違章建築之受讓人僅得依民法第962條規定行使「占有人」之物上請求權，而無法訴請確定權利關係。

綜上所述，違章建築雖然可能取得事實上的處分權，但仍然是違法的，隨時可能被拆除。在不動產交易中，買方應注意是否存在違章建築，並在交易中作出相應的聲明。