房地法問題-大樓漏水問題，該怎麼辦？

律師回答：

有位朋友問起了大廈漏水問題，大廈相鄰關係最討厭的地方就是漏水問題。一旦住家發生漏水問題，如無法及時釐清修繕責任歸屬，除延宕修繕時程外，也容易造成住戶間不必要的誤會和摩擦。而解決方式，首先應該查明發生漏水的地方，再請專家判斷原因，再判斷有那一方具有可歸責性（就是對於漏水原因具有過失或故意的情況）。

此依公寓大廈管理條例第10條第1項規定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」因此，如果漏水點是在區分所有權人專有部分或約定專用部分範圍內，則應由該區分所有權人或約定專用部分之使用人自行修繕。

依公寓大廈管理條例第12條規定：「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」。故如果管線破裂係因自然老化或地震等不可歸責於任何一方之情形所造成，修繕責任及費用應按管線位置，由樓上、樓下或共同壁兩邊區分所有權人共同負擔。又如管線破損可以證明。因可歸責於個別區分所有權人之事由所造成，如：樓上區分所有權人進行裝修工程時，施工不慎損及管線造成漏水，樓上區分所有權人就要單獨負擔這筆修繕費用。

另，實務上有見解認為，即便管線埋設在共同壁或樓地板間，惟該管線如僅由某區分所有權人使用，而其並未適當維護更新管線，導致發生漏水時，亦應由該區分所有權人負修繕責任（參考臺灣高等法院100年上易字第484號判決）。因之，如果是因為可歸責的一方導致漏水問題發生，就由這一方全部負責，如果無法查明之「天然災害或管線老舊」所致，就是由樓上樓下一人一半。

如果漏水點位在大樓共有或共用部分，如：屋頂、走廊，依公寓大廈管理條例第36條第2款規定，管委會之職務包含對共有及共用部分之維護、修繕。另修繕費用依公寓大廈管理條例第10條第2項後段規定，除可歸責於某區分所有權人或某住戶之事由所致，或區分所有權人會議或規約另有規定者外，修繕費用應由公共基金支付，或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。如果「公共管線維護不當」（如發生在公共管線）由大樓管委會負責（或由全體區分所有人負責）。

另外建商或前屋主的責任，基本上是瑕疵擔保責任，依民法第354條、同法第359條及同法第360條規定，倘若漏水影響房屋效用或效值者，可請求減少價金，而有保證無漏水，更可請求損害賠償，有最長五年主張期間的限制，超過時間，除非能證明他們的可歸責性，否則基本上不用賠（同法第365條規定）。

如果住戶、管理負責人或管委會為維護或修繕管線需要，而欲進入某住戶屋內時，該名住戶不得拒絕，依公寓大廈管理條例第6條第3項規定，如拒絕進入維護或修繕，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會可以按其性質，請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。此觀公寓大廈管理條例第6條第1項第2款及第3款規定：「他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。」「管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。」直轄市或縣市主管機關並得依公寓大廈管理條例第47條第3款規定，裁罰新台幣3千元以上、1萬5千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務，屆期仍未改善或不履行者，得連續處罰。