房地法案例-房地借名登記契約關係如何證明？

裁判摘要：

最高法院103年度台上字第1637號民事判決：

按主張有借名委任關係存在事實之原告，於被告未自認下，須就此項利己事實證明至使法院就其存在達到確信之程度，始可謂已盡其依民事訴訟法第二百七十七條前段規定之舉證行為責任。又原告就上揭利己之待證事實，茍能證明在經驗法則或論理法則上，足以推認該待證事實存在之間接事實，即無不可，非以直接證明該待證事實為必要（同法第二百八十二條規定參照）。此時原不負舉證責任之被告，可就與上開事實不能併存之他項事實，為相當於本證（等同於同法第二百八十一條所稱之「反證」）之舉證活動而予以推翻，例如證明借名委任關係之事實存在於其與第三人間；亦可另證明在經驗法則或論理法則上，足以動搖法院原已形成確信心證之他項間接事實，使借名委任關係是否存在，回復至真偽不明之狀態，此際主張該事實存在之原告自應再為舉證，否則該待證事實尚難認為真正。本件被上訴人第一備位請求，主張陳明德登記為系爭不動產所有權人，係本於陳明德與蕭○翔間之借名委任關係一節，為陳明德等三人否認，並抗辯係本於陳明德與謝曉華間之借名委任關係，則就此不能併存之相排斥事實，自應先由被上訴人負舉證責任，倘其舉證仍有未足，而陳明德已能證明其所抗辯之事實為真正，即應為有利於陳明德之事實認定；又縱認陳明德之舉證尚有疵累，仍不能據此即為有利於被上訴人之事實認定。

查原審固以蕭○翔在審判外之他案陳述、交付系爭不動產所有權狀及陳明德印鑑證明時出具之字據、陳明德等上揭抗辯非無疵累、代書劉○廷及其助理林○蓁在上揭詐欺案件中之證言等情，作為被上訴人主張上揭待證事實為真正之認定依據。惟謝曉華曾陸續匯款六千餘萬元至蕭○翔擔任負責人之公司、系爭不動產係辦理所有權移轉登記與謝曉華妹夫陳明德、銀行貸款交付蕭○翔而貸款本息由謝曉華繳納、並由謝曉華將系爭不動產出租他人而每月租金收入十五萬元、謝曉華曾持有系爭不動產權狀等情，既經原審合法認定，則依一般正常人不致無端匯出鉅款與他人，亦不致將價值不菲之不動產所有權借用原不相識之他人名義登記，又自己所有財產之貸款及租金多由自己負擔及收益等之常情（經驗法則），是否不足以認定陳明德所抗辯：謝曉華於向蕭○翔買受系爭不動產後，指示將其所有權登記與妹夫陳明德之事實為真正，已非無疑；縱認該等間接事實仍不足以證明陳明德上揭抗辯事實為真正，是否亦不足以動搖法院原已形成借名委任關係存在於蕭○翔與陳明德間之心證，使之回復至真偽不明狀態，亦待澄清。原審徒以謝曉華匯款、繳納貸款本息及持有所有權狀之原因甚多，而未進一步釐清事實真象，即認不能推認蕭○翔與謝曉華間有借貸關係及後買賣契約關係，又未依綜合全辯論意旨及調查證據之結果，斟酌代書劉○廷及其助理林○蓁不僅未於本件審理中到場具結作證，且於他案所稱上揭內容尚非明確，而蕭○翔於本件審理中，甘負偽證罪責之風險，於具結後為與訴訟外所稱相異內容之證言及說明其緣由，另陳明德等三人所稱謝曉華與蕭○翔間有後買賣契約之訂立、價金之交付、由謝曉華委任陳明德為登記名義人各節，縱有疵累，亦不當然可認被上訴人之主張為可採等情，在不違反經驗法則下妥為運用自由心證，判斷借名委任關係是否確實存在於蕭○翔與陳明德間，而為陳明德不利之判斷，自有違證據法則及經驗法則，亦有判決不備理由之違法。陳明德上訴意旨，指摘原審認定系爭不動產之借名委任關係，存在於其與蕭○翔間，被上訴人於合法解除前買賣契約之後，得代位蕭○翔依不當得利之法律關係，請求其將系爭不動產所有權移轉登記與蕭○翔，而駁回其就第一備位聲明之上訴係不當，聲明廢棄，非無理由。

解析：

將房屋或土地登記在他人名義的情形，法律上稱之為借名登記。就是真正或實質房地所有人，將自己房地登記給他人名義。當事人約定將自己之財產以他方名義登記，自己可以管理、使用、收益、處分，他方同意就該財產為出名登記之一種契約關係。主張借名登記者要負權利發生事實舉證責任，並對於反對者提出相反事實負舉證責任。即按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。

借名登記雙方通常關係較親密或親近，而具有特定目的，最好雙方簽立書面契約，倘無書契可為證，必須透過間接事證以判斷真實所有權狀態，證明借名登記契約成立之證據資料，不以直接證據為限，倘綜合其他情狀，證明由一方出資取得財產登記在他方名下後，仍持續行使該財產之所有權能並負擔義務者，非不得憑此等間接事實，推理證明彼等間存有借名登記契約（最高法院109年度台上字第222號民事判決）。常見如：房地之頭期款及貸款均借名人所出、訂立買賣契約者，持有房地買賣契約及交付買賣價金發票、權狀等文件；購買後居住該地、出租或投定抵押權等事實、水電費、房屋火災險費用、地震保險費用、房屋稅、地價稅之繳納，也是重要證據。在打官司前，證人一定要準備。而名義人親口說出借名登記之事實，更是一種重要的證據方法。

最高法院106年度台上字第2678號民事判決意旨所示：「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。」而真正權利人得終止該借名登記契約關係，依民法第541 條、民法第767條規定，請求登記名義人返還借名登記之房地。