民法第七百五十九條之一規定註釋-不動產物權登記之變動效力
民法第759條之1規定：
不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。
因信賴不動產登記之善意民法第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。
說明：
民法第759條之1通過對登記名義人權利的推定力與善意第三人信賴保護的規定，確保不動產交易的安全與穩定。這一條文不僅保障交易參與者的權益，還強化登記制度的公信力與可靠性，對於促進經濟發展、維護社會秩序具有重要的作用。這一條文強調不動產物權登記的推定力與公信力，旨在確保不動產交易的安全與穩定。條文背後的立法目的在於強化登記制度的可信度，保護善意第三人在不動產交易中的合法權益，並減少因登記錯誤引發的法律爭議。
土地登記有絕對效力（公信力）之規定與意涵
按土地法第四十三條所稱依本法所為之登記，有絕對效力，係為保護人第三人交易之安全，將登記賦予絕對真實之效力，此項不動產物權登記公信力之規定，與民法第七百五十九條之一第二項規定「不動產物權登記之公信力，與因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響」之規範趣旨並無不同。
絕對效力（公信力）之要件
各該信賴登記而受保護之規定，除須為信賴登記之善意第三人，並有移轉不動產所有權之合致意思，及發生物權變動登記之物權行為外，必以依合法有效之法律行為而取得者，始得稱之。
若法律行為之標的係不融通物，因違反禁止之規定（民法第七十一條），致整個法律行為成為絕對無效者，即不生「善意取得」而受信賴保護之問題。於此情形，因信賴不動產登記之善意第三人，縱已依法律行為為物權變動之登記，亦無土地法第四十三條及民法第七百五十九條之一第二項規定之適用。
民法第759條之1通過登記推定力與公信力的設計，有效保障不動產交易的透明性與穩定性。善意第三人因信賴登記進行交易而受保護，這樣的立法設計增強市場信心，促進經濟活動。然而，隨著社會經濟的發展和不動產交易需求的變化，未來或需進一步檢討登記程序的效率與實務適用的細節。例如，對於涉及複雜權利結構的不動產交易，是否應增設更多保障機制，以及是否需加強登記機關的實質審查責任，這些都值得立法者進一步探討。
登記推定力與公信力
民法第759條之1規定不動產物權登記具有推定力，即不動產經登記後，登記名義人即被推定為合法享有該物權。這種推定力的目的是確保交易安全，使得交易參與者能夠信賴登記的真實性，從而降低交易風險。
此外，依據土地法第43條，不動產登記還具有公信力，這意味著善意第三人可以信賴登記的內容，並且即使登記內容不實，善意第三人依法律行為取得的物權仍然具有法律效力。
民法第759條之1的第一項確立「登記推定力」原則，即不動產經過登記後，推定登記名義人為合法的權利人。這種推定效力有助於促進交易安全，讓買受人能夠信賴登記內容，減少查證真實權利狀態的負擔。此外，依據土地法第43條，不動產登記還具有「公信力」，這意味著，即使登記內容不實，善意第三人依登記進行交易並完成登記後，該交易的法律效力不因原登記錯誤而受到影響。公信力的設計，旨在保護依賴登記資訊的善意第三人，避免其因他人過失而蒙受損失。
本條規定的推定力和公信力參照德國和瑞士的相關法律。德國民法第892條和瑞士民法第973條均規定登記對善意第三人的保護，並且這些法律都強調登記制度作為保障不動產交易安全的重要手段。本條立法體現對這些國家經驗的借鑒，進一步完善我國不動產登記制度。
善意第三人的保護機制
本條特別針對善意第三人進行保護。當第三人善意依據登記進行物權交易，且完成登記時，其物權變動的效力將不因原登記內容不實而受到影響。這種保護旨在促進交易的穩定與安全，確保參與交易的第三人不會因他人錯誤登記而喪失合法取得的權利。
對於登記之公信力依土地法第43條規定，有絕對效力，於第三人信賴登記而取得土地權利之前，真正全力權仍得對登記名義人主張登記原因無效或撤銷，按最高法院40年台上字第1892號判例說明：『土地法第四十三條所謂登記有絕對效力，係為保護因信賴登記取得土地權利之第三人而設，故登記原因無效獲得撤銷時，第三人未取得土地權利前，真正權利人對於登記名義人自仍得主張之。』
善意的定義與標準
本條中的「善意」指的是不知登記不實，且不要求第三人對登記內容進行積極調查。學者如王澤鑑與謝在全均主張，善意不需要無過失的善意，即使第三人未檢視登記簿，只要該第三人無惡意，亦能享有善意取得的保護。這一規範提高登記的可信度，並減少交易中的不確定性。
又本條所稱之『善意』，『善意係指不知土地登記的不正確，有無過失，在所不問』、『取得人無須積極的信賴土地登記簿，雖未閱覽土地登記簿，仍受土地登記公信力的保護。』謝在全教授亦主張：『所謂善意係指不知物權登記係屬不實而言，至於有無重大過失而不知則非所問，蓋不動產登記由國家機關作成，本應確保其真實，其真實之外觀強度極高之故。』是可知對於行政機關之『登記』所表彰之法定公示外觀的信賴，受保護的強度較高，縱使在該取得人並未有任何積極取得或閱覽該土地登記資訊之情形下，只要該登記簿上有明確登記，該第三人（即取得人）即可主張善意信賴之保護。因此本次增訂中並非要求該紙張善意取得人須為『無過失之善意』，相較於同法第948條第1項但書於該善意第三人有『明知』或『重大過失而不知』不可主張之，此兩善意取得之規定者，不可不辨。
民法第759條之1的第二項，特別針對「善意第三人」提供保護。當第三人善意依據不動產登記進行法律行為並完成登記時，即使原登記內容存在錯誤或不實，善意第三人取得的物權仍然有效。這一規定保障交易參與者的利益，有效提升不動產市場的穩定性。善意第三人的定義，在實務上是指不知道登記內容不實且無惡意的人。學者如謝在全教授認為，善意的標準不要求完全無過失，即便第三人未積極檢視登記簿，只要無惡意，仍可享有善意取得的保護。這一立場降低交易門檻，鼓勵市場交易活躍。
公示力、推定力與公信力的區別
公示力：登記使不動產物權的變動對外公開，讓第三人可以查閱相關資訊，解不動產的權利狀態。
推定力：一旦登記完成，推定登記名義人合法享有不動產物權，這種推定可以由利害關係人依法律程序推翻。
公信力：即使登記內容不實，善意第三人依據登記進行的交易仍然有效，這是對善意第三人利益的強大保護。
「登記」與「占有」同為物權公示方法之一，民法就占有既於第九百四十三條設有權利推定效力之規定，「登記」自亦應有此種效力，爰仿德國民法第八百九十一條、瑞士民法第九百三十七條第一項規定，增訂第一項，以期周延。又此項登記之推定力，乃為登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之。為貫徹登記之效力，此項推定力，應依法定程序塗銷登記，始得推翻。
我國目前採用善意取得制度作為保護不動產交易安全的方式，由於在民國98年1月23日立法增訂759條之1第2項之前，我國的善意取得制度的法律依據是土地法第43條之登記公信力之規定，由最高法院之判例、判決以登記公信力之效果推論我國有善意取得制度之適用。由於，以登記公信力效果所推論得出之善意取得制度適用，在構成要件及法律效果上並不明確，以致於在適用上有一定程度的混淆。
出名人登記為系爭房地之所有權人，其將該房地處分移轉登記與第三人，屬有權處分，第三人因出名人之有權處分行為而取得系爭房地之所有權，不論其是否知悉為借名登記；借名人僅得依其與出名人間借名登記（債權）契約之約定，對抗出名人主張為系爭房地實際所有權人，惟效力不及於第三人。
善意取得制度
本條進一步強化我國不動產善意取得制度，確保善意第三人可以依賴國家登記機關所提供的物權資訊。善意取得制度的核心是保障交易的動態安全，減少因登記錯誤導致的糾紛。這種制度在交易秩序中起到重要的穩定作用。
第759條之1的制定進一步強化我國的善意取得制度，確保善意第三人可以信賴國家登記機關所提供的不動產資訊。善意取得制度的核心在於保障動態交易的安全，減少因登記錯誤導致的糾紛。這一制度在實務中起到穩定交易秩序的作用，特別是在不動產交易頻繁的情況下，提供法律上的保護與支持。
惟於我國實定法上，尚肯認直接造成特定權利人「喪失權利」之信賴保護為信賴保護制度的態樣之一。其中，最為人所熟知者，即係善意取得制度。以「動產所有權之善意取得」為例，儘管讓與人非所有權人，惟基於善意受讓人之信賴保護，法律特別規定其得取得動產所有權，而此一效果，直接導致原所有權人喪失其所有權。如果觀察動產所有權善意取得之相關規定，可知立法者對此一基於信賴保護制度著墨甚深，立法者一方面區分無權處分人取得占有，是否基於原占有人之意思而來作不同之處理：於基於原占有人意思而交付之物（「託付物」），善意之受讓人得立即終局地取得動產之所有權；反之，於非基於原占有人之意思而喪失占有之物（「脫手物」），原占有人則得於二年內向現占有人請求回復其物（民法第949條第1項）。另一方面，立法者就特別有維護交易安全之必要時，亦即於金錢或未記戴人之有價證券的善意受讓，完全排除原占有人得於二年內回復其物之可能性（民法第951條）。
動產所有權之善意受讓制度，其內容實蘊含立法者對於信賴保護制度的一般性決定（尤其是立法者區分託付物及脫手物而異其法律效果之處置），而足堪作為整個體系建立的起點。相對於此，於「不動產所有權之善意受讓」，則顯得簡單明瞭，蓋只要是基於對於國家登記的信賴，善意受讓人即得依民法第759條之1第2項規定取得不動產物權。
不同於動產所有權之善意受讓，以原占有人之「參與」（亦即是否涉及托付物），構成善意受讓之決定性要件，於不動產所有權之善意受讓，則單純以國家登記之權利外觀的存在，即足以發生善意受讓之效果。無疑地，此係源於國家登記制度具有高度可資信賴的基礎之上。
然而，對於信賴保護體系的建立，肯認善意相對人之信賴保護時（例如，賦予善意受讓之效果時），是否針對不同之信賴基礎，有按其可資信賴程度，而於引起信賴之人的可責性要件上，應作不同程度的要求？
針對相關法律行為之作成，以檢討「不得對抗善意第三人」與「善意受讓」之規定的不同，至於何謂善意？於「不得對抗善意第三人」，第三人之善惡意，係指是否認識當事人間存有通謀虛偽意思表示為對象；於「善意受讓」，係指認識讓與人為具有處分權限為其對象。因此即可能發生一項爭議，依法律行為作成雖有意思表示之瑕疵，第三人亦知其事，惟此時法律關係雖屬不確定狀態，但讓與人仍有處分權限，第三人信賴其有處分權，故第三人雖不能主張其為善意第三人，但是否可主張「善意受讓」呢？反之，雖知無處分權，但信賴有意思表示瑕疵法律行為時，是否也可主張善意？然通說認為於不動產移轉時，所謂惡意係指明知而言；於動產移轉時，惡意則應包含因重大過失而不知在內。物權新修正第759條之1第2項及第948條第1項即採此說。
民法第759條之1第2項及土地法第43條所規定不動產物權登記之公信力及信賴保護之適用，除須係信賴登記之善意第三人，並有移轉不動產所有權之合致意思，及發生物權變動登記之物權行為外，必以依合法有效之法律行為而取得者，始得當之。若法律行為之標的係不融通物，因違反民法第 71 條禁止規定，致整個法律行為成為絕對無效者，即不生善意取得而受信賴保護之問題。於此情形，因信賴不動產登記之善意第三人，縱已依法律行為為物權變動之登記，亦無該規定之適用。
(最高法院109年度台上字第2061號民事判決、臺灣高等法院111年度重上更一字第52號民事判決)
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