民法第七百五十九條之一規定註釋-不動產物權登記之變動效力

民法第759條之1規定：

 

不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。

因信賴不動產登記之善意民法第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。

 

說明：

 

「登記」與「占有」同為物權公示方法之一，民法就占有既於第九百四十三條設有權利推定效力之規定，「登記」自亦應有此種效力，爰仿德國民法第八百九十一條、瑞士民法第九百三十七條第一項規定，增訂第一項，以期周延。又此項登記之推定力，乃為登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之。為貫徹登記之效力，此項推定力，應依法定程序塗銷登記，始得推翻。

 

至於土地法第四十三條雖規定依該法所為之登記有絕對效力；惟實務上向認在第三者信賴登記而取得土地權利之前，真正權利人仍得對登記名義人主張登記原因之無效或撤銷（最高法院四十年台上字第一八九二號判例參照），是該條文所稱絕對效力，其範圍既僅止於保護信賴登記之善意第三人，其效果自與新增之本條文無異。惟為免文義兩歧，於修正土地法時，應將第四十三條配合本條修正。不動產物權之登記所表彰之物權如與實際狀態不一致，例如無所有權登記為有所有權，或土地有地上權負擔而未登記該地上權等不實情形，而信賴不動產登記之善意第三人因信賴登記與之為交易行為，依法律行為再為物權變動之登記者，其效力如何？現行法尚無明文規定，惟實務上見解均承認其效力（司法院院字第一九五六號解釋、最高法院四十一年台上字第三二三號判例參照）。

 

為確保善意第三人之權益，以維護交易安全，爰依上開解釋、判例及參照德國民法第八百九十二條、瑞士民法第九百七十三條規定，增訂第二項。「登記」與「占有」同為物權公示方法之一，民法就占有既於第九百四十三條設有權利推定效力之規定，「登記」自亦應有此種效力，爰仿德國民法第八百九十一條、瑞士民法第九百三十七條第一項規定，增訂第一項，以期周延。又此項登記之推定力，乃為登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之。

 

為貫徹登記之效力，此項推定力，應依法定程序塗銷登記，始得推翻。至於土地法第四十三條雖規定依該法所為之登記有絕對效力；惟實務上向認在第三者信賴登記而取得土地權利之前，真正權利人仍得對登記名義人主張登記原因之無效或撤銷（最高法院四十年台上字第一八九二號判例參照），是該條文所稱絕對效力，其範圍既僅止於保護信賴登記之善意第三人，其效果自與新增之本條文無異。惟為免文義兩歧，於修正土地法時，應將第四十三條配合本條修正。不動產物權之登記所表彰之物權如與實際狀態不一致，例如無所有權登記為有所有權，或土地有地上權負擔而未登記該地上權等不實情形。為確保善意第三人之權益，以維護交易安全，爰依上開解釋、判例及參照德國民法第八百九十二條、瑞士民法第九百七十三條規定，增訂第二項。

 

按不動產登記係由國家機關作成，其真實之外觀強度極高，本應確保其登記之公示性，將登記事項賦予絕對真實之公信力（九十八年一月二十三日修正公布同年七月二十三日施行之民法第七百五十九條之一第一項，已增訂「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利」之保障明文）。如第三人因信賴登記而取得土地權利時，通常可認信賴者不知其為不實，此項善意取得即應受推定，此乃土地法第四十三條規定「依本法所為之登記有絕對效力」之所由設，是以主張非善意者，自應就此事實負其舉證責任（最高法院99年度台上字第592號民事判決）。

 

按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第七百五十九條之一第一項定有明文。此項登記之推定力，觀其立法意旨，乃為登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之。該直接前手之真正權利人以外之人，須依法定程序塗銷登記名義人之登記，始得推翻其登記之推定力。如直接前手為真正權利人，於第三者信賴登記而取得土地權利之前，真正權利人非不得對登記名義人主張登記原因之無效或撤銷（最高法院102年度台上字第1577號民事判決）。

 

按民法第759條之1第1項規定，不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。又已登記之不動產物權，其依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，此觀民法第758條之規定自明。是自無依法律行為取得已登記之不動產，雖未經登記，但已取得事實上處分權之可言。457建號房屋係已登記之建物，並未滅失，上訴人為共有人，應有部分8分之2，系爭房屋為457建號房屋之一部，未辦理所有權移轉登記予被上訴人，為原審認定之事實。果爾，自難謂被上訴人已取得系爭房屋之事實上處分權。原審遽謂王○健、黃○華等4人、黃○銅、張○木依序取得51之1號、55之1號、55之2號及57號、55之3號房屋之事實上處分權，進而為上訴人不利之判決，尚有可議（最高法院106年度台上字第1840號民事判決）。

 

按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759條之1定有明文；而法律上推定之事實無反證者，無庸舉證，民事訴訟法第281條亦有明定。查上訴人主張傅○壬因時效取得系爭地上權，並由彼等繼承，已經登記在案等語，有上訴人提出之系爭土地登記簿謄本可憑。依上說明，應推定上訴人適法有系爭地上權，則除被上訴人有反證外，上訴人毋庸就系爭地上權適法存在之事實負舉證責任。原審未遑命被上訴人就系爭地上權不存在之事實負舉證責任，反以上訴人所提事證，均不能證明系爭地上權適法存在，而為上訴人不利之判斷，已違證據法則。再按依土地法第73條之1第3項規定標售土地前應公告30日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。又該條項所謂之合法使用人，係指基於物權或債權等合法使用權源占有不動產者而言，上訴人已於投標須知所定期限內行使優先購買權，為原審認定之事實。上訴人於事實審主張劉○木於00年0月0日因參戰所乘之船艦遭擊沈而死亡，傅○壬於33年間向劉○木之母劉○富購買系爭土地，並簽立契約，於付清土地價金之日起占有使用系爭土地，彼等為傅○壬之繼承人，亦繼續占有使用種植農作物等語，並提出買賣契約書、領收證及照片為憑，被上訴人未爭執該文書之真正，似非無稽之空言。果爾，倘劉○富於劉○木死亡後，為劉○木之繼承人而單獨繼承，或經其他繼承人全體同意得處分系爭土地之所有權，則傅○壬基於與劉○富之買賣契約書占有使用系爭土地，上訴人於繼承傅○壬後，繼續占有使用系爭土地，是否非基於債權合法占有系爭土地，而為土地法第73條之1第3項規定所稱之合法使用人，非無研求之餘地（最高法院107年度台上字第333號民事判決）。

 

按土地法第四十三條所謂依本法所為之登記，有絕對效力之規定，其旨在於保護善意第三人，因信賴登記機關之登記，而為交易之交易安全，司法院院字第一九一九解釋可資參照。故所謂登記之絕對效力係指私人基於私法關係對原所有權人取得不動產之移轉登記請求權，或國家基於公法關係（例如徵收程序）而原始取得土地所有權，在私人或國家依法完成所有權登記前，第三人因信賴登記，而自無權處分之人取得所有權，真正權利人或國家仍無排除第三人之所有權，主張其始為真正所有權人之餘地。本件系爭土地依土地登記謄本係登記為原告一人單獨所有，其以所有權受侵害提起本訴，當事人適格並無欠缺。至訴外人施朝暉是否為繼承人或是否與原告共有該土地，於施朝暉未主張亦為所有權人，而請求塗銷登記前，任何人皆無從推翻土地登記之絕對效力，合先敘明（臺灣桃園地方法院89年度訴字第1747號民事判決）。

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