民法第七百五十八條規定註釋-物權的登記生效要件主義

民法第758條規定：

不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。

前項行為，應以書面為之。

說明：

民法第758條明確規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」並且指出上述行為應以書面為之。這一條文確立物權變動需經登記始能生效的原則，即所謂的「登記生效要件主義」。

 

物權法定主義是指物權的種類和內容須依法律或習慣所定，當事人不能任意創設新的物權種類。立法者在物權法定主義下所介入的情況，反映維護社會經濟秩序和保障交易安全的多重目標。為保障物權變動的公開性和透明性，確保交易的安全與穩定。物權不同於債權，其對世效力較強，涉及第三人權益，若不具備公示性，可能會導致法律糾紛。因此，民法要求不動產物權變動須經登記方能對外產生效力，這一要求符合物權的基本特性和法律規範的需要。

 

民法第758條所採取的登記生效要件主義，旨在透過登記來維護物權變動的公開性和交易安全性，確保不動產物權的透明度和法律效力。然而，隨著時代的變遷，登記制度本身也需要隨著法律實踐和經濟需求的變化進行適當的調整，才能在保障權利人利益的同時，提升整體法律體系的效率和靈活性。

 

現行民法物權編及土地法係採取權利登記制度以及登記生效主義，且以不動產登記簿之方式向外公示，進而賦予公示力、推定力及公信力。然而，不動產權利取得、變更、限制及消滅，不同類型之登記有不同的效力爭議。物權法定主義的設立，不僅是為保障交易的安全與穩定，更是為降低交易成本、促進資源的有效利用及確保社會公平。立法者在介入物權交易時，通過設立法定物權來解決可能出現的權利衝突、降低風險，從而實現資源的最有效配置和利用。

 

登記生效要件主義具有多重功能。首先，它確保物權的「公示性」。物權具有對世性，為避免權利隱蔽或轉讓不明，法律要求通過登記制度來對外公示，使任何利害關係人都可以透過查閱登記簿解不動產的權利狀況。其次，登記制度賦予物權變動的「公信力」，即推定登記內容為真實，並保護善意第三人。例如，當第三人在信賴登記簿上記載的內容進行交易時，即便原登記有瑕疵或錯誤，善意第三人仍能基於登記而受保護，這在法律上被稱為「登記的公信力原則」。以下是法定物權存在的幾個重要理由：

 

穩定物權交易，降低交易成本：

物權法定主義的根本意義在於保障物權的透明性，通過法定程序進行的物權設定、變更或喪失，能夠降低物權交易的風險。例如，法律要求不動產物權的變更必須經過登記方才生效（民法第758條），確保權利的公示和公信力。此類規定有助於防止因權利狀態不明所引起的交易糾紛，減少買賣雙方在交易中調查權利來源的成本，從而促進物權市場的穩定運作。

 

不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，依民法第758條第1項規定，採登記生效主義，登記機關就土地登記的申請，審查後登載於登記簿上，發生不動產權利變動的效果，無須另為執行的行為，核其性質為形成處分，主張其因該行政處分而權利或法律上利益受有侵害者，應循訴願及撤銷訴訟的行政爭訟途徑以尋求救濟。

 

所謂登記原則係指不動產之所有權或其他物權之得喪或變更，依據「實體登記原則」均應登記於不動產登記簿上，始生法律上之效力。此一原則乃屬德國民法上之實體原則，亦即除須具民法上之法律行為與意思表示合致外，並應將該法律行為之結果登載於土地登記簿上，始生物權權利變動之效力。但依強制執行等法律事實而取得之不動產物權，亦仍須登記完竣，始得為處分行為，是不動產物權得喪變更之效力，乃繫於不動產之登記，此亦為「強制登記」原則之體現。

 

保護善意第三人的利益：

不動產物權之得喪變更，除依當事人之意思表示外，尚頇履行登記始生物權變動效力，經登記者，推定權利人適法有此權利。對信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為取得物權登記者，不因原登記物權之不實而受影響。

 

物權法定主義確立物權的對世性與公示效力，從而保障善意第三人的利益。例如，在不動產登記中，已登記的權利被推定為真實，並賦予善意第三人公信力的保護。即便原來的登記有錯誤，善意第三人仍能獲得物權的保護，避免因登記錯誤而遭受損害。這一機制進一步強化物權的公信力，降低第三人參與交易時的風險。

 

不動產登記與人民財產權之保障及交易孜全之維護息息相關，外國多以法律定之。例如徳國之土地登記條例、日本之不動產登記法、澳洲（新南威爾斯省）的不動產法（Real-Property-Act）是。我民法物權編施行法第3條第1項亦規定：「民法物權編所規定之登記，另以法律定之。」基此可知，不動產登記應屬法律保留事項。

 

然則，民法物權編所規定的各種登記，不問是以登記為生效要件之設權登記（民法第758），或是以登記為處分要件之宣示登記（民法第759），乃至以登記為對抗要件之物權關係債權約定之登記（民法第826之1、873之1等），目前係植基於土地法地籍編之規定，實際運作則以土地法第37條第2項授權定訂之土地登記規則為主，輔以內政部訂頒的建物所有權第一次登記法令補充規定、繼承登記法令補充規定及時效取得地上權登記審查要點等行政規則為依據。上開登記法規，均為行政命令，而非法律，致現行土地登記法制之適法性，乃至合憲性迭遭質疑。

 

(陳立夫，我國土地登記法制若干問題之辨析，收錄於氏著，土地法研究（二），新學林，2011年，頁35。又民國94年司法院大法官會議釋字第600號解釋認為，本諸憲法保障人民財產權之意旨，登記程序中，涉及人民權利義務之重要事項，應以法律明確規定為宜。)

 

無論物權合意(或物權行為)何時存在，其效力皆於登記(於不動產之情形)或交付(動產之情形)，始發生物權變動之效力。因此，我民法採「形式要件主義」以及「公示性原則」。惟無論動產或不動產，其債權契約及物權契約，原則上皆不以書面做成為其成立或生效要件。另外，有關動產物權，為貫徹公示性原則，設有動產善意取得規範，始自無權利人取得動產之第三人，在一定要件下，得取得動產所有權，並使動產公示具有公信力。

 

然而，登記生效要件主義也存在一定的限制。首先，法律行為之外的物權變動，如因繼承、法院判決或強制執行等原因引起的不動產物權變動，雖然不以當事人合意為前提，但仍須經過登記始能發生對外效力。這顯示民法對登記制度的高度重視，無論是基於法律行為還是法律事實的物權變動，皆需登記作為對世效力的要件。此外，在實務上，由於不動產登記系統仍存有行政管理上的瑕疵，如登記程序繁瑣或效率不足，導致當事人權益受到影響，這也成為法律界長期爭議的焦點之一。

 

我國現行民法在規範不動產物權變動時，採取德國民法的模式，即實體登記原則。此原則要求除當事人具備有效的法律行為之外，還必須將該法律行為結果登載於不動產登記簿上，才能產生物權變動的法律效力。這樣的制度設計，有助於提升法律秩序的穩定性，減少潛在的權利爭議。然而，隨著現代經濟的發展和交易需求的變化，登記生效要件主義的適用是否仍然能夠滿足社會需求，已經成為學界與實務界探討的重點。部分學者認為，應檢討現行登記制度的合理性，並適度引入更多彈性措施，以平衡登記生效要件主義的嚴格性與交易自由的需求。

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