民法第七百五十八條規定註釋-物權的登記生效要件主義

民法第758條規定：

 

不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。

前項行為，應以書面為之。

 

說明：

關於不動產登記制度與財產權保障之關係，憲法規定人民之財產權，應予保障。不動產為財產權，依法應受保障。但因物權係對於物直接支配的權利，具有優先性及排他性。基於物權這種特性，如果不能從外部察知物權的發生、變更、消滅，必然糾紛不已，難以保證交易的安全。因此物權的變動，就需要有外在的表徵使人知、使人信。但以登記作為不動產物權變動之表徵，須採取契據登記制度以及登記對抗主義，才是不動產財產權保障最有效率之方式。

 

現行民法物權編及土地法係採取權利登記制度以及登記生效主義，且以不動產登記簿之方式向外公示，進而賦予公示力、推定力及公信力。然而，不動產權利取得、變更、限制及消滅，不同類型之登記有不同的效力爭議。故本論文聚焦於不動產登記簿以及各種不動產登記效力之探討，闡述登記之效力在財產權保障中所引發的相關爭議，俾使交易糾紛能夠減少發生。

 

查民律草案第九百七十九條理由謂物權，既有極強之效力，得對抗一般之人，故關於不動產物權取得、設定、喪失、及變更之法律行為，若不令其履行方式，即對於第三人發生效力，第三人必蒙不測之損害。充其弊，必至使交易有不能安全之虞，自來各國為保證第三人之利益及交易安全計，設種種制度。現今各國為達此目的，亦設種種制度，其款目雖繁，其重要大別為三：一曰地券交付主義。二曰登記公示主義。三曰登記要件主義。

 

地券交付主義者，各土地設地券交付主權利人，於券上記載不動產物權之得喪變更，以確定不動產物權之權利狀態，使有利害關係之第三人，得就該地券推知該不動產物權之權利狀態也。登記公示主義者，於各不動產所在地之官署，備置公簿，於簿上記載不動產物權之得喪變更，使有利害關係之第三人，得就該公簿推知該不動產物權之權利狀態，而不動產物權之得喪變更，若不登記於該公簿上，則不得以之對抗第三人也。(雖不能對抗第三人，然當事人之間，僅依意思表示，既完全生效力。)登記要件主義者，於各不動產所在地之官署，備置公簿，於簿上記載不動產物權之得喪變更，使有利害關係之第三人，得就該公簿推知該不動產物權之權利狀態，而不動產物權之得喪變更，若不登記於該公簿上，不能生不動產物權得喪變更之效力也(非但不能對抗第三人，即當事人之間，亦不能發生效力。

 

地券交付主義辦法，失於繁雜，登記公示主義，有已成物權不得對抗第三人之弊，與物權之本質不合，理論上亦不當，本條均不採用。登記要件主義辦法，既簡捷易行，亦不至有不得對抗第三人之物權，就實際理論言之，均臻妥協，此為本法所採用也。不依法律行為而有不動產物權得喪變更之事者，以法令別無規定為限，無須登記即生效力，蓋此時通例無第三人，無所用其保護也。本條首揭依法律行為，意在於此。不動產物權之得、喪、變更之物權行為，攸關當事人之權益至鉅，為示慎重，並便於實務上作業，自應依當事人之書面為之，原條文第七百六十條之「書面」，究為債權行為，或為物權行為，適用上有不同見解，爰增訂第二項，並將上述第七百六十條刪除。又此所謂「書面」，係指具備足以表示有取得、設定、喪失或變更某特定不動產物權之物權行為之書面而言。如為契約行為，須載明雙方當事人合意之意思表示，如為單獨行為，則僅須明示當事人一方之意思表示。至以不動產物權變動為目的之債權行為者，固亦宜以書面為之，以昭慎重；惟核其性質則以於債編中規定為宜，第一百六十六條之一第一項已明定「契約以負擔不動產物權之移轉、設定或變更之義務為標的者，應由公證人作成公證書。」併此敘明。

 

不動產物權經法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力，此為民法第七百五十八條所明定，可見辦理登記乃為不動產物權行為生效要件之一，欲依法律行為使不動產物權發生變動者，絕對須辦理登記，故學理上稱此種登記為「絕對登記」(謝在全，民法物權論(上)，2004，第111頁)。

 

在現行民法的架構下，出賣人為履行房屋買賣契約，以使買受人取得房屋所有權，須依第七五八條規定為所有權移轉登記，如未經登記，其所有權移轉行為不生效力。同時，在自己出資建築房屋的情形，得因建築之事實行為而取得房屋所有權，其與依法律行為而取得的情形，尚有所不同，縱使不經登記，亦不在第七五八條所謂非經登記不生效力之列1。至於主管建築機關為便於行政管理，設有須聲請核發建造執照的制度，如未依規定聲請並核發，則於建物完工後，即不得辦理建物第一次所有權登記（俗稱「保存登記」）。

 

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