民法第七百六十九條規定註釋-不動產所有權取得之長期時效
民法第769條規定：
以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。
說明：
民法第769條透過長期占有取得不動產所有權的規定，完善我國不動產法律制度。此制度不僅保障善意占有人的合法利益，亦平衡真正所有權人的權益，有助於促進土地資源的有效利用，維持法律秩序的穩定。
取得時效制度源自羅馬法，主要目的在於維護法律秩序和交易安全。隨著時間的推移，真正的所有權人若未能及時行使權利，占有人便可能因長期占有而形成新穩定的法律關係。為確保法律關係的穩定性，民法第769條規定占有人在符合特定條件下，得以時效取得未登記不動產的所有權。這一制度有助於避免因長期無人管理而導致土地閒置，並促進土地有效利用。
本條文的增訂旨在平衡所有權人與占有人的權益。對於善意占有人，法律允許其在長期和平占有後取得土地所有權，這有助於促進土地利用、減少糾紛，並維護社會交易安全。然而，對於惡意占有人，本條則規定較長的二十年占有期間，以確保真正的所有權人在合理期限內有機會主張其權利。
時效取得雖係為公益而設，惟係以無權利人占有他人之物，經一 定期間而取得他人財產權為要件。法律之所以承認時效取得制度， 係因真正權利人長期怠於行使其權利，反由無權利人占有使用並 因此而建立新之法律關係，為謀法秩序之安定，始規定由無權占 有人取得其權利，故時效取得就權利取得之一方言，乃無對價、 無合意且無權占有他人之土地，並進而取得他人之財產權，就權 利喪失之一方言，係既得權利之喪失或受限制。為平衡雙方之利 益，時效取得之要件，應從嚴解釋，如有疑問，應為有利於權利 喪失或受限制者而為解釋，始為合理。
本條之立法理由略以，謹按前條為規定取得占有他人動產之時效，本條為規定取得占有他人不動產之時效。凡以所有之意思，二十年間和平繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。蓋依本法第七百五十八條之規定，對於不動產物權，係採登記要件主義，故雖以所有之意思，於二十年間和平繼續占有他人未登記之不動產，仍非請求登記，不能有效也。原規定關於不動產所有權取得時效之要件，除自主占有外，僅規定須和平、繼續占有，至於「公然占有」是否為要件之一，則付闕如。惟學者通說以為占有他人不動產，不得以隱秘之方式為之，必須公然占有，始有對占有加以保護之必要。況我國民法第七百六十八條關於因時效取得動產所有權，亦以「公然占有」為要件。爰增列「公然占有」為不動產所有權取得時效之要件。
關於不動產取得時效之要件，除自主占有外，依照現行法已明文規定須具備和平、繼續、公然之要件；又現行規定時效中斷事由為非基於自己之意思而喪失其占有(陳榮隆，物權法制新修正(一)，月旦法學雜誌第168期，頁18)
依據民法第769條，占有人需符合以下要件，方能主張時效取得不動產所有權：
所有之意思：占有人必須以所有權人的意圖占有土地，而非基於租賃、借用或其他法律關係。占有人應具備全面支配該土地的主觀意思，否則將不符合時效取得的要件。
和平占有：占有行為不得涉及暴力或脅迫。和平占有意味著占有人以合法、非強制的方式取得占有。
公然占有：占有行為應為公開進行，不能隱匿或秘密占有。公然占有的要求，是為保護社會大眾對法律秩序的信賴，使得真正的所有權人有機會知悉占有狀態，並提出反對。
繼續占有：占有必須持續二十年不間斷。若占有期間遭中斷，則時效期間需重新計算。繼續占有的要求是為確保占有人對土地的長期支配狀態。
未登記的不動產：本條僅適用於未經登記的不動產。若土地已經完成登記，所有權已經明確，法律應保護登記的所有權人，而非未經登記的占有人。
區分善意及惡意
民法於第769條及第770條，分別就占有人為善意或惡意，作不同情形的規定：
占有人一開始就是善意（不知道土地有所有權人），且無過失（例如占有人在一開始就已經到地政機關查詢這土地沒有登記任何人為所有權人，且詢問過周邊鄰居，也沒任何人知道這土地有所有權人）：
依民法第770條的規定，占有人在和平（沒有強暴脅迫）、公然（不隱匿，以大家都看得見的情形）、繼續（持續）的情況下，占有土地滿10年，占有人可主張時效取得土地的所有權。
占有人是惡意（明知土地有所有權人）：
依民法第769條的規定，占有人需和平、公然、繼續占有土地滿20年，占有人才能主張時效取得土地的所有權。
占有人需以自己是所有權人的意思占有土地
占有人必須抱持全面支配土地的意思。如果占有人認為自己是承租、或借土地使用，則占有人就不是以自己為所有權人的意思占有土地，不能適用時效取得不動產所有權的規定。
土地須屬於未登記之不動產
土地屬於未登記之不動產：適用時效取得不動產所有權的規定。
土地屬於已登記之不動產：地政機關已明確登記土地所有權人，則任何人都能在地政機關的土地登記公示資料中，明確知道土地有真正所有權人，此時法律應保護的是以進行土地登記的所有權人，而非其他占有人。如果其他人任意長期占有該不動產，當然沒有時效取得制度的適用。
實務上曾認為占有並非當然產生推定行使權利之主觀意思，惟有論者認為行使地上權之意思應可包括在第944條推定之範圍(陳重見，民法物權編所有權通則新修正評釋，月旦法學雜誌第168期，頁78)
實務上要求占有人舉證具備行使地上權意思之此種看法實不可採，其依據在於須支付對價才能取得之權利依多數見解無法因時效取得，又推定占有意思之規定本意在保障占有人，倘課予占有人舉證其具備行使地上權之意思，明顯違背條文意旨，況主觀意思之舉證有實際上的困難，因此其主張實務上此種見解不可採(謝哲勝，民法物權，三民，2010年6月曾定3版1刷，頁255)。
法律效果-請求登記為土地所有權人的「請求權」
占有人在符合上述要件後，僅取得向地政機關請求登記為所有權人的「請求權」，而非立即成為土地的所有權人。最高法院69年度第5次民事庭會議決議明確指出，占有人需經地政機關審查，確認符合所有法律要件，方可完成登記為所有權人。在此過程中，真正的所有權人仍有權請求占有人返還土地，直到占有人完成登記為止。
實務上，占有人的舉證責任尤為重要。占有人通常需提出證據，例如四鄰證明或地政機關的調查報告，證明其占有行為符合公然、和平、繼續等要件。此舉有助於確保時效取得的合法性，並避免濫用此制度。
依最高法院69年度第5次民事庭會議決議之意旨，符合民法時效取得的規定後，占有人只是取得向地政機關請求登記為土地所有權人的「請求權」，占有人並非當然成為土地的所有權人，仍需經地政機關審查占有人有無符合要件。這些要件指上述分項「三、」的全部要件，包括占有人善意且無過失、以所有權人意思占有、土地為未登記不動產。例如提出四鄰證明，證明自己是公然且繼續的占有土地。也就是說，在地政機關尚未受理占有人的登記請求之前，土地真正所有權人都可以要求占有人返還土地。
標的物未滅失，但所有權本身終局的歸於消滅，他人並未因而取得其權利，抑或雖取得但係新生權利之取得（即原始取得）。情形如下：
拋棄：物權除法律另有規定外，因拋棄而消滅(民§764I)。
無人繼承：繼承開始時，繼承人之有無不明者，由親屬會議於一個月內選定遺產管理人，並將繼承開始及選定遺產管理人之事由，向法院報明(民§1177)。親屬會議依前條規定為報明後，法院應依公示催告程序，定六個月以上之期限，公告繼承人，命其於期限內承認繼承(民§1178I)。第一千一百七十八條所定之期限屆滿，無繼承人承認繼承時，其遺產於清償債權並交付遺贈物後，如有賸餘，歸屬國庫(民§1185)。於歸屬國庫後，私有所有權消滅。
被時效取得：民法§769規定，以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人；民法§770規定，以所有之意思，十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人。進而原本的私有所有權消滅，由時效取得之權利人取得新權利。
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