民法第七百六十九條規定註釋-不動產所有權取得之長期時效

民法第769條規定：

以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。

說明：

謹按前條為規定取得占有他人動產之時效，本條為規定取得占有他人不動產之時效。凡以所有之意思，二十年間和平繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。蓋依本法第七百五十八條之規定，對於不動產物權，係採登記要件主義，故雖以所有之意思，於二十年間和平繼續占有他人未登記之不動產，仍非請求登記，不能有效也。原規定關於不動產所有權取得時效之要件，除自主占有外，僅規定須和平、繼續占有，至於「公然占有」是否為要件之一，則付闕如。惟學者通說以為占有他人不動產，不得以隱秘之方式為之，必須公然占有，始有對占有加以保護之必要。況我國民法第七百六十八條關於因時效取得動產所有權，亦以「公然占有」為要件。爰增列「公然占有」為不動產所有權取得時效之要件。

按「以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。」「前五條之規定，於所有權以外財產權之取得，準用之。於已登記之不動產，亦同。」民法第769條、第772條分別定有明文。則因時效完成而取得地上權或地上權登記請求權者，必須以行使地上權之意思而占有他人之土地為其成立要件之一；且因時效取得地上權登記請求權者，不過有此請求權而已，在未依法登記為地上權人以前，仍不得據以對抗土地所有人，而謂其係有權占有，最高法院89年度台上字第1370號、88年度台上字第1729號判決意旨同此見解。又占有人無法律上之權源在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木，可能係基於侵權行為之意思，亦可能基於越界建築使用，亦或界址不明致誤認他人土地為自己所有，或因不知為他人土地而誤為占有使用，尚難僅以占有人在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木之客觀事實，認占有人係基於行使地上權之意思而占有。最高法院87年度台上字第1284號判決意旨採相同見解。

按以所有之意思，20年間和平繼續占有他人未登記之不動產，得請求登記為所有人，民法第769條定有明文。對於物有事實上管領之力者，為占有人；占有，因占有人喪失其對於物之事實上管領力而消滅；占有人自行中止占有，或變為不以所有之意思而占有，或其占有為他人侵奪者，其所有權之取得時效中斷，同法第940條、第964條前段、第771條前段亦有明定。而所謂「和平繼續占有他人未登記之不動產」，必該占有人於提出申請登記為所有權人，以迄登記完成時仍和平繼續占有其不動產者，始有適用，若其占有使用之事實已因自己之中止使用或其他法定原因不能繼續使用而消滅時，即與登記之要件不符。故依民法第769條因時效取得不動產所有權，須具備以所有之意思，占有他人未登記之不動產達20年以上，且於得為登記時，仍應有繼續占有之事實，始符合得為時效取得所有權之要件。如不具有此等主觀、客觀之要件，即難認得為時效取得。又所謂以所有之意思而占有，即係占有人以與所有人對於所有物支配相同之意思而支配不動產之占有，即自主占有而言。若依其所由發生之事實之性質，無行使所有權之意思者，非有變為行使所有權之意思而占有之情事，其取得時效不能開始進行。故土地占有人就未登記土地向地政機關申請所有權登記者，自以符合上開規定為要件。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。而消極確認之訴，應由被告負立證責任，如被告就其有利於己之主張不能舉證，或所提出之證據不足採用，則原告之訴即應認為有理由，無庸另行舉證（最高法院19年上字第385號判例意旨參照）。是占有人主張依民法第769條時效完成取得所有權者，就其係以所有之意思，20年間繼續占有他人未登記土地之事實，應負舉證責任（福建連江地方法院96年度訴字第9號民事判決）。