民法第七百七十條規定註釋-不動產所有權取得之短期時效
民法第770條規定：
以所有之意思，十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人。
說明：
短期時效取得制度之設立，乃基於保障善意占有人的權益，平衡所有權人與占有人的利益。此制度的設立，主要為解決長期占有土地但無法取得所有權之困境。由於真正所有權人未能在長時間內行使權利，反而由善意占有人長期占有土地，因此法律賦予善意占有人在符合一定要件下取得土地所有權的機會，以促進土地資源之有效管理。
本條之立法理由略以，謹按本條亦為規定取得占有他人不動產之時效，係於占有之始，為善意且無過失，又以所有之意思和平繼續占有他人未登記之不動產者，則其取得之時效不妨略短，十年間即可登記為所有人，蓋為注意社會公益起見，務使不動產所有權之狀態，得以從速確定也。原規定關於不動產所有權取得時效之要件，除自主占有外，僅規定須和平、繼續占有，至於「公然占有」是否為要件之一，則付闕如。惟學者通說以為占有他人不動產，不得以隱秘之方式為之，必須公然占有，始有對占有加以保護之必要。況我國民法第七百六十八條關於因時效取得動產所有權，亦以「公然占有」為要件。爰增列「公然占有」為不動產所有權取得時效之要件。
即使符合上述規定要件，仍有一些土地是無法主張時效取得的，根據時效取得地上權登記審查要點第3點規定，占有人占有土地有下列情形之一者，不得申請時效取得地上權登記：
（一）屬土地法第十四條第一項規定不得私有之土地。
（二）使用違反土地使用管制法令。
（三）屬農業發展條例第三條第十一款所稱之耕地。
（四）其他依法律規定不得主張時效取得。
時效可分為消滅時效與取得時效兩種。消滅時效者，乃請求權因一定期間不行使而罹於消滅之制度。取得時效者，乃無權利之人經過一定期間，繼續占有他人之物，而取得其所有權；或經過一定期間，事實上繼續行使所有權以外之財產權，即取得其權利之制度。取得時效，性質上為一般法律事實，而非法律行為，故無須有為法律行為取得權利之意思，亦不必有完全之行為能力，僅以有為事實行為意識即有意思能力為已足。取得時效，既係依法律之規定而取得權利，因取得時效之取得為繼受取得，抑為原始取得雖不無爭論，通說謂為原始取得。
時效取得雖係為公益而設，惟係以無權利人占有他人之物，經一 定期間而取得他人財產權為要件。法律之所以承認時效取得制度， 係因真正權利人長期怠於行使其權利，反由無權利人占有使用並 因此而建立新之法律關係，為謀法秩序之安定，始規定由無權占 有人取得其權利，故時效取得就權利取得之一方言，乃無對價、 無合意且無權占有他人之土地，並進而取得他人之財產權，就權 利喪失之一方言，係既得權利之喪失或受限制。為平衡雙方之利 益，時效取得之要件，應從嚴解釋，如有疑問，應為有利於權利 喪失或受限制者而為解釋，始為合理。
依民法第770條，占有人需符合以下要件，方能主張短期時效取得不動產所有權：
所有之意思：占有人必須以所有權人的意圖占有土地，而非基於租賃、借用或其他法律關係。這意味著占有人需具備全面支配該土地的主觀意圖，才能適用時效取得。
善意並無過失：占有之始，必須為善意且無過失。也就是說，占有人在開始占有時，並不知曉土地已有真正所有權人存在，且已盡合理注意義務，無過失情事。
和平占有：占有行為不得涉及暴力或脅迫，必須是合法、非強制性取得占有。
公然占有：占有行為必須是公開進行，而非隱秘占有。這是為確保真正所有權人有機會知悉占有狀態，並提出異議。
繼續占有：占有需持續十年不間斷。若占有期間遭中斷，則時效期間需重新計算。
未登記之不動產：本條文僅適用於未經登記之不動產。已登記之不動產，其所有權明確，不受此條文保護。
占有人主張時效取得地上權時，固得請求登記為地上權人，但土地所有人並非登記義務人，不得以其為被告訴請協同辦理該項權利登記，僅能依土地法及土地登記規則等相關規定，向該管地政機關申請，性質上屬於公法的登記請求權。
占有人在符合上述要件後，僅取得「請求登記權」，而非立即取得土地所有權。這意味著占有人必須向地政機關提出登記申請，經審查確認符合所有法律要件後，方能正式取得所有權。在此期間，原所有權人仍可主張返還土地。因此，占有人並非自動成為所有權人，仍需依法律程序辦理登記。
時效取得與地上權問題
實務上，時效取得制度亦可延伸至地上權的取得。然而，當占有人主張取得地上權時，須具備行使地上權之意思。法院在判斷此類案件時，通常會檢視占有人的行為與使用狀態，以確定是否符合時效取得地上權之要件。例如，最高法院97年度判決認為，占有人的行為應具備公然、和平、繼續占有的外觀，且須有行使地上權的主觀意圖，方能符合時效取得的實體要件。
地上權時效取得須具備行使地上權之主觀意思：
此見解已為實務上所認定，然如何認定個案主張時效取得地上權之人是否具備主觀意圖則並無一定標準，有無行使權利之主觀意圖多屬個案事實判斷，原則上倘具備客觀行為，似足以推定其具備主觀行使權利之意圖，現行法已明文規定時效取得之要件須公然占有，可以推知立法意旨亦認為欲主張時效取得之占有人主觀上並非以隱密之意圖為占有。惟個案衡量上為因應個案正義，當由法官就所調查之證據為妥當之舉證責任分配；又依照上述最高法院96年度台上字第2303號判決要旨，當事人若為訴訟中有所主張時效取得，法院理應加以實體上審酌，此亦得推知行使地上權之主觀意思屬於時效取得之實體要件之一。
依照民法第944條規定，占有人所有之意思既可被推定，則依照舉重以明輕之法理，所有之意思已被推定，則以行使地上權之意思自然包含於所有之意思之中，而可認為具備該條所推定之所有意思之要件，亦同時被推定有行使地上權之意思；最高法院97年度台上字第2569號裁判見解係以以占有推定所有意思，參照其內容似乎較認定行使地上權意思為易，足可對照上述學說見解之內容指出此種輕重失衡的現象(行使地上權意思之認定何以較主張所有之意思之認定為嚴格)
參照司法院大法官解釋第350號意旨，即便不能查明所有人之土地亦能申請時效取得地上權；司法院大法官解釋第291意旨亦論及，即使無法提出合法證明文件亦得申請登記時效取得地上權，從而推論行使地上權之主觀意思與是否具備占有外觀、占有人是否知悉土地所有人屬於何人所有、有無資料佐證確實使用土地…等因素皆不能一概而論，皆須回歸個案事實審酌為當。
時效取得之要件依照條文規定須以行使特定權利之意思，一定時間內和平、公然、繼續占有，解釋上似不得僅以客觀上存有條文上之狀態而據認合於時效取得之要件，仍必須同時具備主觀上之要件方合於條文之規定；因此，行使權利的主觀意思並非無法證明，只是難以提出一個客觀具體的判斷標準；加上時效取得制度本欲維持法安定性，自不得使無行使權利意思之人得以擅加主張，否則將使時效取得制度遭致濫用而損及真正權利人之權利。
按占有人因時效而取得地上權登記請求權者，以已具備時效取得地上權之要件，向該管地政機關申請為地上權登記，如經地政機關受理，則受訴法院應就占有人是否具備時效取得地上權之要件，為實體上裁判。查，…被上訴人八十三年十月五日就返還土地事件聲請調解，其聲請書所列對造僅高招治一人。原判決竟據以認定上訴人張智鈞、張志豪、張育維之被繼承人張正明，張朝論、張子欽、張正明之被繼承人張王免於八十四年三月六日向台北市古亭地政事務所申請為地上權登記，係在被上訴人行使權利之後，不受時效取得制度之保護，進而為張智鈞、張志豪、張育維、張朝論、張子欽不利之論斷，已有可議（最高法院87年度台上字第2277號民事判決）。
民法第770條之規定，透過較短之十年時效期間，賦予善意占有人取得不動產所有權的機會，旨在促進土地利用、減少土地閒置，並維持社會交易的穩定性。此制度在法律與實務上，對於善意占有人提供保障，同時亦避免對真正所有權人權益的過度侵害。透過要求和平、公然、善意占有等嚴格要件，法律在平衡雙方利益的同時，維護法律秩序與社會公益。
按稱普通地上權者，謂以在他人土地上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權，民法第832條固定有明文。又按以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人；以所有之意思，十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人，同法第769條、第770條亦分別定有明文，前揭法條依同法第772條之規定固亦為地上權所準用。惟不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力，為民法第758條所明定。而地上權為一種物權，主張取得時效之第一要件須為以行使地上權之意思而占有，若依其所由發生之事實之性質，無行使地上權之意思者，非有變為以行使地上權之意思而占有之情事，其取得時效，不能開始進行。另按時效者，係以於一定期間內，一定事實狀態之繼續，為其成立要素之法律事實，亦即發生法律現象之原因（又因其為法律效力之原因，故復可稱為法律要件），並非法律行為，是上訴人在尚未依法請求登記為地上權人之前，自不能本於地上權之法律關係對抗被上訴人（最高法院64年台上字第2552號、69年度台上字第471號判決意旨參照）。上訴人雖為系爭建物之事實上處分權人，然其就系爭建物使用系爭土地之事實，並未向地政機關為地上權之物權登記，…上訴人所有之系爭建物長期占用系爭土地，應係本於其繼承自其父吳柳澤與大華公司買賣關係所為，並非係以行使地上權之意思而為之，其地上權取得時效無從開始進行，而與時效取得地上權之要件不符，不該當時效取得地上權之要件。況時效取得地上權者，亦僅係取得登記請求權，需經登記始能行使地上權，而上訴人至今並未登記取得系爭土地之地上權，業如前述，則其主張其所有之系爭建物自47年間即已占用系爭土地至今，對於系爭土地應有地上權，屬有權占有云云，即無可採（臺灣高等法院臺南分院105年度重上字第56號民事判決）。
標的物未滅失，但所有權本身終局的歸於消滅，他人並未因而取得其權利，抑或雖取得但係新生權利之取得（即原始取得）。情形如下：
拋棄：物權除法律另有規定外，因拋棄而消滅(民§764I)。
無人繼承：繼承開始時，繼承人之有無不明者，由親屬會議於一個月內選定遺產管理人，並將繼承開始及選定遺產管理人之事由，向法院報明(民§1177)。親屬會議依前條規定為報明後，法院應依公示催告程序，定六個月以上之期限，公告繼承人，命其於期限內承認繼承(民§1178I)。第一千一百七十八條所定之期限屆滿，無繼承人承認繼承時，其遺產於清償債權並交付遺贈物後，如有賸餘，歸屬國庫(民§1185)。於歸屬國庫後，私有所有權消滅。
被時效取得：民法§769規定，以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人；民法§770規定，以所有之意思，十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人。進而原本的私有所有權消滅，由時效取得之權利人取得新權利。
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