民法第七百七十二條規定註釋-所有權以外財產權取得時效之準用

民法第772條規定：

前五條之規定，於所有權以外財產權之取得，準用之。於已登記之不動產，亦同。

說明：

民法第772條為擴大時效取得的適用範圍，明確規定前五條有關取得時效的規定，不僅適用於所有權，亦準用於所有權以外的財產權。此條文旨在確保其他物權，例如地上權、不動產役權或農育權，能夠透過時效取得的制度予以保護。該條文同時也擴大適用範圍，包含已登記的不動產，以維護物權的安定性和法律秩序。

 

民法第772條的規定，使得取得時效制度得以擴及至所有權以外的財產權，並包括已登記的不動產，進一步強化物權制度的安定性。透過行政審查與司法救濟的分工協作，該條文在實務上提供占有人依法取得財產權的途徑，並保障土地所有權人的合法權益。這種安排既維護法律秩序的安定性，也促進社會經濟的正常運作，有助於確立財產權歸屬的明確性。

 

行政登記與審查機制-行政登記上之要件：

占有人主張依時效取得財產權，不代表地政機關會自動批准登記申請。根據土地登記規則第108條和第118條，占有人申請地上權、不動產役權或農育權登記時，需提出占有範圍位置圖、四鄰證明等文件。這些規定確立嚴格的行政審查程序，以確保占有人申請符合民法時效取得的實體要件。地政機關會進行公告，並通知土地所有權人，若所有權人在公告期間內提出異議，則依土地法第59條第2項進行調處或訴訟解決。

 

因並非占有人主張符合民法上時效取得規定，地政機關均一律給予照准，仍設有行政上之審查方式及書件規範。土地登記規則第108條2、3項：「因主張時效完成，申請地上權、不動產役權或農育權登記時，應提出占有範圍位置圖。前二項位置圖應先向該管登記機關申請土地複丈。」土地登記規則第118條1至4項：「土地總登記後，因主張時效完成申請地上權登記時，應提出以行使地上權意思而占有之證明文件及占有土地四鄰證明或其他足資證明開始占有至申請登記時繼續占有事實之文件。前項登記之申請，經登記機關審查證明無誤應即公告。公告期間為30日，並同時通知土地所有權人。土地所有權人在前項公告期間內，如有異議，依土地法第59條第2項規定處理。」土地法第59條第2項：「因前項異議而生土地權利爭執時，應由該管直轄市或縣（市）地政機關予以調處，不服調處者，應於接到調處通知後15日內，向司法機關訴請處理，逾期不起訴者，依原調處結果辦理之。」

 

亦即，申請人須依上開土地登記規則，申請複丈，並提出占有範圍位置圖、亦須檢具「開始占有之始至申請登記時繼續占有之證明文件」及「以行使地上權意思而占有之證明文件」。這些均是在行政程序上，為審查民法所定之實體要件所由設，然若就民法上時效取得之要件發生爭議，地政機關則以調處程序處理。

 

確認地上權登記請求權存在之審判權歸屬：

在實務上，地政機關若因占有人未符合土地登記規則而駁回其登記申請，此屬行政機關的准駁行為，為公法上之爭議，應循行政救濟途徑處理。但若占有人與土地所有權人就地上權或其他財產權的取得時效發生爭議，則涉及私法上的權利確認問題，需提起民事訴訟。此時，法院應就占有人是否符合民法所規定的時效取得要件進行實體審理，並判定是否具備登記請求權。

 

例如，法院認為地政機關的駁回行為屬於行政程序範疇，申請人應依訴願程序救濟。但在另一案例中（臺北高等行政法院106年度訴更一字第43號判決），法院指出，占有人若能證明其以行使地上權的意思占有土地，即可提起民事訴訟請求登記為地上權人，而非僅依行政程序解決。

 

解釋上，占有人是向地政機關「請求」登記，而地政機關予以登記為公法行為。然實務上，地政機關常係因土地所有權人異議，而無從依占有人之申請為登記，此際，占有人應以該異議之人（通常即為土地之所有權人）為爭訟之對象循司法途徑救濟。惟應向何司法機關訴請處理，即涉及民事、行政審判權之歸屬，依據個案情形之不同，應為相應之處理。

 

1.地政機關以占有人之申請不合土地登記規則而駁回申請之情形：

此種情況，係行政機關依其權責所為之行政准駁行為，屬公法上之權力行使。臺灣高等法院104年度重上字第835號判決即為適例：「依土地登記案件駁回通知書之駁回說明欄記載：『本案經審查結果，因未照補正事項完全補正（詳如原補正通知書第3、7點），依土地登記規則第57條第1項第4款規定予以駁回』以觀，古亭地政事務所既係依土地登記規則第57條第1項第4款規定駁回上訴人地上權登記之申請，而此項地政機關依土地登記規則所為之受理、審查及公告程序，顯係行政機關依其行政權責所為之行政准駁行為，屬公法上之權利行使，非屬私權之爭執，對於登記機關駁回登記之申請人如有不服，應依訴願法規定提起訴願（土地登記規則第57條第2項參照）；準此可知，上訴人縱經本院判決確認其地上權登記請求權存在，亦不能除去其不安之狀態，即難認其有受確認判決之法律上利益，足徵其並無對土地所有權人（即被上訴人）請求確認地上權登記請求權存在之法律上利益甚明」。

 

2.地上權登記請求權之存否有所爭執：

因占有人請求登記為地上權人，地政機關除審查有土地登記規則第57條第1項各款規定應予駁回登記之情形外，於聲請登記之地上權權利，公告期滿無異議，或經調處成立或裁判確定者，應即為確定登記，發給權利人以土地地上權權利證明書。是以，登記機關發給地上權權利證明書係以已依法為地上權登記為前提。至於土地占有人是否以行使地上權之意思而占用土地，而得請求登記為地上權人，有無時效取得地上權，係屬私法之爭執，應由法院審判，非地政機關得依行政程序決定之。縱地政機關依調處結果認應為地上權之登記，倘法院審判結果，認占有人非以行使地上權之意思占有土地，不得請求登記為地上權人時，亦得判決否決其地上權取得時效登記之請求。

(臺北高等行政法院106年度訴更一字第43號判決)

 

第772條的準用規定擴大取得時效的適用範圍，旨在統一處理所有權及其他物權的時效取得，避免法律適用上的不一致。這一條文保障占有人在符合一定時效條件下，得以取得財產權的合法權利，並能依法申請登記。但在實務操作上，由於涉及土地所有權人的異議，往往需要透過司法程序來最終確認時效取得的合法性。地政機關雖有行政審查權，但僅能針對程序要件進行審查，實體權利爭議仍需交由法院判決。

 

在現行實務運作之下，一旦土地所有權人提出異議、對占有人請求拆屋還地，占有人即難完成地上權登記。而土地權利關係人就民法上時效取得之要件有所爭執，終仍須訴諸私法上之訴訟資為解決。至於占有人如遭地政機關以未具備地政登記之其他程序要件（與私權存在與否無涉部分）為由駁回登記申請，始應尋求行政救濟管道。(臺灣士林地方法院104年度訴字第1312號判決)

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