民法第七百九十六條規定註釋-越界建築之效力

民法第796條規定：

土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。

前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。

說明：

民法第796條旨在調整因土地所有人建築房屋逾越地界而引發的相鄰關係糾紛。此條文主要設立於社會經濟考量下，希望在保障鄰地所有權的同時，也避免因強制拆除建築物而造成社會資源浪費。其核心原則是，若土地所有人在非故意或重大過失情況下進行建築，且鄰地所有人在建築過程中知悉逾越地界卻未提出異議，則不得再行請求拆除或變更該房屋。這種設計旨在鼓勵鄰地所有人於早期發現問題時及時行動，避免日後因拖延而導致爭議加劇。

 

本條之立法理由略以，謹按土地所有人建築房屋，遇有逾越疆界之時，鄰地所有人如知其越界，應即提出異議，阻止動工興修。若不即時提出異議，俟該建築完成後，始請求移去或變更其建築物，則土地所有人未免損失過鉅，姑無論鄰地所有人是否存心破壞，有意為難，而於社會經濟，亦必大受影響，故為法所不許。然鄰地所有人事後即喪失其請求權，亦未免失之過酷，故許鄰地所有人對於越界部分之土地，得以相當之價格請求土地所有人購買，如有損害，並得請求賠償，以示限制，而昭公允。此本條所設也。

 

民法第796條通過調整越界建築的權益關係，達到保護相鄰權利與經濟效益平衡的目的。此條文設計不僅考慮到當事人之間的利益，也反映現代法律對於社會資源有效利用的重視。通過引入比例原則和當事人協議購買的機制，法律提供一種靈活而公平的解決方案，有助於減少爭議，維護社會秩序。同時，這也提醒土地所有人在進行建築時，應謹慎處理地界問題，避免引發不必要的法律糾紛。

 

越界建築的法律效力：

越界建築是指房屋建築逾越土地所有權的界限，侵入鄰地。根據民法第796條規定，當鄰地所有人在知悉逾越地界時未即時提出異議，其請求拆除或變更的權利將受到限制。但為保障鄰地所有人的利益，法律允許其提出償金請求，並可要求越界建築的土地所有人購買該越界部分土地及因此形成的畸零地。此規定一方面平衡建築物的經濟效益，另一方面也避免過度干擾鄰地所有權人的利益。

 

所謂越界建築，指土地所有人建築房屋，逾越其地界而言。土地所有人建築房屋逾越地界，侵入鄰地時，鄰地所有人得依民法第767條規定請求除去之，但這樣一來，對社會資源勢將造成浪費，且對房屋所有人未免過苛，為使越界建築之房屋仍能發揮經濟效用，越界建築之房屋所有人與被越界之鄰地所有人的權義關係須作適度調整，俾兼顧社會經濟與個人利益。

 

原條文規定對越界建築者，主觀上不區分其有無故意或重大過失，一律加以保護，有欠公允，爰仿德國民法第九百十二條、瑞士民法第六百七十四條之立法體例，於第一項增列「非因故意或重大過失」越界建築者，始加以保障，以示平允。又依現行規定意旨，前段所保護者為「房屋」，爰將其末句「建築物」一詞，修正為「房屋」，使法條用語前後一貫。又「房屋」應包括建築完成及未完成者在內，併予敘明。

 

至因越界建築，鄰地所有人因此所受之損害，土地所有人應支付償金，如使鄰地所有人之土地成為畸零地者，該畸零地每不堪使用，亦應賦予鄰地所有人請求土地所有人購買權，以符實際，爰仿第七百八十八條，將原條文但書規定酌予修正並增訂第二項規定。又本條規定不排除債法上不當得利請求權及侵權行為請求權。

 

土地相鄰關係與比例原則：

民法第796條體現比例原則的應用，強調在解決相鄰關係爭端時，應考量雙方利益及社會經濟效益。例如，若強制拆除越界建築會導致建築物整體損壞，法院得基於比例原則，斟酌免除拆除義務。同時，法院會考慮當事人的主觀過失程度，若建築人故意逾越地界，則不適用本條規定。

 

比例原則為憲法與行政法之重要明文規定及實務常見案例。民法雖無比例原則之明文，但許多規定其實蘊含比例原則法理，且在民事實務上，比例原則亦扮演重要功能。土地相鄰關係規定之構成要件或法律效果中，經常為比例原則之要求或表現。法院實務亦使用比例原則規範相鄰土地所有權相互間之權利義務關係。

 

民法物權編關於土地相鄰關係之規定，與比例原則息息相關。例如，民法第786條第1項規定「土地所有人，非通過他人之土地，不能安設電線、水管、煤氣管、或其他筒管，或雖能安設而需費過鉅者，得通過他人土地之上下而安設之。但應擇其損害最少之處所及方法為之。並應支付償金」，其中所謂「非通過他人之土地，不能安設電線、水管、煤氣管、或其他筒管，或雖能安設而需費過鉅者」，即為目的正當性之要求，而「應擇其損害最少之處所及方法為之」，則為手段必要性之表現。民法第787條（袋地通行權）、第788條（開路通行權）、第793條（氣響侵入）、第796條（越界建築）等規定，亦同。

 

關於比例原則與土地相鄰關係之實務案例，可參考台灣宜蘭地方法院90年再易字第2號判決：「按民法物權篇固為調和相鄰關係之土地利用，而於民法第七百九十六條做有土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物之規定。惟相鄰關係之適用既足致一方之土地所有權擴張，而他方之土地所有權於某程度上受到法律上之限制，故除法律有準用之規定外，即必須符合土地所有人在自己土地上建築房屋而逾越他人之疆界時，始有其適用，若無得以準用之明文，自不得擴張解釋，而藉以限制所有權之排他性。惟按民法第一百四十八條所規定「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。」究應如何判斷，參酌最高法院七十一年台上字第七三七號判例意旨謂：「查權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋」，可知有無權利濫用情形，實為事實審法院依比例原則所為利益衡量下之結果，此乃事實審法院之職權，再審法院本不得以其判斷取代之。原再審判決亦已指出原確定判決並無不採酌民法第一百四十八條之情形，僅係利益衡量結果仍認定應予保護所有權人即再審被告，與證據法則並無關聯。」

(詹森林，比例原則在民法上之理論與運用，行政院國家科學委員會)

 

當越界建築發生時，應首先考量鄰地所有人的知情狀況及行為反應。若鄰地所有人在建築過程中明知越界卻未提出異議，則其請求拆除的權利將受到限制，避免對建築人造成不當損失。然而，若越界建築是因建築人故意或重大過失所致，則法院仍會支持鄰地所有人要求拆除或變更的權利，以維護土地所有權的完整性。

 

無權占有他人之物長達一段時間後，取得該物所有權時，便障礙物上請求權的發生；無權占有一方面為取得時效制度的權利取得的發生要件，一方面又是物上請求權的要件，基於這項要件重疊的現象，研究的重點因此首先在於說明清楚這兩項制度的關聯與衝突之處。以越界建築為例來簡單說明：土地所有人建築房屋逾越疆界，鄰地所有人在一定條件下並不能請求除去或變更，此時所謂的不能請求除去或變更，是指排除鄰地所有人的物上請求權，換句話說，民法第796條規定，障礙鄰地所有人的所有物返還與害除去請求權。最高法院67年台上字第800號判例即謂：「民法第七百九十六條所定鄰地所有人之忍受義務，係為土地所有人所建房屋之整體，有一部分逾越疆界，若予拆除，勢將損及全部建築物之經濟價值而設。倘土地所有人所建房屋整體之外，越界加建房屋，則鄰地所有人請求拆除，原無礙於所建房屋之整體，即無該條規定之適用。」例如，最高法院62年台上字第1112號判例、最高法院101年度台上字第95號判決、最高法院100年度台上字第1329號判決、最高法院89年度台上字第1902號判決、最高法院86年度台上字第813號判決、最高法院86年度台上字第651號判決、最高法院80年度台上字第739號判決、最高法院72年度台上字第4734號判決；鄭玉波，民法物權，修訂17版2刷，三民書局，2011年2月，第123頁。

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