民法第七百九十九條規定註釋-建築物之區分所有
民法第799條規定：
稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。
前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。
專有部分得經其所有人之同意，依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用；共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。
區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。
專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。
說明：
民法第799條主要規範建築物的「區分所有」制度，確立區分所有建築物的概念與其法律效力。區分所有建築物，又稱為公寓大廈，允許數人對一棟建築物進行區分，並各自擁有其中特定部分的所有權（即「專有部分」），同時對整棟建築物的公共區域（即「共有部分」）享有共有權。
民法第799條的設計，旨在平衡區分所有建築物中專有部分所有人與共有部分所有人的利益，使建築物的各項權利義務分配合理、使用效益最大化。這種制度能有效促進不動產的利用，特別是在都市發展中，公寓大廈的普及使得區分所有制度成為不可或缺的法律框架。此外，若專有部分所有人在利用建築物共有部分時發生爭議，可依《公寓大廈管理條例》及相關規約解決，維持相鄰關係的和諧。
區分所有建築物的特徵
首先，區分所有建築物需為一棟建築物，並且具備一定的一體性，即其結構、用途、機能應為一體。此外，建築物的專有部分與共有部分應清楚劃分，並依法律規定辦理區分所有的登記。依《公寓大廈管理條例》第56條，區分所有建築物須經登記，確認專有部分及共有部分的權利歸屬，否則將不構成區分所有建築物。
區分所有建築物與建築物區分所有權之意義
民法第799條的規範，不僅確立區分所有建築物的法律地位，也明確專有部分與共有部分的權利義務關係。此條文透過細緻的權利劃分與保障機制，確保區分所有建築物在法律上得以順利運行，並有效促進不動產的合理利用，特別是在都市住宅及商業地產中發揮重要作用。
民法第799條第1項規定：「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。」依上開條文規定，區分所有建築物之意義可析述如下：
根據民法第799條第4項規定：「區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。」惟其計算基地應有部分權利之基礎，為「區分所有人之專有部分面積」，並不包含因購買約定專用而取得之「專用權」面積部分，例如購買地下室法定停車位之專用權，由於專用權人並未額外取得區分所有建築物之專有部分，自無從就該約定專用部分，主張依民法第七百九十九條第四項規定分配基地權利範圍，為避免就購買共有部分之停車位誤解得主張再行分配登記土地權利範圍，爰刪除第一款「如有停車位應敘明車位權利範圍」。
簡單來說，區分所有權人某甲之土地持分，應以其「專有部分」（包含主建物與附屬建物）佔全部區分所有建物專有部分的比例計算，而預售物的法定停車位是以共有部分登記，購買後屬於約定專有，僅取得專用權，非取得專有部分而不會有獨立權狀，故不會因為某甲多買幾個車位，其土地持分就跟著變多。
區分所有建築物又稱公寓大廈，惟依民國84年制定的公寓大廈管理條例第3條第1款規定：「公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。」基此可知，公寓大廈管理條例所定之公寓大廈，其範圍較民法所定區分所有建築物為廣。除建築物本身外，尚包括基地。
1、區分所有建築物須為一棟建築物：區分所有建築物係由數個專有部分所構成的一棟建築物。是否為一棟建築物，應依社會一般觀念決定之。其判定基包括：（1）建築結構之一體性（物理的一塊性）。（2）外觀的一體性。（3）建築物機能（如對外出入口、電梯、樓梯、走廊、電力、瓦斯、自來水、空調設備等）的一體性。（4）用途乃至利用的一體性（生活空間的一體性）等。換言之，認定建築物是否為「一棟」，應以上述一體性之有無作綜合之判斷。至樓層高低、建材如何（如鋼骨混凝土造、鋼筋混凝土造、加強磚造、磚造、石造等），則非所問。區分所有建築物須結構上、外觀上、機能上乃至用途上具有一體性之建築物，始足當之。
2、區分所有建築物係由專有部分與共有部分所構成：此為一建築物成為區分所有建築物之實質要件。建築物之區分所有與單獨所有及共同所有不同，須數人區分一棟建築物，各人就各自區分之專有部分有單獨所有權，並對建築物之共同部分有共有權，始然。反之，單獨所有簡稱獨有，乃一人單獨享有一棟建築物之所有權。共同所有簡稱共有，則為數人共同享有一棟建築物之所有權。申言之，在獨有，所有權之行使及於建築物之全部。在共有，各共有人之應有部分係抽象的存在於共有物上，共有物每一微小之點均有應有部分存在，故共有人除契約另有約定外，按其應有部分對於建築物之全部有使用收益之權（民818）。換言之，共有人行使權利原則上仍可及於建築物之全部。
(姚瑞光，民法物權論，大中國圖書公司，民國88年，97頁。)
在區分所有，不論其為分幢所有、分層所有或分套所有，其所有權之行使僅能及於建築物特定之專有部分，而不能達於全部，此點與獨有同而與共有異，但區分所有不無共同使用部分，如電梯、走廊、空調是，此等共用部分為區分所有人之共有，從而即為各區分所有人權利義務之所及，此點與獨有異而與共有同。(鄭玉波著˙黃宗樂修訂，民法物權，三民書局，2007年，94頁。)要之，區分所有建築物與獨有及共有有別，係由專有部分與共有部分所構成。
3、區分所有建築物須為區分所有登記：此為一建築物成為區分所有建築物之形式要件。數人區分一建築物各專有其一部，就專有部分有單獨所有權者，應依公寓大廈管理條例第56條暨土地登記規則第80、81、82條之規定辦理區分所有登記。數人區分一棟建築物，其各區分部分嗣後歸屬於同一人所有，而仍維持原區分所有登記時，因其使用情形與數人區分一建築物者相同，均有專有部分與共有部分，該建築物仍不失具有區分所有建築物之性質。同理，一棟建築物區分為數部分同屬於一人所有，於申辦建物所有權第一次登記（保存登記）時，即為區分所有登記者，亦然。
是以民法第799條之2規定，同一建築物屬於同一人所有，經區分為數專有部分登記所有權者，準用民法第799條規定。至若一棟建築物區分為數部分，僅為單一所有權登記時，不論其為一人所有，抑或數人共有，基於一建號一所有權及一物一權主義原則，則非區分所有建築物。
(溫豐文，建築物區分所有權之研究，三民書局，民國81年，23頁。)
專有部分與共有部分之權利義務關係：
在區分所有制度下，專有部分是指區分建築物中構造上及使用上可以獨立存在的部分，例如公寓內的各單位或辦公室。這些部分能夠單獨成為所有權的標的，所有人對其專有部分擁有完整的所有權，並可進行出售、出租或設定負擔等行為。共有部分則包括建築物中所有人共同使用的區域，如電梯、樓梯、走廊、屋頂、外牆等。共有部分的所有權屬於所有區分所有人，依專有部分的面積比例分配權利與義務。
區分所有建築物的專有部分和共有部分間具有緊密的權利關係，法律上規定專有部分不得與其所屬的共有部分分離移轉或設定負擔，即專有部分的所有權人對應擁有一定比例的共有部分。這樣的安排在法律上維護建築物整體的完整性與經濟效用，避免因專有部分與共有部分分離而造成管理困難或利益衝突。
應有部分之設定負擔
有別於前述應有部分之讓與，民法物權編所列舉之定限物權偶有涉及共有物之實，因而不適於作為分別共有人單獨在其應有部分上所設定之負擔，自民法第882條以及第900條以下等規定可以得知，抽象之權利得作為抵押權或質權之標的，從而，抽象的應有部分亦得作為抵押權或質權之標的。亦即在應有部分上設定抵押權或質權，如同權利抵押權或權利質權，僅在各該應有部分上發生設定負擔之效力，並未涉及共有物之實體，自得由各分別共有人單獨由為之。並且，任一分別共有人之應有部分亦得成為其他分別共有人抵押權或質權之標的。
在此，應有部分原則上既具有與所有權相同之性質，則在應有部分上設定抵押權或質權，乃依據設定普通抵押權或動產質權之規定為之。換句話說，依據民法第758條之規定，在應有部分上設定抵押權者，不僅須為書面設定抵押權之合意，並且亦須經登記，設定抵押權之物權行為始生效力。至於，若在應有部分上設定質權者，其設定質權之物權行為之生效，依據民法第885條第1項之規定，除須有設定質權之合意外，尚須為共同占有之移轉。並且，此等共同占有之移轉，依據民法第946條之規定，並參酌民法第885條2項之規定，除現實交付外，並得以簡易交付或指示交付之方式行之。
此外，如前所述，應有部分原則上既具有與所有權相同之性質，則在應有部分上設定抵押權或質權，自亦有民法第863條、第864條、第889條以及第890條等規定之適用，惟原則上以抵押人或出質人按其應有部分之比例得收取之孳息為限。
若依據分別共有人間之特約，抵押人或出質人得收取之孳息與其應有部分之比例不相符合者，須該當民法第799條之1第4項、826條之1以及公寓大廈管理條例第24條等規定，始得對抗抵權人或質權人。
再者，應有部分亦有經由善意取得而設定抵押權之可能性，亦即若抵押人之應有部分經登記者，縱共有物乃第三人單獨所有，或該應有部分非屬抵押人所有，抑或所登記應有部分之比例並不正確，依據民法第759條之1之規定，善意之抵押權人仍在所登記比例之應有部分上取得抵押權。此外，如同前述之抵押權，應有部分亦得經由善意取得而設定質權，亦即若出質人經由其共同占有而呈現一定之權利外觀，縱共有物乃第三人單獨所有，或該應有部分非屬出質人所有，依據民法第886條以及第948等規定，善意之質權人仍在該有部分上取得質權。
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