民法第七百九十九條規定註釋-建築物之區分所有

民法第799條規定：

稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。

前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。

專有部分得經其所有人之同意，依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用；共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。

區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。

專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。

說明：

按區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，立法例上有「按其所有部分之價值」定之者，亦有依應有部分比例定之者，我國因缺乏如奧地利住宅法由法院鑑定專有部分價值之制度，民法第七百九十九條後段規定形同具文，為期簡便易行，爰仿民法第八百二十二條修正為原則上由各所有人按其應有部分分擔之，但規約另有約定者，不在此限，俾簡易可行，並維彈性，爰增訂第一項。區分所有建築物之專有部分經約定供區分所有建築物之所有人共同使用者，該專有部分之修繕費及其他負擔應如何分擔，亦宜明文規定，以期明確，爰增訂第二項。規約之約定對特定之區分所有人若有顯失公平之情事者，宜有救濟之途徑，爰增訂第三項。又規約之約定是否有顯失公平情事，須就各項具體因素及其他相關情形綜合予以斟酌，以為判斷之準據。至所謂不同意之區分所有人包括自始未同意該規約約定或未參與其訂定者在內。區分所有建築物之各區分所有人因各專有該建築物之一部或共同居住其內，已形成一共同團體。而規約乃係由區分所有人團體運作所生，旨在規範區分所有人相互間關於區分所有建築物及其基地之管理、使用等事項，以增進共同利益，確保良好生活環境為目的，故區分所有人及其繼受人就規約所生之權利義務，依團體法法理，無論知悉或同意與否，均應受其拘束，方足以維持區分所有人間所形成團體秩序之安定。至區分所有人依其他約定所生之權利義務，其繼承人固應承受，但因非由團體運作所生，基於交易安全之保護，特定繼受人僅以明知或可得而知者為限，始受其拘束，爰增訂第四項。又所謂繼受人包括概括繼受與因法律行為而受讓標的之特定繼受人在內；區分所有人依法令所生之權利義務，繼受人應受拘束乃屬當然，無待明文，均併予指明。

按民法第七百九十九條所稱區分所有建築物之專有部分，各區分所有人固有其單獨之所有權，惟因與同一棟建築物之其他區分所有人專有部分間，在物理上相互連接，使用上密切相鄰，彼此休戚相關，有共同之利益，其區分所有建築物間之共同壁（或樓板）不啻具雙重或兩面性而為該區分所有人所共有，且區分所有人間就專有部分之用益、處分，亦有較強之相互制約性，是區分所有人就專有部分之使用、收益、管理或處分，自均不得違反各區分所有人之共同利益，此觀公寓大廈管理條例第五條、第十二條規定自明。查上訴人自第一審起即非僅以北歐大廈占用土地之垂直上下建物所有人為被告，並指稱：北歐大廈係一物理上不可分割之建物，若就垂直上下之建物予以拆除，對整體大廈結構均有影響等語。究竟北歐大廈占用上訴人土地之垂直上下建物與其他區分所有人專有部分間，有無上述共同壁之雙重、兩面性（共有）或處分上之相互制約性？似有不明。原審未進一步詳為調查審認，遽以被上訴人蔡光偵以次八十三人非垂直上下建物之區分所有人，逕認其無拆屋還地之義務，未免速斷（最高法院 92 年度台上字第 1445 號 民事判決）。