民法第七百九十九條之一規定註釋-建築物之費用分擔

民法第799-1條規定：

 

區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之。但規約另有約定者，不在此限。

前項規定，於專有部分經依前條第三項之約定供區分所有建築物之所有人共同使用者，準用之。

規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之。

區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同。

 

說明：

    

謹按所有權之標的物，須為獨立之一體，自理論言之，一建築物之一部分，不得為所有權之標的物，然一廣大建築物，區分為若干部分，而各就其一部分有所有權者，亦屬實際上常有之事。故本條規定凡一建築物，由數人區分各有其一部分者，該建築物及其附屬物及共同部分，仍推定為各所有人之共有，其共同部分如有損壞坍塌時，所有修繕費及其他負擔，應按各所有人所有部分之價值分擔之，以昭公允。此蓋為調和社會之經濟觀念，與法律之思想而設也。按公寓大廈管理條例第一條之立法目的係為加強公寓大廈之管理維護，提升居住品質，該條例原係為行政機關基於管理之目的所制定，其規範重點在住戶之權利義務、管理組織及管理服務人等，與民法重在建築物各住戶所有權之物權關係有異。又以區分所有建築物之一部為客體之區分所有權乃所有權之特殊型態，民法應設有原則性規範，俾建立所有權制度之完整體系。民法與行政法規兩者於性質、規範範圍及功能有其不同，應屬私法與公法之協力關係，此種雙軌規範體系之建構，應能有效率規範和諧之社會生活，並滿足其不同制定目的之需求。

 

所謂區分所有建築物者，必數人區分一建築物，各有其專有部分，始足當之，為明確計，爰將現行條文前段「各有其一部」之規定修正列為第一項「各專有其一部」規定，明定就該部分有單獨所有權，且就該建築物及其附屬物之共同部分為共有。又本條所稱「就專有部分有單獨所有權」者，係指對於該專有部分有單一之所有權而言，與該單獨所有權係一人所有或數人共有者無關。現行條文後段規定移列修正條文第七百九十九條之一。第一項所定區分建築物之專有部分與共有部分，宜以明文規定其範圍，俾杜爭議，爰增訂第二項。得為區分所有權客體之專有部分，除須具有使用之獨立性外，並以具有構造上之獨立性為必要（王澤鑑，民法物權第一冊第二五五、二八二頁，二００一年出版；溫豐文，區分所有權—民法物權編修正草案之評析，台灣本土法學雜誌九十期，第一一九至一三二頁；最高法院八十九年度台上字第一三七七號、九十三年度台上字第二０六三號、九十四年度台上字第一六三六號民事判決；日本建物區分所有法第一條參照），爰就此予以明定，以符物權客體獨立性之原則。

 

至建築物經區分之特定部分是否具備構造上之獨立性，其需求嚴密之程度因客體用途之不同而有差異，隨著未來建築技術之發展，與社會生活之演變亦有寬嚴之不同，併予指明。區分建築物之專有部分經其所有人同意後，得依規約約定共同使用，共有部分亦得依規約約定由特定所有人使用，俾符物盡其用之旨。惟如其他法律對於共有部分之約定使用有特別規定者，應從其規定，爰增訂第三項。關於區分所有建築物之共有部分及基地，各區分所有人應有部分比例究為若干，應有原則性之規範，爰於第四項予以明定，俾供遵循。專有部分與其所屬對應之共有部分應有部分及其基地之權利，有不可分離之關係，爰增訂第五項，規定不得分離而為移轉或設定其他負擔。至於所屬之共有部分，僅指區分所有建築物之專有部分所配屬之共有部分，例如游泳池、網球場等公共設施，併予敘明。

 

按區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之。但規約另有約定者，不在此限。規約之內容依區分所有建築物專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後3個月內，請求法院撤銷之。民法第799條之1第1、3項分別定有明文。查後棟住戶規約第17條第2項規定管理費之收繳由後棟區權人依照區權人會議之決議分擔之，而系爭後棟區權人會議據此於105年3月2日表決通過第5之案決議明定後棟管理費收費標準，蕭涵云固主張其中關於地下室後棟管理費收費標準部分顯失公平，然未於3個月內請求法院撤銷，迨於106年5月18日向原審提起本件訴訟…蕭涵云自應受該規約及決議拘束。況查，後棟乃一商場與住家混合大樓，區分所有建物作為營業使用與一般住家使用相較，人員進出頻率、對共用部分使用強度、對公共電費之支出，均明顯增加，營業使用者衍生對於公寓大廈居住安全及衛生維護之負擔顯然較高，要無庸疑，且後棟管委會成立前，除系爭地下室後棟外，其他後棟區權人原即依照「住家使用」及「營業使用」之使用型態不同，依該決議之管理費收費標準繳納管理費等節…佐以系爭地下室係作為停車場營業使用，系爭地下室內登記為共用之系爭升降機雖已停用，但蕭涵云在系爭升降機後方劃設2個停車位，車輛出入須輾壓通行利用系爭升降機圓盤，車輛停車亦不免輾壓系爭地下室樓地板上之地下水塔鐵蓋，且系爭地下室另有共用之機電室、消防設備，系爭地下室作為營業使用，區權人以外之人員進出頻繁，自然增加對上開共用設備管理維護之負擔，且參諸蕭涵云自取得系爭地下室所有權後，繼續將系爭地下室連同前棟1、2樓、後棟1、2樓、3樓之1、3樓之2建物出租予燦坤公司，於107年至108年間每坪租金收入達2,165元…是系爭後棟區權人會議第5之案決議系爭地下室後棟管理費收費標準應與其他後棟作為營業使用之區分所有建物相同，難認有違公平。蕭涵云固主張系爭地下室之安全維護、人事管理、稅捐等費用均伊自行支出，後棟管委會未曾分擔等情，然蕭涵云自行負擔專有部分管理維護費用，與後棟其他區權人無異，核與系爭地下室應否負擔管理費無涉，至蕭涵云復主張玫瑰欣欣大樓之緊急避難出口警示燈係使用系爭地下室電力，及前、後棟部分共用設備占有系爭地下室部分空間乙節，縱屬為真，衡情係蕭涵云能否請求後棟管委會排除占有或給付使用對價或排除該部分面積計算繳納管理費之問題，均與系爭地下室後棟應否負擔管理費無涉，蕭涵云執此主張系爭區權人會議第5之案決議要求系爭地下室後棟繳交管理費有違誠信原則、公平原則云云，同無可取（臺灣高等法院107年度上字第320號民事判決）。

 

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