民法第七百九十九條之二規定註釋-同一建築物之所有人區

民法第799-2條規定：

同一建築物屬於同一人所有，經區分為數專有部分登記所有權者，準用第七百九十九條規定。

說明：

同一建築物屬於同一人所有，經區分為數專有部分登記所有權者，其使用情形與數人區分一建築物者相同，均有專有部分與共有部分。其中一部轉讓他人時，即生應否與其共有部分、基地相關之應有部分一併讓與等問題，爰明定準用第七百九十九條規定，俾杜爭議。

按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。民法第799條定有明文。此為同一建築物屬於同一人所有，經區分為數專有部分登記所有權者所準用。同法第799條之2並有明文。又專有部分依民法第799條第3項之規定，非不得約定供區分所有建築物之所有人共同使用。而公寓大廈專有部分經約定供共同使用者，為約定共用部分。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。公寓大廈管理條例第3條第5款及第9條第2項分別定有明文。

2、原告3人主張系爭2、3、4樓所共同使用之系爭電梯，非被告單獨所有，而係與系爭1樓所有人所共有，並有占用系爭1樓專有部分及其基地，而有遭系爭1樓所有人訴請給付租金及拆除系爭電梯之法律上風險，因此，原告3人買受之系爭2、3、4樓有通常效用及價值減損之瑕疵云云。查系爭1、2、3、4樓（下稱系爭建物）原僅有臺北市○○區○○段○○段000○○○○號，系爭建物係訴外人陳徐美蘭於61年2月11日辦理建物所有權第1次登記，原為陳徐美蘭1人所有，嗣陳徐美蘭於87年7月6日前在系爭1、2、3、4樓各區分所有專有部分範圍內興建系爭電梯，作為附屬升降設備。其後，系爭建物於87年7月6日以買賣為原因移轉所有權登記予訴外人連立凱，復於95年4月10日以買賣為原因移轉所有權登記予訴外人安晨妤（原名張豫雯）…然查，系爭電梯係設置在系爭1、2、3、4樓各區分所有專有部分範圍內，亦即系爭1、2、3、4樓各專有部分面積已涵蓋系爭電梯之面積…是原告3人所買受之系爭電梯面積，本屬被告單獨所有，原告3人亦依不動產買賣契約各自單獨取得系爭電梯面積，僅係系爭電梯占用其等專屬部分約定為共同使用而已，故原告主張其等所買受之系爭電梯面積係與系爭1樓所有人共有，原告3人有超出應有部分使用系爭電梯，而遭系爭1樓所有人訴請給付租金之風險等語，應不足採…按分別共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權，所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之共有人，得按其應有部分比例，對於共有物之全部行使權利（最高法院57年台上字第2387號判例意旨參照）…原告3人應無遭系爭1樓所有人請求給付租金或訴請拆除系爭電梯之法律上風險。基上，原告3人所各自買受之系爭電梯面積，本屬原告3人各自單獨所有，僅係約定供系爭1、2、3、4樓住戶共同使用，故無所謂超出應有部分使用之情形，又系爭電梯雖有占用系爭1樓專有部分及基地，然因系爭1樓應受前手將其專有部分約定共同使用之拘束，且系爭電梯所占用之基地本屬原告3人與系爭1樓所有人所共有，原告3人本得依據其等之應有部分就該基地之全部為使用收益，況原告3人亦無超出應有部分使用之情形，是系爭1樓所有人自無請求原告3人給付租金或拆除系爭電梯之權利。從而，原告3人主張其等所買受之系爭2、3、4樓有通常效用或價值減損之瑕疵，應屬無據（臺灣臺北地方法院102年度重訴字第346號民事判決）。