民法第七百九十九條之二規定註釋-同一建築物之所有人區分所有

民法第799-2條規定：

同一建築物屬於同一人所有，經區分為數專有部分登記所有權者，準用第七百九十九條規定。

說明：

民法第799-2條的設立，旨在解決同一建築物屬於單一所有權時，若該所有人將建築物區分為數個專有部分並登記所有權後，應如何處理區分所有的問題。本條明定此類情況下，準用民法第799條關於區分所有建築物的規定，以確保建築物使用與管理上的一致性和法律效力。

 

民法物權編第一章通則及第二章所有權之修正案，於2009年1月12日經立法院三讀通過，1月23日總統公布。其中，有關建築物區分所有權之規定作極大幅度之修訂，除修訂原條文第799條及第800條外，還增訂第799條之1、之2兩條條文。

 

第799條係有關區分所有建築物物權構造之規定，主要內容包括：修訂區分所有建築物之意義(民法第799條第1項)。增訂：(1)專有部分與共有部分之範圍及使用(民法第799條第2項、第3項)。(2)共有部分與基地應有部分之分配比例(民法第799條第4項)。(3)專有部分、共有部分與基地權利處分之不可分離性。

 

第799條之1則為有關區分所有建築物管理關係之規定，主要內容為：(1)共有部分與約定共用部分之修繕費及其他負擔之分擔方法(民法第799條之1第1項第2項)。(2)規約內容對特定區分所有人顯失公平時之救濟途徑(民法第799條之1第3項)，(3)導入團體法法理，區隔規約與一般約定對特定繼受人拘束力之問題。

 

至第799條之2則為區分為數專有部分之建築物為一人所有經區分所有登記時，準用第799條之規定。第800條乃正中宅門使用之規定。

 

此條規定的設立背景可追溯至民法物權編修正時期，為因應社會發展與公寓大廈管理需求，法規新增多條關於區分所有建築物的條文。民法第799-2條的設立，考量到有時同一建築物雖屬於一人所有，但經所有人自行區分為數個專有部分後，可能涉及後續轉讓、設定負擔或使用管理等問題。此時，應適用區分所有建築物的相關規定，以保障專有部分及共有部分之權利義務分配合理，避免爭議。

 

有關民法第799條之2規定之同一人所有之建築物申請所有權第一次登記時，其共有部分或基地權利應有部分比例之分配，與他人無任何關連，本於私法自治，所有人得自由為之(內政部104年4月22日內授中辦地字第1041302978號令)。

 

同一建築物屬於同一人所有，經區分為數專有部分登記所有權者，其使用情形與數人區分一建築物者相同，均有專有部分與共有部分。其中一部轉讓他人時，即生應否與其共有部分、基地相關之應有部分一併讓與等問題，爰明定準用第七百九十九條規定，俾杜爭議。

 

依據第799-2條的規定，當同一建築物經區分為數個專有部分且登記所有權時，即準用第799條規定。這表示，即使建築物最初屬於單一所有人，經過區分所有登記後，應視同為區分所有建築物，並須遵守區分所有建築物的相關規定，包括專有部分的獨立所有權及共有部分的共同權利。例如，建築物的樓梯、電梯、屋頂等共同設施，將被視為共有部分，由所有區分所有權人按比例享有並共同負擔維修費用。

 

在實務上，若建築物屬於單一所有人且經區分登記為多個專有部分，該所有人可以依需要出售或轉讓部分專有部分給第三人。此時，新的區分所有權人將根據登記資料享有專有部分的所有權，並對共有部分享有應有的比例權利。同時，根據公寓大廈管理條例及民法第799-2條的準用規定，新的區分所有權人也必須遵守建築物管理規約，共同承擔維護責任及管理費用。

 

規約之效力與特定繼受人：

民法第799-1條及第799-2條的設計，強調規約對特定繼受人的拘束力。這意味著，當區分所有建築物中的專有部分發生權利變動時，新繼受人（如買受人或繼承人）必須遵守先前已訂立的管理規約與費用分擔協議，保障區分所有建築物的管理秩序和穩定性。這種安排有助於減少因所有權轉移而產生的管理爭議。

 

按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。民法第799條定有明文。此為同一建築物屬於同一人所有，經區分為數專有部分登記所有權者所準用。同法第799條之2並有明文。又專有部分依民法第799條第3項之規定，非不得約定供區分所有建築物之所有人共同使用。而公寓大廈專有部分經約定供共同使用者，為約定共用部分。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。公寓大廈管理條例第3條第5款及第9條第2項分別定有明文。…查系爭1、2、3、4樓(下稱系爭建物)…系爭建物係訴外人陳徐美蘭於61年2月11日辦理建物所有權第1次登記，原為陳徐美蘭1人所有，嗣陳徐美蘭於87年7月6日前在系爭1、2、3、4樓各區分所有專有部分範圍內興建系爭電梯，作為附屬升降設備。其後，系爭建物於87年7月6日以買賣為原因移轉所有權登記予訴外人連立凱，復於95年4月10日以買賣為原因移轉所有權登記予訴外人安晨妤(原名張豫雯)…然查，系爭電梯係設置在系爭1、2、3、4樓各區分所有專有部分範圍內，亦即系爭1、2、3、4樓各專有部分面積已涵蓋系爭電梯之面積…是原告3人所買受之系爭電梯面積，本屬被告單獨所有，原告3人亦依不動產買賣契約各自單獨取得系爭電梯面積，僅係系爭電梯占用其等專屬部分約定為共同使用而已…按分別共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權，所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之共有人，得按其應有部分比例，對於共有物之全部行使權利(最高法院57年台上字第2387號判例意旨參照)…原告3人應無遭系爭1樓所有人請求給付租金或訴請拆除系爭電梯之法律上風險。…原告3人所各自買受之系爭電梯面積，本屬原告3人各自單獨所有，僅係約定供系爭1、2、3、4樓住戶共同使用，故無所謂超出應有部分使用之情形，又系爭電梯雖有占用系爭1樓專有部分及基地，然因系爭1樓應受前手將其專有部分約定共同使用之拘束，且系爭電梯所占用之基地本屬原告3人與系爭1樓所有人所共有，原告3人本得依據其等之應有部分就該基地之全部為使用收益，況原告3人亦無超出應有部分使用之情形，是系爭1樓所有人自無請求原告3人給付租金或拆除系爭電梯之權利。

(臺灣臺北地方法院102年度重訴字第346號民事判決)

 

民法第799-2條的規定，填補同一建築物在區分登記後可能出現的法律空白，使其得以準用第799條的區分所有建築物規定。此舉不僅確保法律適用的一致性，亦便利於實務操作，減少因建築物區分所有而引起的管理與權利糾紛。此規定反映立法者對現代建築物管理需求的回應，為區分所有建築物的運作提供更加清晰的法律框架。

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