民法第800條規定：

第七百九十九條情形，其專有部分之所有人，有使用他專有部分所有人正中宅門之必要者，得使用之。但另有特約或另有習慣者，從其特約或習慣。

因前項使用，致他專有部分之所有人受損害者，應支付償金。

說明：

民法第800條的設立，旨在處理區分所有建築物中，專有部分所有人之間因共同部分(即正中宅門)的使用所引發的法律問題。區分所有建築物，又稱公寓大廈，通常由多個單位或專有部分組成，各所有人對於專有部分擁有獨立所有權，對於共同部分則享有共有權。當專有部分所有人因無法獨立進出而需要使用他人的正中宅門時，本條即提供法律上的解決途徑，避免因通行問題而產生的衝突。

 

民法物權編第一章通則及第二章所有權之修正案，於2009年1月12日經立法院三讀通過，1月23日總統公布。其中，有關建築物區分所有權之規定作極大幅度之修訂，除修訂原條文第799條及第800條外，還增訂第799條之1、之2兩條條文。

 

第799條係有關區分所有建築物物權構造之規定，主要內容包括：修訂區分所有建築物之意義(民法第799條第1項)。增訂：(1)專有部分與共有部分之範圍及使用(民法第799條第2項、第3項)。(2)共有部分與基地應有部分之分配比例(民法第799條第4項)。(3)專有部分、共有部分與基地權利處分之不可分離性。

 

第799條之1則為有關區分所有建築物管理關係之規定，主要內容為：(1)共有部分與約定共用部分之修繕費及其他負擔之分擔方法(民法第799條之1第1項第2項)。(2)規約內容對特定區分所有人顯失公平時之救濟途徑(民法第799條之1第3項)，(3)導入團體法法理，區隔規約與一般約定對特定繼受人拘束力之問題。至第799條之2則為區分為數專有部分之建築物為一人所有經區分所有登記時，準用第799條之規定。第800條乃正中宅門使用之規定。

 

民法第800條在維護專有部分所有人通行權與保護所有權人利益之間取得平衡。透過允許必要時的通行權，同時要求支付損害賠償，本條有助於解決區分所有建築物中因通行問題而引發的糾紛，促進相鄰關係的和諧與公平使用。這樣的規定體現民法在調整私權衝突時的靈活性與平衡性，有助於實現建築物內部使用的合理化與秩序。

 

謹按依前條之情形，凡一建築物，而由數人區分各有其一部份者，各共有人得自由處分其應有部分，其一部分之所有人，不得處分其他所有人應分得之建築物，此屬當然之理。但其建築物之正中宅門，雖不區分，其一部分之所有人，有使用之必要者，仍准使用之。若各共有人中另有特約或另有習慣，則應從其特約或習慣，以適合當事人之意思，否則一部分之所有人於必要時，仍得使用正中宅門，惟其使用之時，致其他所有人受損害者，須擔負支付賠償金之責任耳。故設本條以明示其旨。

 

本條的立法目的在於調和各專有部分所有人之間的利益衝突，維護建築物內部的和諧使用。根據第799條的規定，區分所有建築物的專有部分所有人，對於自己專有部分之外的共同部分通常沒有單獨處分的權利。然而，在現實生活中，由於建築結構的設計限制，有些專有部分所有人可能必須通過他人的正中宅門才能出入。如果嚴格禁止這種通行，將會給這些所有人造成極大不便，甚至無法正常使用其專有部分。因此，本條允許在必要時進行通行，但同時要求尊重所有權，並考量損害賠償問題，以求公平合理。

 

使用權與限制

專有部分所有人在確有必要時，得使用他人的正中宅門作為通行路徑，但需符合以下限制：

 

使用必要性：專有部分所有人需證明其確有通行需求，且無其他可行的替代通道。

特約或習慣：若專有部分所有人之間另有特約或長期形成的使用習慣，則應優先從其特約或習慣進行調整。例如，若先前已有協議允許通行或規範通行方式，則應依照該協議執行。

償金支付：如因通行而對正中宅門的所有人造成損害(如磨損、破壞等)，通行人應負擔相應的賠償責任。此舉有助於平衡雙方利益，避免濫用使用權。

 

實務上，法院在處理正中宅門使用糾紛時，通常會援引本條規定，考量使用者的必要性以及通行對所有人的影響。以正中宅門必要使用權為例子來說明：當專有部分所有人得使用他專有部分所有人正中宅門交通內外時，便排除他專有部分所有人的所有物妨害妨止請求權，換句話說，民法第800條第1項規定的正中宅門必要使用權，便構成所有人妨害防止請求權的障礙要件。最高法院52年度台上字第3034號判決即謂：「該屋為二層樓水泥磚造房屋，前門騎樓外為馬路，屋後與鄰宅毗連，無空隙，捨樓下正中宅門外，無法通行，亦無法另闢通道，且被上訴人係向法院買受，已取得所有權證明書，自屬已取得該建築物之一部份，依民法第八百條第一項前段規定，上訴人自應容許被上訴人通行正中宅門。」

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