民法第八百二十條規定註釋-分管契約

民法第820條規定：

共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。

前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。

共有人依第一項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。

共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。

說明：

（二）分析抑或鑑於「分管契約之成立須由共有人全體協議定之」的見解，各級法院不得不堅持「經共有人全體同意始能終止分管契約」之立場。惟分管契約無非管理共有物之決定，同屬共有物管理契約，其特殊性僅在各共有人分別占有共有物特定部分而已。何以共有物管理契約得適用第八百二十條新修正第一項之多數決規定，而分管約定則非全體共識決不行？新修正第八百二十條第一項所稱「除契約另有約定」，或非以管理決定之「類型」為限，容或解讀為決議之「比例門檻」？易言之，關於管理共有物之決定，是否必須區別「共有物管理契約」與「分管約定」等類型，就其「成立」，分別適用不同決議門檻？又是否必須援引相同原則，才能「終止」共有物管理契約與分管約定？經查，繫屬於各級法院審理之約定專用權爭議，無論係在98年7月23日民法第八百二十條第一項修正施行之前或之後涉訟者，率皆為公寓大廈管理條例施行之前已取得建造執照之公寓大廈。此類公寓大廈之區分所有權人就共用部分所為之專用權約定，依公寓大廈管理條例第五十五條第二項，不受該條例第七條各款規定之限制，且非公寓大廈管理條例所稱規約，而係屬分管契約。既非規約，自無6公寓大廈管理條例之適用，而必須回歸民法。另由於目前所有涉訟之專用權約定，均係98年7月23日民法第八百二十條第一項修正施行之前所成立。又民法第八百二十條第一項新修正規定無溯及既往之效力，故無依新規定之多數決方式終止專用權約定之餘地。所以，民法第八百二十條第一項之修正新規定縱已施行五年之久，各級法院卻毫無適用新規定多數決之跡象，究其原因在於各涉訟專用權約定率皆為舊法施行期間所成立。易言之，關於公寓大廈共用部分專用權之約定，屬廣義之共有物管理契約，殆無疑義1。惟以公寓大廈管理條例公布施行日，即民國84年6月為分水嶺，又可分為兩類。在公寓大廈管理條例公布施行前業已成立者，性質上為分管契約；84年6月公寓大廈管理條例公布施行後，始成立之專用權約定，依該條例第二十三條第二項第一款，非經載明於規約不生效力，故屬規約內容範疇。因此，成立於公寓大廈管理條例公布施行後之專用權約定，既為規約，則受公寓大廈管理條例之規範，無適用民法第八百二十條之餘地。僅有在公寓大廈管理條例施行前成立之專用權約定，才是所謂的「分管約定」。而公寓大廈管理條例施行前成立之分管約定，除經共有人全體同意外，無終止之可能性。

又第八百二十條於98年修正時，除在第一項改採多數決外，另於第二項及第三項增訂：「共有物管理之約定顯失公平者或因情勢變更難以繼續者，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。」為前述兩項新增之規定，並無溯及既往之效力。是以，關於公寓大廈管理條例施行前成立之專用權約定，共有人亦無機會依第八百二十條新增第二項及第三項規定聲請法院以裁定變更之。總而言之，舉凡於公寓大廈管理條例公布施行之前，經預售屋建商居間成立之「專用使用權」約定，因幾無由共有人全體同意終止之可能性，可謂具永久效力之萬年約定。即便第八百二十條有關共有物管理之規定，自98年修正後在立法政策上改弦易幟，但新規定並未帶來任何變革，法律狀態仍是「建商有權能劃地，法院無力可回天。」