民法第八百二十四條規定註釋-共有物分割之方法
民法第824條規定：
共有物之分割，依共有人協議之方法行之。
分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：
一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。
二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。
以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。
以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。
共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。
共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。
變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。
說明：
民法第824條對於共有物的分割方法作出明確規範。共有物分割的基本原則是由共有人自行協議決定，強調共有人自治及契約自由。但在無法協議的情形下，任何共有人均可請求法院進行裁判分割。這種制度設計，兼顧共有人間的合意以及可能出現的利益分歧情況，提供法律上的救濟途徑。
共有物之分割、經分割形成判決確定者，即生共有關係終止及各自取得分得部分所有權之效力。法院就共有物分割之訴為原物分配並命為金錢補償之判決時，各共有人取得分得部分之所有權，是基於法院確定之形成判決所生之效力，與履行金錢補償之義務無關。
本條之立法理由略以，查民律草案第一千零五十二條理由謂協議分割者，各共有人於審判外為分割之方法也，有省費和諧迅速之利益。然協議決裂時，亦應設補救之法，故使欲分割之共有人，得向不欲分割之他共有人提起訴訟，求為分割同意之判決，而以此項確定判決代分割之同意，以免欲分割而不得分割之弊。此本條所由設也。
依照下列方式採合併分割：
一、協議合併分割
最高行政法院八十八年度判字第四一二三號判決要旨略以：「共有人共有數共有物，不論各共有物共有人是否全部相同，如經全體共有人同意協議合併分割，依協議分割之法意觀之，亦非法所不許。」因此，可經甲、乙、丙與丁全體同意進行分割協議合併分割。
二、多數決訴請裁判合併分割
如無法全體協議，則按民法§824第5項：「共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割」。同條第6項：「共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。」
又土地登記規則§106：數宗共有土地併同辦理共有物分割者，不以同一地段、同一登記機關為限。
此項優先購買權之規定，其立法目的在於變賣共有物分配價金時，為使共有人仍能繼續其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有物之特殊感情。因此實務上認為，民法第824條第7款之優先購買權，應優先適用於土地法第34條之1第4項之優先購買權。
民法第824條關於共有物分割的規定，充分體現法律對共有人自治、利益平衡及經濟效益的重視。無論是協議分割、原物分配還是變價分割，法律都提供彈性與公平的處理方式，保障共有人各自的權益，也促進財產的合理利用與分配。
共有物分割請求權，採分割自由原則，原則上依共有人協議之方法行之；協議分割須經全體共有人之同意，協議成立時，祗要不將某一共有人除外而為分割，不論依如何方法，均無不可。如分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，任何共有人得請求法院為裁判分割。
首先，協議分割是共有物分割的主要方式，因協議分割不僅能節省時間和費用，還能維持共有人間的和諧關係。協議成功時，法院無需介入，且分割的方式可依共有人間的協商結果進行，彈性較大。然而，在共有人無法達成協議時，則需由法院依據民法第824條進行裁判分割。
又共有物原定分割契約如因消滅時效完成，經共有人抗辯而拒絕履行者，亦不受該原定分割契約之拘束。蓋於此情形，所根據者為共有物分割請求權之請求，而非履行分割協議請求權之請求。再者，部分共有人依協議分割契約辦理自己分得部分土地之分割登記後，該共有人在其餘土地之應有部分並未消滅，地政機關不得為塗銷其餘土地之應有部分登記。此際，共有人亦因其他共有人之協議分割請求權罹於消滅時效而得有一定利益。此項時效利益，乃依據法律之規定而生，是法院基於一方當事人的時效抗辯，致未依他方當事人所主張的協議分割方法而為分割，要難謂為有違誠信原則。
共有土地雖由共有人分管使用，然『共有人分管之事實狀態，不過為共有人定使用之暫時狀態，而共有人請求分割共有物，即係終止分管契約之意思，是法院為裁判分割時，固宜顧及分管狀態』，但不得因此據為決定分割方法之唯一標準（最高法院105年度台上字第849號民事裁定）。
裁判分割
裁判分割之原因，除共有人不能協議決定外，實務上認為共有人訂立之協議分割契約，其履行請求權倘已罹於消滅時效，共有人並有為拒絕給付之抗辯者，共有人得請求法院判決分割（最高法院六十九年度第八次民事庭會議決議參照）。為期周延，爰修正第二項序文予以明定。
又原條文第二項規定之裁判上共有物分割方法，過於簡單，致社會之經濟或共有人個人利益，常無以兼顧，實務上亦頗為所苦，為解決上述問題，爰參照德國民法第七百五十三條第一項、瑞士民法第六百五十一條第二項及日本民法第二百五十八條第二項等立法例，將裁判上之分割方法作如下之修正：原則上以原物分配於各共有人。
法院在裁判分割時，原則上應先考慮以「原物分配」為優先方式。所謂原物分配，是指將共有物實體上劃分給各共有人，以符合其應有部分的比例。然而，當共有物因物理性質、經濟價值或其他客觀因素而難以劃分時，法院可選擇「變價分割」，即將共有物進行拍賣或出售，並將所得價金按應有部分分配給共有人。
關於共有物之分割，依民法第824條規定，依共有人協議之方法行之；必待不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行時，始得由共有人向法院提起共有物裁判分割之訴。是共有物的裁判分割，整體牽涉的法條，從實體法到程序法保羅萬象，而裁判分割也占將近百分之一民事訴訟案件，共有物之分割方式應採取原物分配或變價分配，更或者採原物分配兼變價分配，孰優孰劣各有所據，於立法目的一般有經濟效益、制度成本、精神價值、以及公共利益等為其考量因素，然究於共有物之分割規劃應顧慮之事項，但除應考量整體不動產之經濟效益外，另應考量當事人對與不動產特殊感情，以及民間習慣也應予尊重。實務上法官對於共有物裁判分割。
以原物分配如有事實或法律上之困難，以致不能依應有部分為分配者，得將原物分配於部分共有人，其餘共有人則受原物分配者之金錢補償；或將原物之一部分分配予各共有人，其餘部分則變賣後將其價金依共有部分之價值比例妥為分配；或變賣共有物，以價金分配於各共有人。法院為上述分割之裁判時，自應斟酌共有人之利害關係、共有物之性質、價格及利用效益等，以謀分割方法之公平適當。為配合第二項關於分割方法之修正，爰修正第三項。
以原物分配於部分共有人，未受分配之共有人得以金錢補償之，始為平允。至於按其應有部分受分配者，如依原物之數量按其應有部分之比例分配，價值顯不相當者，自應依其價值按其應有部分比例分配。法院為裁判分割時，固應消滅其共有關係，然因共有人之利益或其他必要情形，就共有物之一部，有時仍有維持共有之必要。例如分割共有土地時，需保留部分土地供為通行道路之用是，爰賦予法院就共有物之特定部分不予分割之裁量權，以符實際並得彈性運用。
此外，民法第824條也考慮到部分共有人可能無法按其應有部分獲得原物分配的情況。因此，法律允許在原物分配無法完全達成公平時，透過「金錢補償」來調整，使各共有人實際上能按照其應有部分的價值獲得補償。這一規定體現法律對共有人利益平衡的重視，避免因物理分割造成不公平的情況。
在實務上，法院裁判分割時，會根據共有人之利害關係、共有物的性質及使用情形等多重因素進行綜合考量。最高法院曾表示，法院應斟酌各共有人之利益，力求在分割方法上達到公平、經濟及合理的效果。特別是在涉及不動產的分割案件中，法院可能會考慮不動產的經濟效益、區位價值及其特殊用途，以確保分割後的利用價值最大化。
蓋分割共有物之訴，當事人對於兩造間就共有物之應有部分，消滅共有關係及對造有請求分割共有物之權利等事項，常無爭執，所爭執者厥為分割方法不能達成協議。因此在訴訟形式上，當事人係以請求法院分割共有物而提起訴訟，但實際上係請求定分割方法。關於當事人所爭執者，為分割方法之事實關係，而非法律關係，法院以判決形成者，乃共有物之分割方法，是以學說稱分割共有物之訴為「形式上的形成之訴」，以別於一般形成之訴（陳計男，論共有物分割之訴，法令月刊34期12卷，頁13）。
最後，法院在變價分割時，為保障共有人對共有物的特殊感情及投資意圖，法律賦予共有人優先承買權。在共有物變賣時，若有共有人希望優先承買，只需按照相同條件提出申請即可。此優先承買權的設立，有助於維持共有物的經濟效益，並尊重共有人對財產的情感連結。
合併分割
共有應包括由原共有人全體或部分共有人維持共有之二種情形。共有人相同之數筆土地常因不能合併分割，致分割方法採酌上甚為困難，且因而產生土地細分，有礙社會經濟之發展，爰增訂第五項，以資解決。
民法第824條第6項所謂合併分割，係指法院得將相鄰數宗不動產分歸各共有人一宗，或將其合併計算後，各按應有部分計算分得土地之一部而言；又於原物分配時，共有人有不能按其應有部分受分配，或縱按其應有部分之比例分配，價值顯不相當者，為兼顧經濟上之價值與維持公平，即應以金錢補償之，此與部分共有人是否繼續保持共有無涉。
此時，各該不動產均具應有部分之共有人始享有訴訟權能。其於起訴後請求合併分割者，原告可依訴之追加，被告可依反訴之程序行之。共有物分割方法如何適當，法院本有斟酌之權，故法院為裁判時，得斟酌具體情形，認為合併分割不適當者，則不為合併分割而仍分別分割之。共有物變價分割之裁判係賦予各共有人變賣共有物，分配價金之權利，故於變價分配之執行程序，為使共有人仍能繼續其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有物之特殊感情，爰於第七項增訂以變價分配時，共有人有依相同條件優先承買之權。但為避免回復共有狀態，與裁判分割之本旨不符，爰仿強制執行法第九十四條規定，有二人以上願優先承買時，以抽籤定之。又買受人為共有人時，因本項規範目的已實現，且為免法律關係之複雜化，故明定於此種情形時，排除本項之適用。
按民法第824條第5項修正說明略以：「共有人相同之數筆土地常因不能合併分割，致分割方法採酌上甚為困難，且因而產生土地細分，有礙社會經濟之發展，爰增訂第5項，以資解決。但法令有不得合併分割之限制者，如土地使用分區不同，則不在此限」。又按土地因合併申請複丈者，應以同一地段、地界相連、使用性質相同之土地為限；第224條所稱之使用性質，於都市土地指使用分區，於非都市土地指使用分區及編定之使用地類別，地籍測量實施規則第225條之1亦有明文。是前開地籍測量實施規則之規定，似屬民法第824條第5項所稱之「法令另有規定」（內政部100年3月15日台內地字第1000050800號函意旨參照）。
2009年1月23日增訂民法第824條第5項之積極意義乃在避免不動產尤其是土地的細分，以有助於社會經濟之發展，消極意義則可消弭數宗共有不動產可否合併分割之爭議及實務適用之困境。是各不動產共有人之應有部分是否相同、是否相鄰及地目是否相同，均非所問（謝在全，《民法物權論（上）》，新學林，2007年6月，修訂4版，581-582頁。）
地籍測量實施規則第224條第1項係針對土地因合併申請複丈者而設，與共有數不動產合併分割，應為二事（最高法院100年度台聲字第933號裁定、臺灣彰化地方法院104年度訴字第465號判決意旨參照）。地籍測量實施規則係內政部依土地法第47條規定之授權而制訂，所規範者乃有關地籍測量實施之作業方法等事項，上開第224條及第225之1條規定係就不同宗土地擬合併為一宗土地所設之限制，顯與數宗共有土地併同辦理共有物分割之情形有別（最高法院103年度台上字第722號判決意旨參照）。所謂合併分割，僅為分割方法，非不同土地實際合併為一宗土地（最高法院105年度台上字第2100號判決意旨參照。）。亦有將使用分區分別為農業區、工業區、綠地之數筆土地合併分割之例（臺灣彰化地方法院107年度訴字第974號判決意旨參照）。因應前揭見解之遞嬗，內政部亦於106年5月22日以台內地字第1060037758號函表示：「數土地合併分割，但未併成一地號者，若合併分割後各共有土地分配於一共有人取得，他共有人不能按應有部分受分配，則以價金補償，應無不可。」（臺灣高等法院臺中分院102年度重上字第87號判決意旨參照）。
此外，就不相鄰土地得否合併分割之問題，實務見解亦認為地籍測量實施規則第224條第1項規定僅屬「合併申請複丈」之行政規定，與民法第824條第5項合併分割無涉，進而容許合併分割（臺灣高等法院暨所屬法院101年法律座談會民事類提案第13號法律問題參照）。但法令有不得合併分割之限制者，如土地使用分區不同，則不在此限。為促進土地利用，避免土地過分細分，爰於第六項增訂相鄰各不動產應有部分過半數共有人之同意，即得請求法院合併分割。
優先承買權
變賣分割時，他共有人優先承買權之爭議優先承買權就是由法律規定優先於其他承買人而先買之權力。其中又可分債權效力、物權效力之優先承買權，而民法第824條第7項規定規定共有人之優先承買權，僅具債權效力。共有人之優先承買權效力為債權效力於2009年增訂民法第824條第7項規定以前，共有人得否優先承買變價分割之共有物全部，屢見爭議，惟增訂民法第824條第7項之立法理由中表明：「共有物變價分割之裁判係賦予各共有人變賣共有物，分配價金之權利，故於變價分配之執行程序，為使共有人仍能繼續其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有物之特殊感情，爰於第7項增訂以變價分配時，共有人有依相同條件優先承買之權」，可知，共有人就變價分割之共有物有優先承買權。又前開規定之共有人優先承買權，係屬債權性質，倘共有人違反前開規定時，他共有人不得主張該買賣無效，而請求塗銷已完成之登記。但是若因此造成他共有人之損害，他共有人自得請求出賣之共有人負損害賠償責任。
變賣分割相關實務爭議關於變賣分割之執行程序中，如有2人以上共有人共同一起主張優先承買時（臺灣高等法院暨所屬法院104年法律座談會民執類提案第17號法律問題參照），因2人以上共有人共同優先承買，亦係基於因買賣關係而成立新的共有關係，並非使原共有關係繼續存在，而仍使法律關係複雜化，故不應受民法第824條第7項規定之限制。惟共有人與非共有人共同具名投標時，就買受人為共有人應為限縮解釋（臺灣高等法院暨所屬法院104年法律座談會民執類提案第16號法律問題參照），應限定共同投標人均為共有人方屬之；若其中有非屬共有人者，則該此投標人應視為非共有人之投標，於拍定後仍應對各共有人為優先承買之通知，以保障各共有人之權益。又如有其他不同之優先承買權人主張優先承買時，何人得行使優先承買權之爭議（臺灣高等法院暨所屬法院104年法律座談會民執類提案第15號法律問題參照），關於持變價分割共有土地之確定判決拍賣共有之應有部分時，該應有部分內部之公同共有人得先依民法第824條第7項規定行使優先承買權，次由該共有土地其他應有部分之共有人依土地法第34條之1第4項規定行使優先承買權。
違反通知義務，共有人得請求損害賠償之計算：不論係債權效力或物權效力之優先承買權，均有通知義務之規定，他優先承買權人得以同一價格優先承購，此為基於法律規定，對出賣應有部分享有之「先買特權（先買權）」，為保障先買特權。若共有人違反通知義務，未受通知之共有人得按民法第226條第1項規定請求損害賠償，此係採完全賠償之原則，且屬「履行利益」之損害賠償責任，該損害賠償之目的在於填補未受通知共有人所生之損害，其應回復者並非「原有狀態」，而係「應有狀態」，應將契約成立後所生之變動狀況考慮在內。是以共有人請求以金錢賠償損害，得以被侵害標的於起訴時之市價為準，在起訴後如有具體事實，認其可獲較高之交換價值者，亦得請求以較高之價額計算損害。一般實務上之作法係以「每坪之正常價格扣減出賣人售出每坪之價格，其間之價差」乘上「出賣之坪數」，作為損害賠償之計算。
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