民法第八百二十六條之一規定註釋-共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定

民法第826-1條規定：

不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第八百二十條第一項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。

動產共有人間就共有物為前項之約定、決定或法院所為之裁定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，亦具有效力。

共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。

 

說明：

民法第826條之1規定，對於共有人間的約定及其效力，提供清晰的法律依據。透過登記制度的不動產公示效力，以及動產受讓人「明知或可得而知」的條件限制，此條文有效平衡共有人權益與交易安全，並確保共有物管理的穩定性。旨在處理不動產及動產共有人之間，針對共有物的使用、管理、分割或禁止分割等約定的效力。此條文對於保障共有人間的權利，並維護交易安全，提供明確的法律基礎。

 

首先，針對不動產的共有物，本條規定共有人間就使用、管理、分割或禁止分割所達成的約定，若經登記，則對於應有部分的繼受人或取得物權之第三人，具有效力。此一規定確立登記的公示效力，符合保護交易安全的原則。換言之，不動產共有人若欲使分管契約對抗第三人，應依法登記，以確保交易中各方的權利義務均能明確。

 

然而，在動產共有物的情形，因動產登記制度不如不動產完備，法律規定此類約定或裁定僅對於「明知或可得而知」的繼受人具有效力。這意味著，動產共有人若未進行登記，則必須證明繼受人已知悉或可得而知該約定，方能對其產生拘束力。此規定反映釋字第349號解釋的意旨，即在保障真正權利的同時，也兼顧交易安全，避免第三人因不知情而遭受不測損害。共有不動產的繼受人在明知或可得而知的情形，即便於分管契約未經登記的情形，繼受人仍應受到該分管契約的拘束，為最高法院本號及其他民事判決所採。符合釋字第349號解釋的意旨，亦符合真正權利和交易安全保護的平衡。

 

此外，民法第826條之1第3項進一步規定，應有部分讓與時，受讓人需對讓與人因使用、管理或其他情形所產生的負擔承擔連帶清償責任。此條款旨在維護共有物管理的持續性，避免因共有人變動而影響共有物的管理秩序。受讓人於取得應有部分時，即承擔相關的連帶責任，有助於促進交易秩序的穩定。

 

共有物分管契約對明知或可得而知的繼受人有拘束力，且不以登記為必要

登記是法定公示方法，是實現第三人知悉或可得知悉的目的的方法，以保護交易安全，而非實質目的本身，不應為方法而害目的，如有其他事實足以證明第三人明知或可得而知的事實，使真正權利對於該明知或可得而知第三人發生效力即不會影響交易安全，而符合釋字第349號解釋意旨。共有物分管契約基於共有人合意創設共有人間的權利義務關係，當然是一種真正的權利，所以，共有物分管契約對明知或可得而知的繼受人有拘束力，且不以登記為必要。

 

釋字第349號解釋的意旨，以第三人明知或可得而知作為對抗第三人的要件，與28年院字第1919號解釋的意旨相同，都是僅在保護交易安全的限度內剝奪真正的權利。不動產共有人間的協議創造共有人關於共有物的權利義務關係，是一種真正的權利，而值得保護，不應因為定性為債權或物權而有所不同，因而原則上對繼受人有拘束力。然而繼受人非明知或可得而知的情形，如仍受拘束，則繼受人可能遭到不測損害，而為交易安全所要保護的對象，為保護交易安全，有必要排除因受拘束而有不測損害的繼受人，使分管契約僅對於明知或可得而知的第三人有拘束力，因此，採取對明知或可得而知的繼受人有拘束力的見解，才與釋字第349號解釋的意旨相符。

(參閱謝哲勝，民法物權，三民，2010年9月，四版，頁232-233。)

 

有學者指出，民法第826條之1施行後，不動產分管契約經登記的案件數量甚低27，依此，如認為以登記作為不動產分管契約發生拘束力的要件，顯然無法貫徹共有人間分管契約的意旨，而促進共有物的使用效率。

張永健，民法第826-1條分管權之法律經濟分析：財產權與準財產權之析辨，臺大法學論叢，第40卷第3期，2011年9月，頁1258。該文指出，民法第826-1條在2009年1月23日公布，並在半年後正式實施（民法物權編施行法第24條參照），但截至2010年4月13日為止，全國一共只有23筆經登記的土地分管契約，更只有1筆經登記的房屋分管契約。

 

在民法第826條之1的法條文字規定以登記作為共有不動產管理契約拘束第三人的要件下，最高法院仍遵循釋字第349號解釋意旨，認為共有不動產的繼受人在明知或可得而知的情形，即使分管契約未經登記的情形，繼受人仍應受到該分管契約的拘束。此一見解除凸顯司法權的獨立性，不盲從於立法權，確立權力分立的精神之外，更加彰顯最高法院法官的法學睿智，而值得欣喜。

 

最高法院101年度台上字第192號民事判決：「惟按共有人如依分管契約而占有使用共有物之特定部分時，他共有人嗣後如將其對共有物之應有部分，讓與第三人者，除有特別情事外，受讓人對於原分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受原共有人間之分管契約之拘束。」亦採相同見解。(學者對本號判決採肯定見解，請參閱蔡明誠，月旦裁判時報，地下室所有權應有部分與停車位使用權讓與及分管契約，第18期，2012年12月，頁90-95。)

 

因此，在謀求共有人間的對於共有物管理已支出的成本所生的法律狀態及兼顧繼受人避免遭受不測的損害的考量下，對於未登記的不動產分管契約，在繼受人明知或可得而知的情形下，不應該僅以該契約登記與否作為唯一的判斷，而應該進一步考量繼受人的主觀狀態。具體案例事實中，如系爭分管契約並未登記的情形下，實務見解並未採分管契約並未登記，即不拘束繼受人的見解，而採取必須判斷繼受人是否「明知或可得而知」的事實。

 

對於該分管契約存在的事實，藉由人證的證詞，認為其主觀上有認識，因此須受到該契約的拘束。此一見解即不以「法律所未規定者即為明示排除」的純粹法條文義和概念邏輯推演，而以釋字第349號解釋的意旨為解釋準則。

 

學界與實務多數認為，民法第826條之1的規定，對於不動產共有人間的分管契約，不應僅以登記為唯一對抗第三人的要件。最高法院的判決亦指出，即使分管契約未經登記，若受讓人已明知或可得而知，則仍應受該約定的拘束。此一見解符合釋字第349號的解釋精神，確立真正權利保護與交易安全之間的平衡。

 

在資訊取得便利，科技日益發達的今日，共有不動產的繼受人通常情形下，對於分管契約通常固然是明知或至少可得而知，然而如共有不動產外觀上並無分管的客觀狀態，而應有部分的出賣人並非分管契約的原當事人，繼受人於買受時又不知其他共有人所在，仍不排除繼受人有無法明知或可得而知的情形，對於無法明知或可得而知的繼受人，仍不受分官契約的拘束，才符合釋字第349號的解釋意旨。

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