民法第八百二十六條之一規定註釋-共有物讓與之責任

民法第826-1條規定：

 

不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第八百二十條第一項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。

動產共有人間就共有物為前項之約定、決定或法院所為之裁定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，亦具有效力。

共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。

 

說明：

 

共有物之管理或協議分割契約，實務上認為對於應有部分之受讓人仍繼續存在（最高法院四十八年台上字第一○六五號判例參照）。使用、禁止分割之約定或依本法修正條文第八百二十條第一項所為之決定，亦應做相同之解釋。又上述契約、約定或決定之性質屬債權行為，基於債之相對性原對第三人不生效力，惟為保持原約定或決定之安定性，特賦予物權效力，爰參照司法院釋字第三四九號解釋，並仿外國立法例，於不動產為上述約定或決定經登記後，即對應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力（德國民法第七百四十六條、第一千零十條第一項，瑞士民法第六百四十九條之一參照）。

 

又經由法院依第八百二十條第二項、第三項裁定所定之管理，屬非訟事件，其裁定效力是否及於受讓人，尚有爭議（最高法院六十七年台上字第四○四六號判例參照），且該非訟事件裁定之公示性與判決及登記不同，故宜明定該裁定所定之管理亦經登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人始具有效力，爰增訂第一項，以杜爭議，並期周延。共有人間就共有物因為關於第一項使用、管理等行為之約定、決定或法院之裁定，在不動產可以登記之公示方法，使受讓人等有知悉之機會，而動產無登記制度，法律上又保護善意受讓人，故以受讓人等於受讓或取得時知悉或可得而知其情事者為限，始對之發生法律上之效力，方為持平，爰增訂第二項。

 

共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形（例如協議分割或禁止分割約定等）所生之負擔（第八百二十二條參照），為保障該負擔之共有人，應使受讓人與讓與人連帶負清償責任，惟為免爭議，俾使之明確，爰增訂第三項。又所積欠之債務雖明定由讓與人與受讓人連帶負清償責任，則於受讓人清償後，自得依第二百八十條規定定其求償額。

 

按所謂分管契約係指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理之契約，不動產共有人間關於共有物使用、管理之約定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，始具有效力，業經司法院大法官會議著有349號解釋。故在民法第826條之1規定修正施行前成立之分管契約，對共有物應有部分之受讓人有無效力，應依349號解釋意旨，以受讓人是否知悉有分管契約，或有無可得而知之情形為斷。原審本於採證、認事及解釋契約之職權行使，綜合相關事證，合法認定：被上訴人使用系爭屋頂平台，係本於公寓大廈管理條例施行前成立之分管協議而為，非無權占有，且分管協議約定之使用，未影響社區住戶使用系爭8之4號屋頂平台逃生避難及建物景觀，無違反強制或禁止規定之情形，難認無效；張培倫等2人受讓系爭14樓、3樓房屋及其坐落土地之所有權，對於分管契約之存在可得而知，應受上開分管協議之拘束（最高法院107年度台上字第70號民事判決）。

 

按「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」、「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第820條第1項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。」民法第820條第1項、第826條之1第1項前段定有明文。再按「共有人依民法第826條之1第1項規定申請登記者，登記機關應於登記簿標示部其他登記事項欄記明收件年月日字號及共有物使用、管理、分割內容詳共有物使用管理專簿。」土地登記規則第155-1條第1項亦有明文。依前開規定，土地共有人以書面檢具登記申請書、登記清冊、約定、決定或法院裁定文件、所有權狀正本、共有人身分證明文件，以及申請人印鑑證明，並於適當欄位用印後，可向土地所在地地政事務所申請使用管理註記登記，有上訴人提出之臺中市○○地政事務所108年1月4日里地一字第0000000000號函在卷可考。據上，堪認共有人如就共有物之使用、管理方法達成約定，或依民法第820條第1項前段做成決定後，即可依土地登記規則第155-1條第1項規定，申請地政機關於登記簿標示部其他登記事項欄為註記登記（臺灣高等法院臺中分院108年度上字第391號民事判決）。

 

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