民法第八百三十二條規定註釋-普通地上權之定義
民法第832條規定：
稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。
說明：
民法第八百三十二條規定：「稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。」此條文主要定義了普通地上權的核心內涵，即地上權為一種用益物權，是指非所有人對他人土地的使用權，以便在該土地上建築房屋或設置工作物。普通地上權與民法其他規定中的地上權不同，強調使用土地以建築或工作物為目的，而不限於特定用途，例如農育權等。
本條之立法理由略以，查民律草案第一千零六十九條理由謂自來各國，關於地上權之立法例，不能一致。有因在他人之地上或地下有建築物或其他工作物，使用其土地為地上權者，有因於有工作物之外兼有竹木等物，使用其土地為地上權者，本法為發達經濟計，以因有建築物或其他工作物或竹木，而使用他人土地之物權為地上權。故設本條以明示其旨。本章將地上權分為普通地上權及區分地上權二節，本條至第八百四十一條為有關普通地上權之規定。而本條係關於普通地上權之定義性規定，故仍表明「普通地上權」之文字。
至於本節以下各條規定中所稱之「地上權」，既規定於同一節內，當然係指「普通地上權」而言。本編已增訂第四章之一「農育權」，其內容包括以種植竹木為目的，在他人之土地為使用、收益之情形。為避免地上權與農育權之內容重複，爰將本條「或竹木」三字刪除，俾地上權之使用土地目的僅限於有建築物或其他工作物。又當事人間為上開目的約定已構成地上權之內容，地政機關於辦理登記時，宜將該設定目的予以配合登記。地上權之範圍依原條文規定「……以在他人土地上……」等文字觀之，易使人誤解為僅限於在土地之上設定，惟學者通說及實務上見解均認為在土地上空或地下均得設定。為避免疑義，爰將「土地上」修正為「土地之上下」，以期明確。
民法第八百三十二條的普通地上權為促進土地資源充分利用提供了法律基礎，其彈性及立體化的使用範圍，有效支持了社會經濟的多樣化需求。這一規定同時也體現了法律在保障物權穩定性、促進社會經濟發展與平衡當事人利益之間的精巧設計。
由於社會經濟及科技的進步，土地之利用已由平面利用發展至立體利用。土地立體利用之目的，在於藉由增加土地高密度使用而達成更高社會經濟效益。但亦使得原本僅發生於當事人間之法律關係，產生當事人間與第三人利益分配、調整問題。為處理此一問題的必須有完整的土地利用規劃作為其後盾。
民法第八百三十二條之普通地上權的定義
條文中包含「在他人土地之上下」的使用範圍，這一修正是為了避免過去條文中「在土地上」的措辭限制，使得地上權僅能針對土地表面使用而產生誤解。在修正後，法律明確規範了地上權可延伸至地下與空中，允許在地下設置管道、建築地下設施，或是在空中興建高架建築物，滿足都市立體化發展的需求。就地上權之要件，可分析為：1.地上權為⬀在於他人土地上或下之物權；2.地上權為以有建築物或其他工作物為目的之物權；3.地上權為使用他人土地之物權。(謝在全，民法物權論（中），頁1-2，新學林出版，2010年9月。)
地上權的客體為土地，而基於地上權的內容為使用土地，為用益物權的一種，地上權的標的物是土地，地上物則是建築物或其他工作物。地上權人為使用土地，須占有土地，但地上權於地上權設定完成時，即已存在，不以交付占有為要件，但地上權人仍可基於地上權請求土地所有人交付占有。
物權有所有權與定限物權之分，定限物權依其支配標的物內容之不同，則有用益物權及擔保物權之別。用益物權係以支配他人之標的物利用價值為內容之定限物權，其支配方式形諸外部者，乃對標的物之使用及收益，故謂之用益物權。用益物權所具有之特質有四，其一係必須為不動產物權，其二係用益物權以支配標的物之用益價值為內容，亦即須佔有標的物為使用或收益。其三，用益物權係在他人之物上⬀在，以互通有所有權者與無所有權者間利用之有無，並發揮物盡其用之社會功能。其四，用益物權既屬定限物權，須：1.承認所有權之完整性；2.用益物權為所有權之限制；3.用益物權係屬於完整之財產權，具有讓與性與繼承性。
(謝在全，民法物權論（中），頁1-2，新學林出版，2010年9月。)
定限物權依照支配內容的不同，又可以分為「用益物權」及「擔保物權」。凡是以「物的利用價值」為內容的，是用益物權。例如地上權就是以「使用他人的土地」，在他人土地上擁有建築物或工作物的權利。
普通地上權屬於定限物權中的用益物權，用益物權的特徵在於它並非直接支配土地所有權，而是透過限制所有權人權利的方式，允許他人使用或收益。這樣的設計在法律上兼顧了所有權人對財產的控制和第三人使用土地的需求。用益物權的設立，有助於實現土地的最佳利用，並符合現代社會經濟發展對土地高密度、多元化使用的要求。
依現行土地法及公寓大廈管理條例規定，建築物基地所有權與建築物所有權可以分屬不同人，比如建築物所有人僅為土地之地上權人（如公有土地之地上權宅），甚至如未依土地法規定為地上權登記者，則只是基地承租人或僅具使用借貸關係而已。又民法債編第449條第3項也准許租用基地建築房屋，民法物權編第三章地上權第832條以下也准許以取得地上權方式建築房屋，第八章典權第911條以下亦允許以取得典權方式建築房屋。。
支付地租約定
普通地上權的設立，不以支付地租為必須，但實務中通常會約定地租作為地上權的一部分內容。若雙方約定地租並進行登記，則地租具有物權效力，並可對抗第三人；若僅為債權約定，則僅於當事人間有效，對第三人不具拘束力。此規定體現了民法中物權公示、公信原則的重要性，即所有與不動產相關之權利，均須以登記作為生效要件，才能保障交易安全和權利明確性。
另外，地上權的存續期間通常較長，可達數十年至數百年，並且可以為永續地上權。在地上權期間屆滿後，地上權人應依約返還土地，若在土地上興建之建築物或工作物仍存在，地上權人可與土地所有人協商，或由法院裁定處理相關物權爭議。由於地上權具有長期使用土地的特質，常被用於不動產開發、都市更新等領域，特別是在公有土地或私有土地上興建大型建築或公共設施時，地上權的設立有助於促進土地之有效利用。
關於地租之約定，如未經登記，自僅發生債之效力，其經登記者，始為地上權之內容，而有物權效力
按地上權之成立，不以支付地租為要件，地租既非地上權之必要內容，則關於地租之約定，如未經登記，自僅發生債之效力，其經登記者，始為地上權之內容，而有物權效力。又不動產物權，係以登記表現其內容，而有公示與公信力，是登記之內容，自應特定、明確。上訴人係分別自李○○、陳○○受讓地上權，土地所有人與前地上權人李○○、陳○○間關於地租之約定，自須登記，且內容特定、明確，始生物權效力，而得對抗上訴人。惟依卷附土地登記簿謄本記載，李○○、陳○○之地上權就地租部分均登載「空白」，並無特定、明確之地租內容，依上說明，上訴人自不因受讓地上權，當然對於土地所有人負有給付地租之義務。…參照民法第八百七十六條之法理，當事人如就地租事項有所爭議，應由法院裁判之」，係就原無地上權登記存在，因時效而取得地上權之情形為闡述，此與地上權之讓與，受讓人係基於信賴原地上權登記之內容而取得地上權，截然有別，該解釋意旨，於地上權讓與之情形，自無從逕予援用。至於受讓人如得無償使用土地，土地所有人就該未定有地租之地上權，得否依民法第八百三十五條之一第二項規定，請求法院酌定地租，則屬別一問題。原審逕以該解釋意旨為上訴人應給付地租之依據，於法已有未合，且既謂Ａ地上權原約定之地租為「每年每坪白米斤計算」（似僅記載於地上權登記聲請書，而未經登記），則受讓該地上權之洪○○，何以應改依土地申報地價年息百分之八計付地租？亦欠明瞭。《又被上訴人主張上訴人本於地上權，提供系爭土地與鄰地共同作為委建房屋之建築基地，而獲有巨額利益，其未獲利反需負擔土地稅捐，顯生不公平結果，爰請求法院酌定地租云云，是否係依民法第八百三十五條之一第二項情事變更法則而為請求？（最高法院101年度台上字第1995號民事判決）。
行使地上權之意思而占有始足當之
按稱地上權者，謂以在他人土地上有建築物，或其他工作物，或竹木為目的而使用其土地之權，98年6月10日修正公布民法第832條定有明文。又占有土地建築房屋或種植竹木，有以無權占有之意思，有以所有之意思，有以租賃或借貸之意思為之，非必皆以行使地上權之意思而占有，故主張以行使地上權之意思而占有者，應負舉證責任；另主張時效取得地上權者，須以行使地上權之意思而占有始足當之，若依其所由發生事實之性質，無行使地上權之意思者，非有變為以行使地上權之意思而占有之情事，其取得時效，不能開始進行(臺北高等行政法院103年度訴字第1362號判決參照)。申請人提出之四鄰證明書，尚不足以證明其係本於行使地上權之意思而占有系爭土地，登記機關尚不得依時效取得地上權登記審查要點為公告（最高行政法院95年9月份庭長法官聯席會議決議參照）。
周圍附屬如房屋之庭院、或屋後之空地等，如在設定之範圍內，不得謂無地上權之存在
按稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權，民法第八百三十二條定有明文。又地上權係以在他人土地上有建築物或其他工作物為目的，而使用其土地之權，其以有建築物為目的者，並不禁止先設定地上權，然後在該地上進行建築，且地上權之範圍，不以建築物或其他工作物等本身占用之土地為限，其周圍附屬如房屋之庭院、或屋後之空地等，如在設定之範圍內，不得謂無地上權之存在，有本院四十八年台上字第九二八號判例可資參照。本件系爭地上權係以蔡正傳建築二棟透天房屋為目的而使用，為原審所合法確定之事實，則興建房屋，不以建築物或其他工作物本身之占用之土地為限，其周圍附屬如房屋之庭院或屋後之空地，如在設定範圍，自應屬地上權之設定範圍及目的（最高法院102年度台上字第1100號民事裁定）。
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