民法第八百三十三條之一規定註釋-地上權之存續期間與終止

民法第833-1條規定：

地上權未定有期限者，存續期間逾二十年或地上權成立之目的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權。

 

說明：

民法第八百三十三條之一規定：「地上權未定有期限者，存續期間逾二十年或地上權成立之目的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權。」此條文為處理未定期限地上權的存續期間及終止問題提供了明確的法律依據，避免當事人間產生長期糾紛。

 

一般而言，地上權作為物權的一種，具有相對穩定性和長期性，通常會約定存續期間。若未訂明存續期限，則可能造成地上權人與土地所有人之間的權利失衡。因此，立法者設計了本條文，以限制未定期限地上權的存續，並給予法院在特定情況下調整或終止地上權的權力。

 

民法第八百三十三條之一提供了法院調整未定期限地上權的重要法律依據，平衡了地上權人與土地所有人之間的利益關係，並兼顧了土地利用的最大經濟效益。在處理此類案件時，法院通常會考量雙方當事人之利益、誠信原則及土地的使用現況，做出合理的裁判，以達成法律保障與社會公平的雙重目標。

 

關於未定期限地上權終止法律問題

首先，未定有期限的地上權，若存續期間已超過二十年，當事人得向法院請求調整存續期間或終止地上權。這一設計基於公平原則，考量到長期地上權可能已經達成設立之初的使用目的，且隨著時間推移，土地價值、建築物使用情形和經濟環境均可能發生變化，土地所有人得請求法院重新評估地上權的存續期間。此外，若地上權設立之目的已不存在，例如地上建築物或工作物已滅失，地上權的繼續存在將失去其原本之意義，法院亦可因此判決終止地上權。

 

針對此規定，上權若未定期限，並非意味著地上權人可永續使用土地，土地所有人亦非完全被剝奪解除權利。在當事人之間未有明確規定時，法院應根據地上權設立之初的目的、地上建築物或工作物的現況、土地利用價值等綜合因素，合理裁量是否終止地上權。這樣的裁量考量了土地的經濟效益，避免了地上權無限制延續而影響土地所有權人之利益。

 

地上權亦屬於不得隨意終止之權利，此部分或有以為依據針對債編租賃、借貸、僱傭契約等規定，就隨時終止權大抵歸納出二項原則，亦即：(１)均肯定義務人得隨時終止契約為原則(２)如有利於他方之習慣者，從其習慣而按當事人間未定存續期間之本意，實質含有不受期限拘束之意義存在。第一審判決認為，隨時終止之原則此不僅於上述債權契約見之，即於未定期限地上權之物權行為，亦應有上開原則適用餘地。換言之，在地上權未定存續期間的情形下，地上權人及土地所有權人均有隨時終止地上權關係之權利，惟有利於他方之習慣者，應從其習慣，但是基於地上權設置機能，本係以在他人土地上有建築物，或其他工作物，或竹木為目的而使用其土地之權。因此，土地所有權人終止權，應受到地上權使用目的之限制。

(臺灣高雄地方法院91年訴字第3299號判決)

 

然前開租賃、借貸及僱傭均屬債權之法律關係，與地上權之物權法律關係有別，且另設有任意終止權之規定，若法律允許不定期地上權之土地所有權人得任意終止，尤應予以明文規定，故法律既未明文規定未定期地上權得隨時終止，不得援引上開規定，主張土地所有權人得隨時終止不定期地上權設定契約。

 

按民法第八百四十一條規定：地上權不因建築物或其工作物之滅失而消滅，係指約定有地上權存續期間者，期間屆滿前，縱地上之建築物或工作物滅失，地上權不受影響，依然存續；或未約定地上權存續期間者，依地上權約定存在於地上之建築物或工作物，非因自然因素滅失者（如失火、外力毀壞等），其地上權亦不因而消滅等情形而言。倘當事人間並無第一次之建築物或工作物自然滅失後，仍可為第二次建築物或工作物建置之合意，復無地上權存續期間之約定，則建築物或工作物自然滅失後，尚無上開規定之適用，始符當事人間設定地上權之目的及法意。又地上權未定有期限者，存續期間逾二十年或地上權成立之目的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權，民法第八百三十三條之一規定甚明。準此，法院依上開規定，決定准否定存續期間或終止地上權，自應綜合地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形以定之。倘未定有期限之地上權設定之始，並無容任第一次建置之建築物或工作物因老舊汰新，重為第二次以後建置之目的，該以地上權建置之建築物或地上物因經時老舊，其存在及利用現狀已不合土地之經濟價值，亟待更新利用方式，俾利土地之最大效益利用，即與民法第八百三十三條之一規定相符。

(最高法院105年台上字第163號民事判決)

 

是對於未定期限地上權的終止權利問題上，或有援引債權法律中租賃、借貸契約的隨時終止原則，認為土地所有權人得隨時終止地上權。然而，在於地上權屬物權行為，與債權行為不同，物權的設立需以穩定為核心，因此，未定期地上權若允許隨時終止，必須有法律明文規定，否則不應援引債權契約的規定。

 

在實務操作中，當土地所有人或地上權人欲終止未定期地上權時，應先經由協商解決，若無法達成共識，則應向法院提出請求，並提供證據證明地上權設立之目的已不存在或存續已超過合理期間。法院將依誠信原則，審酌雙方利益，進行公平裁量，避免一方利益過度受損，達到權利平衡的效果。即行使終止地上權之方式，法律並無明文規定，惟仍須考量誠信原則(最高法院97年度台上1729號判決)

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