民法第八百三十五條規定註釋-地上權拋棄時應盡之義務

民法第835條規定：

地上權定有期限，而有支付地租之約定者，地上權人得支付未到期之三年分地租後，拋棄其權利。

地上權未定有期限，而有支付地租之約定者，地上權人拋棄權利時，應於一年前通知土地所有人，或支付未到期之一年分地租。

因不可歸責於地上權人之事由，致土地不能達原來使用之目的時，地上權人於支付前二項地租二分之一後，得拋棄其權利；其因可歸責於土地所有人之事由，致土地不能達原來使用之目的時，地上權人亦得拋棄其權利，並免支付地租。

 

說明：

民法第八百三十五條規定：「地上權定有期限，而有支付地租之約定者，地上權人得支付未到期之三年分地租後，拋棄其權利。地上權未定有期限，而有支付地租之約定者，地上權人拋棄權利時，應於一年前通知土地所有人，或支付未到期之一年分地租。因不可歸責於地上權人之事由，致土地不能達原來使用之目的時，地上權人於支付前二項地租二分之一後，得拋棄其權利；其因可歸責於土地所有人之事由，致土地不能達原來使用之目的時，地上權人亦得拋棄其權利，並免支付地租。」

 

此條文主要規範地上權人在決定拋棄其權利時，應負擔的義務及拋棄權利的方式。其核心目的在於保障土地所有人和地上權人之間的權利平衡，避免地上權人單方面拋棄地上權而損害土地所有人利益。

 

本條之立法理由略以，謹按依前條之規定，未定存續期間之地上權，地上權人除另有習慣外，固得隨時拋棄其權利。然在他人土地上訂有地租之支付者，地上權人是否亦得隨時拋棄其權利。不可不明白規定，俾免爭論。故本條明示應於一年之先，通知土地共有人，或支付未到期之一年分地租，以示限制，蓋為保護土地共有人之利益而設也。支付地租而定有期限之地上權，於地上權人拋棄其權利時，對土地所有人而言，較諸支付地租而未定有期限之地上權人拋棄權利之影響為大，為保障其利益，爰修正第一項，明定地上權人須支付未到期之三年分地租後，始得拋棄其權利。至殘餘之地上權期限不滿三年者，即無此項規定之適用，僅應支付殘餘期間之地租，自不待言。支付地租而未定有期限之地上權人，應於一年前通知土地所有人，或支付未到期之一年分地租後，始得拋棄其權利，爰增訂第二項。地上權旨在充分使用土地，如因不可歸責於地上權人之事由，致不能達原來使用土地之目的時，應許地上權人拋棄其權利。惟如仍依前二項規定始得拋棄，未免過苛，為兼顧土地所有人及地上權人雙方之利益，其危險應由雙方平均負擔。至土地所有人因負有消極容忍地上權人使用土地之義務，是以如因可歸責於土地所有人之事由，致不能達地上權原來使用土地之目的時，地上權人已無法行使權利，此際應許其免支付地租，無條件拋棄地上權，始為公允，爰增訂第三項。

 

民法第八百三十五條對地上權拋棄時的義務做出詳細規範，兼顧地上權人和土地所有人的利益平衡。該條文既保障土地所有人對地租收入的合理期待，也在特殊情況下對地上權人給予一定的法律保護，維護雙方權利義務的公平性。這樣的設計，使地上權的拋棄行為具有法律依據，避免不確定性帶來的爭議，提升地上權制度在實務運用中的穩定性和可預測性。

 

若地上權設有期限且約定地租，地上權人欲拋棄地上權時，需支付未到期的三年分地租。此規定旨在避免地上權人於地租期限內拋棄地上權而造成土地所有人經濟損失，尤其是當地上權設定期限較長時，土地所有人對穩定收入的預期可能受到影響。支付三年分地租被視為合理補償措施，保障土地所有人之基本權益。若地上權剩餘存續期間不足三年，則地上權人僅需支付剩餘期間的地租。

 

對於未定期限的地上權，地上權人拋棄其權利時，必須於一年前通知土地所有人，或支付未到期之一年分地租。此規定考量到未定期限的地上權較難預測其拋棄時間，通知制度可提供土地所有人提前準備時間，避免因地上權人突然拋棄而導致土地使用安排混亂或經濟損失。

 

另外，若地上權無法繼續行使，且原因為不可歸責於地上權人，如自然災害或第三人侵害等，則地上權人僅需支付前述應付地租的二分之一，即可拋棄地上權。此規定旨在減輕地上權人因無法控制因素而遭受的經濟負擔，體現立法者在特殊情況下對地上權人的保護。

 

最後，若土地無法達到原來使用目的，是因可歸責於土地所有人之行為，例如土地所有人不履行其維護土地的義務，或阻礙地上權人使用土地，則地上權人有權免支付地租並拋棄地上權。此規定旨在懲戒土地所有人違反其義務的行為，並保護地上權人的合法利益，避免地上權人因土地所有人的過失而承擔不應有的負擔。

 

如地上權人給付一筆權利金後，約定仍須給付地租，則權利金仍是部分地租的預付，拋棄時應如何處理？

 

按地上權設定實務上，地上權人支付權利金以取得地上權，學說上對於此時權利金與地上權間之關係，雖有獨立債務關係說、物上負擔說，及折衷說等不同看法，然多數見解認為權利金和地租，都是地上權人和土地所有人所約定，依地上權法律關係地上權人應對土地所有人的給付，構成地上權法律關係的一部，不能分開處理，或個別解釋適用法律。在當事人未詳細約定權利金的效力時，為衡平雙方權利義務，學說見解認為「權利金本質上即是地租」。權利金和地租都是地上權法律關係中，地上權人和土地所有人約定，地上權人取得地上權的對價，如同土地租賃的租金，也是承租人取得租賃權的對價，承租人可以一次給付全部租金，或定期給付租金。地租通常是依使用土地的時間比例定期給付，則當事人不約定定期給付權利金，而一次給付鉅額的權利金，則是就地上權法律關係應付的地租，在地上權人尚未依時間比例實際享受使用收益權時，約定提早支付，形同「地租的預付」。如地上權人給付權利金後，不必再給付租金，則等於地上權人一次給付全部地租，如地上權人給付一筆權利金後，約定仍須給付地租，則權利金仍是部分地租的預付。因此在地上權法律關係中，權利金應類推適用關於租金的規定。（參閱謝哲勝教授著「地上權的權利金」、月旦法學教室第77期頁12-13，最高法院98年度台上字第479號、99年度台上字第2004號判決意旨）。本件被上訴人先位請求主張已拋棄地上權，系爭契約消滅，或因不可歸責於伊公司事由終止系爭契約，得依不當得利規定，請求返還該權利金時，即應先探究該權利金之性質，始可決定是否需返還。而周錦秀依系爭契約一次給付30年權利金4816萬元與上訴人，在現行民法物權編規定中，既未就該4816萬元權利金屬性為規範，周錦秀與上訴人簽訂系爭契約時，復未約定該權利金的效力，揆諸上揭權利金屬性之說明解釋，即應認係使用系爭土地之對價，且為租金之預付，並應類推適用民法關於租金規定，始能衡平雙方權利義務，並趨近周錦秀與上訴人簽訂系爭契約之真意。上訴人就被上訴人主張其已於100年7月01日發函上訴人，依民法及系爭契約拋棄地上權（僅及地上權，而不及履約保證金、權利金及合約其他權利），並同時據此終止系爭契約，請求退還權利金各節，固不爭執被上訴人有為各該發函通知及拋棄地上權，並已依系爭契約返還被上訴人履約保證金921萬元，及收回系爭土地等事實。惟對被上訴人請求返還溢付權利金4382萬5600元乙節，則辯稱依修正前民法第835條關於地上權人拋棄地上權之規定，與地上權人能否終止地上權契約無關，被上訴人將拋棄等同推認為終止，顯有違誤，且依系爭契約有關終止、拋棄地上權，約定於系爭契約第10條第1項、第2項，足見意定終止事由，並不包括被上訴人拋棄地上權在內，被上訴人復未主張或說明本件有何法定終止事由，被上訴人所為終止契約，顯不合法等語。按學說及實務認物權行為具有獨立性及無因性，係承認物權行為有單獨存在有效之可能，並非係指所有物權契約皆可脫離債權而單獨存在。就系爭契約內容以觀，雖形式上僅係土地設定地上權契約書，惟包括有地租、權利金之計算及給付、履約保證金之給付及退還等相關約定（系爭契約第4-6條），及上述所謂權利金係使用土地之對價，而與地租之性質相同，故其雖屬物權契約，然應包含類似租賃之無名契約的債之關係，故在有權利金約定之情況下，解釋地上權人拋棄地上權之目的，應自兩個層面觀之，其一應係拋棄該地上權併辦理塗銷登記，另應係請求終止兩造約定之債權契約。本件兩造所爭執者，應係後者之債權行為，而於民法第834、835條規定要件下，地上權人自得決定依法拋棄地上權，且拋棄其地上權，其與土地所有人間之債權關係仍屬存續。被上訴人以其已發函上訴人拋棄地上權，而不及其他權利，並同時終止系爭契約，依不當得利請求返還權利金，核其意思表示之目的，應係終止該債權行為後，欲藉此取得依不當得利之法律關係，請求上訴人返還該權利金。惟參以契約之終止權，僅有法定終止或意定終止事由始得發生，本件上訴人既已依約提供系爭土地供被上訴人使用，被上訴人未能順利開發使用，乃被上訴人自己事由所致，顯難認有可歸責上訴人之事由，另被上訴人無法定或意定終止系爭契約債權關係之事由，復有如上述。則在本件繼續性之法律關係存續中，無法定或意定終止事由情況下，被上訴人雖拋棄地上權登記，然就系爭契約之其他內容之拒絕履行，既係屬可歸責被上訴人所致之債務不履行事由，則被上訴人主張得以不可歸責於己事由，而終止系爭契約，並依不當得利規定，請求上訴人返還權利金，洵屬無據，不應准許（臺灣高等法院臺南分院101年度重上字第14號民事判決）。

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