民法第八百三十五條之一規定註釋-地租給付之公平原則

民法第835-1條規定：

地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減之。

未定有地租之地上權，如因土地之負擔增加，非當時所得預料，仍無償使用顯失公平者，土地所有人得請求法院酌定其地租。

 

說明：

民法第八百三十五條之一規定：「地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減之。未定有地租之地上權，如因土地之負擔增加，非當時所得預料，仍無償使用顯失公平者，土地所有人得請求法院酌定其地租。」此條文設立的目的，是為解決地上權設定後，因經濟環境變動，導致地租標準不合時宜的問題，確保雙方當事人之間的利益平衡。

 

民法第八百三十五條之一的規定，旨在解決地上權設定後，因經濟情勢變化而導致的地租不公平問題，並賦予當事人請求調整的法律權利。此條文透過公平原則的具體化，保障地上權人和土地所有人之間的權利平衡，避免因地租過高或過低而引發的爭議，並提升地上權制度的靈活性和適應性，使其能更有效地因應社會經濟環境的變遷。

 

本條之立法理由略以，土地之價值，在社會經濟有變遷之情形下，常多變動，如於地上權設定後，因土地價值之昇降，地上權人給付原定地租，依一般觀念顯然不公平者，為保障雙方當事人之權益，並避免爭議，爰增訂第一項，由當事人提起民事訴訟，請求法院以判決增減其地租，以期允當。原未訂有地租之地上權，如因土地所有人就土地之租稅及其他費用等負擔增加，而非設定地上權當時所得預料者，如仍令土地所有人單獨負擔，顯失公平，基於情事變更法則，土地所有人亦得提起民事訴訟，請求法院酌定地租，爰增訂第二項。

 

第一項針對設定有地租的地上權，若土地價值因市場變動而上升或下降，使得原約定的地租過高或過低，顯失公平，則當事人有權向法院請求調整地租金額。這一規定的核心在於「公平原則」與「情事變更原則」，考量到經濟情勢的變化可能導致土地價值與原定地租之間產生極大的落差。若不允許當事人提出調整請求，可能導致地上權人因支付過高地租而承受經濟壓力，或土地所有人因地租過低而蒙受不當損失。此處，法院在裁定地租調整時，會綜合考量土地價值變化、建築物利用狀況、地上權設定之目的等因素，以達成公平合理的調整結果。

 

第二項則針對未設定地租的地上權，通常是在設定地上權時，雙方約定土地無償使用。然而，若土地所有人因土地稅、維護費用或其他法定負擔的增加，而導致其承受超出原來預期的經濟壓力，此時繼續無償使用土地即顯得不公平。為維護土地所有人的權益，法律賦予土地所有人權利，請求法院酌情訂定地租金額。這一規定也是情事變更原則的具體化，體現法律在面對不可預見的情況時，對利益平衡的調整機制。

 

學說及實務上認為，地租的增減或訂定請求，性質上屬於形成之訴，即當事人需向法院提起訴訟，由法院依實際狀況判決是否增減地租或酌定地租金額。法院在審理時，需考量多項因素，包括土地市場價值的變動、地上權目的、建築物種類及利用狀況、地區發展程度等，綜合評估後作出公平的判斷。法院調整地租時僅能變更數額，而不能變更地租的性質或種類，這一點在實務中亦獲得廣泛認同（最高法院93台上2446號）。

 

於未訂有地租之地上權，如因土地所有人就土地之負擔增加非設定當時所能預見，仍無償使用顯失公平者，得請求法院酌定其地租，此應係情事變更原則之具體化，此參照民法第835-1條第2項規定(謝在全，民法物權論(中)，新學林，民國99年9月修訂5版，頁48)又依上述請求酌定地租，性質上為形成之訴，且酌定之標準法院得依照土地價值、地上權目的、建築或工作物種類、土地與建築利用狀況、周邊工商業繁榮之程度等因素判斷之，此可參照最高法院93台上2446號判例；惟其不能變更地租之種類，僅能就數額為調整此，此部分參照最高法院75台上2126號判例(謝在全，民法物權論(中)，新學林，民國99年9月修訂5版，頁48-49)

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