民法第八百三十六條規定註釋-地上權之撤銷

民法第836條規定：

地上權人積欠地租達二年之總額，除另有習慣外，土地所有人得定相當期限催告地上權人支付地租，如地上權人於期限內不為支付，土地所有人得終止地上權。地上權經設定抵押權者，並應同時將該催告之事實通知抵押權人。

地租之約定經登記者，地上權讓與時，前地上權人積欠之地租應併同計算。受讓人就前地上權人積欠之地租，應與讓與人連帶負清償責任。

第一項終止，應向地上權人以意思表示為之。

 

說明：

民法第八百三十六條規定：「地上權人積欠地租達二年之總額，除另有習慣外，土地所有人得定相當期限催告地上權人支付地租，如地上權人於期限內不為支付，土地所有人得終止地上權。地上權經設定抵押權者，並應同時將該催告之事實通知抵押權人。地租之約定經登記者，地上權讓與時，前地上權人積欠之地租應併同計算。受讓人就前地上權人積欠之地租，應與讓與人連帶負清償責任。第一項終止，應向地上權人以意思表示為之。」

 

本條之立法理由略以，查民律草案第一千零八十三條理由謂地上權人，頻年怠於支付地租，致積欠達二年之總額，已失信用者，若令地上權仍舊存續，實有害土地所有人之利益。本條為保護土地所有人計，特使其以意思表示，向地上權人撤銷其地上權，若另有習慣者，則仍應從其習慣。依原條文第一百十四條規定，法律行為經撤銷者，視為自始無效。惟本條所謂撤銷地上權，並無溯及效力，僅係向將來發生消滅效力，其性質應為終止權，爰將本條「撤銷」二字修正為「終止」。

 

又地上權人積欠地租達二年之總額，土地所有人終止地上權前，仍應踐行定期催告程序，以兼顧地上權人之利益，最高法院六十八年台上字第七七七號判例著有明文，為明確計，爰以明文規定之。其地上權經設定抵押權者，為保障抵押權人之權益，爰增訂土地所有人於催告地上權人時，應同時將催告之事實通知抵押權人，俾抵押權人得以利害關係人之身分代位清償，使地上權不被終止。土地所有人如違反本條規定不予通知時，則對抵押權人因此所受之損害，應負損害賠償之責。地上權有地租之約定經登記者，因該地租已為地上權之內容，具有物權效力。地上權讓與時，受讓人即應合併計算讓與人所欠租額，並與其連帶負清償責任，以保障土地所有人之權益。惟受讓人就前地上權人積欠之地租清償後，得否向該前地上權人求償，則依其內部關係定之。如地租之約定未經登記者，則僅發生債之關係，地上權讓與時，該地租債務並不當然由受讓人承擔，爰增訂第二項。

 

民法第八百三十六條旨在平衡土地所有人與地上權人之間的利益。此規定不僅賦予土地所有人在地租積欠時終止地上權的權利，亦兼顧地上權人與抵押權人的利益保障。透過催告程序與通知抵押權人的設計，法律試圖達到雙方利益的妥善調整，避免因地租積欠問題而產生不必要的爭議，並確保土地使用權的穩定性。

 

本條文旨在規範地上權人積欠地租時，土地所有人得終止地上權的情況，並保障土地所有人的利益。地上權作為用益物權，通常涉及長期使用他人土地的權利，因此，地租的支付成為地上權人對土地所有人應履行的主要義務之一。若地上權人怠於支付地租，可能損害土地所有人的利益，因此立法者設計本條，賦予土地所有人於地租積欠達二年總額時，得催告地上權人支付，逾期不支付時得以終止地上權。

 

在實務操作中，土地所有人在地上權人積欠地租時，必須先行催告。此催告屬於履行請求的一部分，目的是為給予地上權人一次履行義務的機會，避免因輕率終止地上權而損害地上權人利益。根據最高法院六十八年台上字第七七七號判例，地上權的終止權屬於形成權，需由土地所有人向地上權人表示終止意思，且不能具溯及效力，僅對將來發生效力。

 

若地上權設定有抵押權，則土地所有人在催告地上權人支付地租時，亦應同時通知抵押權人。此項規定的目的是為保障抵押權人的權益，因抵押權人對地上權具有利害關係，若地上權因積欠地租而被終止，將可能影響抵押權的實現。抵押權人收到通知後，可選擇代位清償地租，以避免地上權被終止。

 

權利金之性質-預付地租之效力：

地上權非以地上權人交付地租為必要，得為有償或無償，如為有償則其使用土地之對價則稱為地租或租金，換言之系地上權人支付土地所有人之報酬，該性質有以下學說：單純債之關係說2.物上負擔說3.折衷說。地上權倘為有償之設定，則地上權人有支付租金之義務，又支付租金之方式可為定期或一次性支付(即權利金約定之方式)此皆屬於有效約定之方式，不發生變更地上權法定內容之問題(謝在全，民法物權論(中)，新學林，民國99年9月修訂5版，頁45)

 

而通說採取折衷說，認為未經登記之地租屬於單純債之關係，而已經登記之地租與地上權相結合具有物權效力；新法第836條第2項即採取折衷說之見解(鄭玉波，民法物權，三民，2011年2月修訂17版2刷，頁232、謝哲勝，民法物權，三民，2010年6月增訂3版1刷，頁251-252)惟仍有學者持反對見解，詳參謝在全，民法物權論(中)，新學林，民國99年9月修訂5版，頁49，另地租之調整得以適用情事變更原則，現行法亦以明文規定)。

 

一次性給付使用土地租金之約定方式，性質上仍然屬於租金。地上權約定之地租：倘經登記即發生對抗第三人之物權效力，參照民法第836-1條定有明文。預付地租本上述約定一次性給付之權利金約定並非法所禁止，則應具有法律上之效力，若經登記則亦產生物權之效力，準此，預付地租解釋上應認為有效。

 

另外就預付地租有無對抗第三人效力，在現行法之前存有學說討論，然就現行民法836條之1已明文採取非經登記，不得對抗第三人之立場，等同將學說通說見解加以明文規定，換言之依照現行規定須經登記之預付地租才能產生物權效力(劉春堂，判解民法物權，三民，2010年10月修訂7版1刷)

 

本於契約自由原則理屬於當事人得自行約定之範疇，無庸多加干涉，然在於設定地上權登記之時，因屬於物權行為而將產生對抗第三人之效力，解釋上則不屬於當事人得自行約定之範圍，其是否具備對抗第三人之效力仍應視有無登記決定其效力，而應採客觀解釋原則，須視當事人間契約內容所載明之事實決斷。

 

至於地租之約定經登記者，地租即成為地上權的一部分，具有物權效力。當地上權讓與時，新的受讓人必須承擔前地上權人所積欠的地租，並與其連帶負清償責任。這一規定保障土地所有人在地上權轉讓後，仍能確保地租的支付，避免因轉讓而造成地租債務無人清償的情況。然而，若地租未經登記，則僅屬於債權性質，對於地上權受讓人並無拘束力，地租的清償責任仍應依雙方內部約定處理。

 

物權登記之對抗效力應予貫徹：權利金之約定屬於設定地上權之內容，倘業經登記則產生物權效力，又嗣後行使優先購買權取得土地所有權，雖然不論所有法律關係皆存在於雙方當事人間而無其他第三人涉入其中，然物權行為(地上權設定與移轉所有權)與債權行為(買賣價金有無包含先前設定地上權所約定之權利金)性質有別而不應混淆，尤其是須經登記之行為更含有彰顯登記公信力的性質，而無法依當事人間任意約定所決定其範圍與效力。

 

地上權與所有權混同而歸消滅，從而論述原先預收之權利金有無構成不當得利之爭議，除依照地上權人本有支付地租之義務，尚應參照民法第344條混同規定之內容，則混同之主張就法律上看來應可成立，然原本土地所有人收受權利金亦本於原先地上權之約定，且法律並無禁止所有權人於設定地上權後出賣土地之規定，能否因買受人為地上權人而使得地上權因混同而消滅即論斷原先預收之地租(權利金)之法律上原因消滅而構成不當得利，似容有討論餘地。應不成立不當得利為宜，概基於物權登記有對世效力、當事人間契約已有載明、原地上權人行使優先購買權後再據以此之主張有違誠信原則，似構成權利濫用(行優先購買之名，得低於市價購買與取回已交付權利金之實)。

 

簡言之，地上權之設定後已取得對土地之使用利用權利，何以再為取得其所有權之行為即有斟酌空間當事人間約定相互拘束，此為契約應遵守之法理，解釋契約約款探求當事人真意自應先由雙方當事人間同意受到拘束的情況下推斷；準此，約款多已載明權利金不為移轉之字樣，理屬於一方得加以預見，倘容許其主張法律上理由拒以排除先前約定之內容而無正當理由的前提下，顯已侵害他方對契約內容之信賴，此難謂合於公平正義的社會認知。

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