民法第八百三十六條規定註釋-地上權之撤銷

民法第836條規定：

地上權人積欠地租達二年之總額，除另有習慣外，土地所有人得定相當期限催告地上權人支付地租，如地上權人於期限內不為支付，土地所有人得終止地上權。地上權經設定抵押權者，並應同時將該催告之事實通知抵押權人。

地租之約定經登記者，地上權讓與時，前地上權人積欠之地租應併同計算。受讓人就前地上權人積欠之地租，應與讓與人連帶負清償責任。

第一項終止，應向地上權人以意思表示為之。

說明：

查民律草案第一千零八十三條理由謂地上權人，頻年怠於支付地租，致積欠達二年之總額，已失信用者，若令地上權仍舊存續，實有害土地所有人之利益。本條為保護土地所有人計，特使其以意思表示，向地上權人撤銷其地上權，若另有習慣者，則仍應從其習慣。依原條文第一百十四條規定，法律行為經撤銷者，視為自始無效。惟本條所謂撤銷地上權，並無溯及效力，僅係向將來發生消滅效力，其性質應為終止權，爰將本條「撤銷」二字修正為「終止」。又地上權人積欠地租達二年之總額，土地所有人終止地上權前，仍應踐行定期催告程序，以兼顧地上權人之利益，最高法院六十八年台上字第七七七號判例著有明文，為明確計，爰以明文規定之。其地上權經設定抵押權者，為保障抵押權人之權益，爰增訂土地所有人於催告地上權人時，應同時將催告之事實通知抵押權人，俾抵押權人得以利害關係人之身分代位清償，使地上權不被終止。土地所有人如違反本條規定不予通知時，則對抵押權人因此所受之損害，應負損害賠償之責。地上權有地租之約定經登記者，因該地租已為地上權之內容，具有物權效力。地上權讓與時，受讓人即應合併計算讓與人所欠租額，並與其連帶負清償責任，以保障土地所有人之權益。惟受讓人就前地上權人積欠之地租清償後，得否向該前地上權人求償，則依其內部關係定之。如地租之約定未經登記者，則僅發生債之關係，地上權讓與時，該地租債務並不當然由受讓人承擔，爰增訂第二項。

按地上權人積欠地租達二年之總額者，除另有習慣外，土地所有人得撤銷地上權，民法第八百三十六條第一項規定甚明。茍甲○○對系爭土地仍享有地上權，其多年來迄未給付租金，業經祭祀公業定期催告，均屬實在，且祭祀公業所定催告之期間相當，縱未說明欠租數量、期限，衡以過大之催告，僅該超過部分不生效力，尚難謂就債務人應給付部分，亦不生催告效力之旨（本院七十年台上字第三一五九號判例參照），在地上權人（甲○○）應負之租額範圍內，似難謂祭祀公業之催告不發生效力，而不得據以撤銷地上權。原審未詳加研求，徒以祭祀公業委請張世興律師於九十一年十一月七日所發催告甲○○繳付租金，逾期撤銷地上權之信函，因無租金數額、欠租期間之記載，即為該催告不生效力、系爭地上權繼續有效存在之認定，進而駁回祭祀公業上開之先位請求，亦有可議（最高法院95年度台上字第83號民事判決）。