民法第八百三十六條之一規定註釋-土地所有權之讓與

民法第836-1條規定：

土地所有權讓與時，已預付之地租，非經登記，不得對抗第三人。

 

說明：

民法第八百三十六條之一規定：「土地所有權讓與時，已預付之地租，非經登記，不得對抗第三人。」此條文主要針對地上權設定後，地租的預付與登記問題，旨在解決土地所有權變動時，預付地租是否能對抗第三人的法律效果，確保土地交易的安全與穩定。

 

本條之立法理由略以，地上權有地租之約定，而其預付地租之事實經登記者，方能發生物權效力，足以對抗第三人，故土地及地上權之受讓人或其他第三人（例如抵押權人），當受其拘束，爰增訂本條。至於未經登記者，僅發生債之效力，地上權人仍應向受讓人支付地租，惟其得向讓與人請求返還該預付部分，無待明文。

 

民法第八百三十六條之一的規定，強化物權登記制度的公信力，保障土地交易的安全與透明性。透過登記機制，確保地租預付的效力能被第三人知悉，減少因隱藏性合約引發的糾紛，並兼顧地上權人與土地受讓人之間的權益平衡，達到穩定物權關係與促進土地流通的目的。

 

事實行為登記：

地上權(民§836-1)：土地所有權讓與時，已預付之地租，非經登記，不得對抗第三人。

農育權(民§850-9)：農育權準用民§836-1。

不動產役權(民§859-2)：不動產役權準用民§836-1。

 

地上權通常涉及地租的支付，地租可按期支付，也可約定為一次性預付。當地租為一次性預付時，若該預付事實未經登記，則在土地所有權變動時，新的土地受讓人或其他第三人（如抵押權人）不必受該預付地租的拘束，地上權人仍需向新的土地所有人支付地租。此條文的設計，強調物權行為的公示原則，只有經過登記的預付地租，才能產生物權效力，具有對抗第三人的效力。

 

此規定反映物權登記的公信力與公示性原則。物權的設定與變更，必須以登記為公示手段，使得第三人能夠依登記資料判斷相關權利的存在與狀況。若預付地租未經登記，即僅具備債權效力，無法對抗新的土地受讓人。地上權人雖然在與原土地所有人訂立地租預付合約時，已經履行支付義務，但因未辦理登記，無法保護其對抗第三人之權利。此情形下，地上權人可向原土地所有人請求返還已預付的地租，避免經濟損失。

 

本條規定的立法目的，主要在於促進物權公示制度的貫徹與落實，保障土地交易的透明性與安全性。當土地所有權發生變動時，第三人能根據登記資料判斷地租的支付狀況，減少交易中的不確定性，保護土地受讓人的信賴利益，並避免因隱藏性契約而產生的法律糾紛。

 

實務中，若地上權人與土地所有人約定預付地租，應及時辦理登記，以確保預付地租具備物權效力，得以對抗後來的土地受讓人或設定抵押權的第三人。若未登記，地上權人即無法主張對抗效力，只能依契約關係向原土地所有人請求返還預付款，無法排除新土地所有人或第三人的權利行使。

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