民法第八百三十六條之二規定註釋-土地之用益權

民法第836-2條規定：

地上權人應依設定之目的及約定之使用方法，為土地之使用收益；未約定使用方法者，應依土地之性質為之，並均應保持其得永續利用。

前項約定之使用方法，非經登記，不得對抗第三人。

 

說明：

民法第八百三十六條之二規定：「地上權人應依設定之目的及約定之使用方法，為土地之使用收益；未約定使用方法者，應依土地之性質為之，並均應保持其得永續利用。前項約定之使用方法，非經登記，不得對抗第三人。」此條文的設立，旨在規範地上權人使用土地時的行為，確保土地資源得以永續利用，並保障土地所有權人的合法權益。

 

本條之立法理由略以，土地是人類生存之重要資源，土地之物盡其用與其本質維護，俾得永續利用，應力求其平衡，爰增設第一項（瑞士民法第七百六十八條、第七百六十九條、日本民法第二百七十一條、魁北克民法第一千一百二十條、義大利民法第九百七十二條第一項第一款、第一千零六十七條第一項、德國民法第一千零二十條第一項參照）。地上權人使用土地不僅應依其設定之目的及約定之方法為之，且應保持土地之本質，不得為使其不能回復原狀之變更、過度利用或戕害其自我更新能力，以維護土地資源之永續利用。若地上權有約定之使用方法者，其約定須經登記，方能構成地上權之內容，發生物權效力，足以對抗第三人，故土地及地上權之受讓人或其他第三人（例如抵押權人），當受其拘束，爰增訂第二項。

 

民法第八百三十六條之二強調地上權人使用土地時的責任和義務。其核心在於保護土地資源的永續利用，並在使用方法約定上賦予登記的公示效力。這一規定不僅平衡地上權人與土地所有人之間的權利義務，也有助於維持土地交易的透明性和安全性，避免因使用方法不明或未登記而引發的爭議。

 

地上權作為一種用益物權，賦予地上權人使用他人土地的權利。然為防止地上權人過度使用或不當利用土地，法律特別要求地上權人必須依據設定目的及約定的使用方法進行土地利用。此一規定體現用益物權的核心理念，即在享有使用權的同時，也須承擔維護土地價值和保護土地資源的責任。若當事人之間未訂立具體的使用方法，則地上權人應依土地的自然性質和一般使用習慣進行土地利用，避免破壞土地的本質或造成不可恢復的損害。

 

在實務中，地上權的使用方法若有約定，則應辦理登記，以產生物權效力。未經登記的使用方法僅具債權效力，無法對抗第三人。這一點強調物權的公示原則，保障交易安全和第三人的信賴利益。若地上權設定有使用方法而未登記，當土地所有權或地上權轉讓時，受讓人不受該使用方法的拘束。此時，地上權人可能因未登記而喪失對抗效力，必須依照新所有權人的指示重新調整使用方式。

 

另外，法律對於地上權人違反設定目的或約定使用方法，規定土地所有人有權終止地上權。根據民法第八百三十六條之三，若地上權人違反使用規定，土地所有人經提醒或阻止無效後，得依法終止地上權。這一規定，保障土地所有人在面對地上權人不當利用土地時，能夠有效維護自身權益，避免因長期違規使用而造成土地資源的損耗與破壞。

 

用益物權設定目的及使用方法登記：

 

地上權(民§836-2)：地上權人應依設定之目的及約定之使用方法，為土地之使用收益；未約定使用方法者，應依土地之性質為之，並均應保持其得永續利用。前項約定之使用方法，非經登記，不得對抗第三人。

農育權(民§850-3)：農育權準用民§836-2。

不動產役權(民§859-2)：不動產役權準用民§836-2。

 

民法第八百三十六條之二透過明確地上權人使用土地的規範與義務，並賦予登記使用方法對抗第三人的效力，有效維護土地的永續利用和法律秩序，並兼顧土地所有人與地上權人之間的利益平衡。這樣的立法設計，有助於促進土地的合理利用與保護，使土地資源在經濟發展與環境保護之間達到和諧共存。

 

民法第836條第2項關於地租之約定、第836條之2關於使用土地之方法、第838第2項限制地上權人處分之約定、第841條之2區分地上權人與其設定土地上下有使用收益權利之人關於使用收益之限制、第850條之3第2項限制農育權人處分之約定、第850條之9準用第836條第2項及第836條之2、第859條之2準用第836條第2項及第836條之2，如經登記，則已構成地上權之內容，涉及地上權內容之變更，登記機關依法應為實質審查。

 

民法第873條之1關於流抵約款之登記，雖未使物權直接發生變動，但亦涉及物權內容之變更，亦應屬依法實質審查之類型。第913條第3項關於典權絕賣條款之登記，無論是否登記，典權人均依法取得典物之所有權，但由於典權絕賣條款如經登記，則得阻斷出典人讓與典物所有權之受讓人主張公信力之可能。使典權人有確保取得典物之作用，論其實質，絕賣條款之登記已有使典權人終局取得典物之標誌，此涉及典權之物權內容，更涉及第三人交易安全，登記機關亦應依法為實質審查。

 

按地上權人應依設定之目的及約定之使用方法，為土地之使用收益；未約定使用方法者，應依土地之性質為之，並均應保持其得永續利用，民法第836條之2第1項定有明文。又地上權人違反民法第836條之2第1項規定，經土地所有人阻止而仍繼續為之者，土地所有人得終止地上權，民法第836條之3第1項前段亦規定甚明。而上開規定依民法第859條之2，於不動產役權並準用之。本件上訴人前以被上訴人違反約定使用方法為由，於103年1月28日以存證信函向被上訴人終止系爭地役權，已如前述，則被上訴人是否有未依系爭地役權設定之目的及約定之使用方法，而為系爭土地使用之情形，端為上訴人是否合法終止系爭地役權之關鍵所在（臺灣高等法院104年度上字第424號民事判決）。

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