民法第八百三十七條規定註釋-地上權租金繳納義務

民法第837條規定：

地上權人，縱因不可抗力，妨礙其土地之使用，不得請求免除或減少租金。

 

說明：

民法第八百三十七條的規定，旨在保障土地所有人的利益，維持地上權契約的穩定性與預測性。此條文透過明確規範地上權人的租金繳納義務，即便在不可抗力事件發生時，仍應履行支付租金的責任。這一設計，避免不必要的法律爭議，並促進土地契約的穩定與可持續發展。同時，條文亦保留當事人自由約定的空間，使契約更具彈性，能因應實務上多變的情況。

 

本條之立法理由略以，查民律草案第一千零八十二條理由謂地上權存續期間，類皆長久，雖因一時之不可抗力，妨及土地之使用，然他日仍得回復之，應不許其請求免除地租或請求減少租額。若許請求，則不足保護土地所有人之利益，且有啟人健訟之弊也。故設本條以明示其旨。

 

此條文的立法目的在於保障土地所有人的利益，強調地上權人在支付租金義務上的穩定性，即使因不可抗力導致土地無法使用，地上權人亦無權請求免除或減少租金。

 

地上權的存續期間通常較長，涉及數十年甚至上百年。不可抗力事件如天災、戰爭等，雖可能在短時間內妨礙土地的使用，但通常具有暫時性，土地最終仍可恢復使用功能。因此，若允許地上權人在每次發生不可抗力時即請求減免租金，將不利於保護土地所有人的利益，且可能引發大量訴訟糾紛，增加司法成本與法律爭議。為避免此種情形，法律規定地上權人在不可抗力情況下仍須履行支付租金的義務，以維持契約的穩定性。

 

實務上，地上權的設定可為無償或有償。在有償地上權的情況下，地上權人通常需支付地租。若地租的支付約定經過登記，則具有物權效力，對抗第三人；反之，若未經登記，則僅具債權效力，僅對契約當事人發生效力。這意味著，若地上權契約中涉及地租的增減或免除問題，則應依當事人的約定為準。若契約未特別約定不可抗力情況下的地租減免條款，則應適用民法第八百三十七條的規定，地上權人不得主張免除或減少租金。

 

本條文的設計，並非強制規定，而屬於任意性規定，即當事人可於契約中另行約定免除或減少租金的情形。這一彈性設計允許當事人根據具體情況進行協商，達成合意。例如，在涉及投資性地上權契約（如休閒農場或商業開發案）中，雙方可約定若因不可抗力事件（如重大天災或政府政策變更）導致無法營運，則可適度減免租金，以分擔風險，保障地上權人的利益。

 

地上權契約的履行涉及債權關係，地租的支付義務應依契約約定處理。若契約中明訂不可抗力情形下可減免租金，則當事人得據此請求；反之，若無此約定，則應適用民法第八百三十七條，不得免除或減少租金。

 

按稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權，民法第832條定有明文，是地上權人對他人土地得為使用之支配，目的係使用土地之權利。又地上權之設定可為無償或有償，於有償之情形，一般係支付地租。而地上權為物權關係，於有支付地租約定之有償地上權，如未經登記，關於地租之支付義務乃為債之關係，地租金額多寡、增減、免除、支付方法等，由當事人約定。查上訴人於97年1月17日將系爭土地設定系爭地上權予被上訴人，關於地租部分則登記為「地租：空白」乙情，有本案用地之土地登記謄本可稽，是兩造關於地租之相關約定，未經登記，故僅有債之效力，而無物權之效力，合先敘明。…按「地上權人，縱因不可抗力，妨礙其土地之使用，不得請求免除或減少租金。」，民法第837條定有明文，其立法理由：「地上權存續期間，類皆長久，雖因一時之不可抗力，妨及土地之使用，然他日仍得回復之，應不許其請求免除地租或請求減少租額。若許請求，則不足保護土地所有人之利益，且有啟人健訟之弊也。」，是該條規定係指「一時」即短暫時間因不可抗力亦即不可歸責於兩造之事由致無法使用土地之情形，且民法第837條並未排除兩造另行約定之情形，亦即該條非強制規定，而本件關於地租之支付義務乃為債之關係，地租金額多寡、增減、免除等，由當事人約定，亦即於因不可抗力或有不可歸責於被上訴人之事由致影響系爭休閒農場興建或營運時，關於被上訴人之地租給付義務是否減免應視系爭投資及地上權契約之約定而定（臺灣高等法院105年度重上字第1050號民事判決）。

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