民法第八百四十條規定註釋-建築物之補償

民法第840條規定：

 

地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期間屆滿而消滅，地上權人得於期間屆滿前，定一個月以上之期間，請求土地所有人按該建築物之時價為補償。但契約另有約定者，從其約定。

土地所有人拒絕地上權人前項補償之請求或於期間內不為確答者，地上權之期間應酌量延長之。地上權人不願延長者，不得請求前項之補償。

第一項之時價不能協議者，地上權人或土地所有人得聲請法院裁定之。土地所有人不願依裁定之時價補償者，適用前項規定。

依第二項規定延長期間者，其期間由土地所有人與地上權人協議定之；不能協議者，得請求法院斟酌建築物與土地使用之利益，以判決定之。

前項期間屆滿後，除經土地所有人與地上權人協議者外，不適用第一項及第二項規定。

 

說明：

 

謹按依前條之規定，地上權因存續期間屆滿而歸於消滅時，地上權人依法得取回其工作物及竹木，而回復土地之原狀，於此情形，固不生何種問題。設使此工作物係建築物，地上權人不能收回，而又不能再行使用，則其所受損害，實為重大，故除契約另有訂定外，應使土地所有人按照該建築物之時價而為補償，以維持地上權人之利益，俾昭公允。此本條第一項所由設也。又依前項規定，土地所有人於地上權之存續期間屆滿，應按該建築物之時價，而負補償之責任，但土地所有人如無力補償或不欲補償時，亦得請求地上權人於建築物可得使用之期限內，延長地上權之期間，俾雙方均不致有所損害，此種規定，至為允當。如地上權人拒絕延長，是已不願使用其建築物，即不得再享請求補償之權利，以示限制而杜爭端。此本條第二項所由設也。地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期間屆滿而歸消滅，究由土地所有人購買該建築物，抑或延長地上權期間，宜儘速確定，俾該建築物能繼續發揮其社會經濟功能，爰於第一項增列「地上權人得於期間屆滿前，定一個月以上之期間，請求土地所有人按該該建築物之時價為補償」之規定，並將但書中之「訂定」修正為「約定」。至於地上權人所定一個月以上期間之末日，不得在地上權存續期間屆滿之日之後，是乃當然之理。

 

為維持建築物之社會經濟功能，兼顧地上權人之利益，並迅速確定其法律關係，爰於第二項增訂「土地所有人拒絕地上權人前項補償之請求或於期間內不為確答者，地上權之期間應酌量延長之」之規定，使地上權期間當然接續原存續期間而延長，僅生應延長期間之長短問題。如土地所有人願按該建築物之時價補償，由地上權人與土地所有人協議定之；於不能協議時，地上權人或土地所有人得聲請法院為時價之裁定。如土地所有人不願依裁定之時價補償時，適用第二項規定酌量延長地上權之期間，爰增訂第三項。至於上述聲請法院為時價之裁定，性質上係非訟事件（如同非訟事件法第一百八十二條第一項有關收買股份價格之裁定）。依第二項規定地上權應延長期間者，其延長之期間為何，亦由土地所有人與地上權人協議定之；於不能協議時，土地所有人或地上權人得請求法院斟酌建築物與土地使用之利益，以判決酌定延長期間，爰增訂第四項。

 

又此項請求，應依民事訴訟程序行之，性質上係形成之訴，法院酌定期間之判決，為形成判決。依第四項延長期間，以一次為限，故於延長之期間屆滿後，不再適用第一項及第二項規定，俾免地上權期間反覆綿延；但如土地所有人與地上權人另達成協議延長地上權期間者，當尊重其協議，爰增訂第五項。至地上權非因存續期間屆滿而消滅者，因建築物屬工作物之一種，應回歸修正條文第八百三十九條之適用，要屬當然，併予指明。

 

按地上權消滅時，土地所有人以時價購買其上工作物或竹木者，地上權人不得拒絕。地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期間屆滿而消滅，土地所有人應按該建築物之時價為補償；土地所有人，於地上權存續期間屆滿前，得請求地上權人於建築物可得使用之期限內，延長地上權之期間；地上權人拒絕延長者，不得請求前項之補償。民法第八百三十九條第二項及第八百四十條第一項、第二項分別定有明文。依上開規定，以建築物為目的之地上權因存續期間屆滿而消滅時，除有延長地上權之期間或地上權人拒絕延長之情形外，土地所有人負有以建築物時價補償（購買）地上權人以取得建築物所有權之權利、義務。易言之，地上權人於土地所有人不行使延長期限請求權，又不欲購買時，得訴請法院裁判，強制其訂約；土地所有人提出時價補償（購買）時，地上權人無正當理由予以拒絕時，土地所有人亦得訴請法院強制訂約並移轉所有權登記。而建築物之時價不能協議者，地上權人或土地所有人非不得聲請法院裁判之，在土地所有人提出經協議或經法院裁判之建築物時價補償前，尚難謂土地所有人與地上權人就建築物已成立買賣契約。兩造就系爭土地上原來地上權標的之建築物（倉庫）之價值既未達成一致之協議或經法院裁判，就系爭建物買賣契約難認已經成立。系爭建物係供倉庫使用，非供住居之房屋使用，其租金無土地法第九十七條規定之限制，兩造亦未達成以台灣省政府頒布之省公有房屋租賃契約租金標準為計算系爭建物不當得利之標準，原審因認無前開租賃契約租金標準適用，並未違背法令（最高法院95年度台上字第2148號民事判決）。

 

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