民法第八百四十一條規定註釋-地上權之永續性

民法第841條規定：

地上權不因建築物或其他工作物之滅失而消滅。

 

說明：

地上權作為一種物權，其標的物為土地，而非土地上之建築物或其他工作物。因此，即使地上權人所設置的建築物或工作物因火災、自然災害等原因滅失，地上權本身仍不因此消滅，這體現地上權的永續性。立法者設立本條規定的主要理由在於，地上權的核心目的在於使用和收益土地，而非建築物或工作物本身。因此，即便地上物滅失，只要地上權的存續期間未屆滿，地上權人仍可依照地上權的約定，繼續使用土地，再次建設新的建築物或工作物。

 

本條之立法理由略以，查民律草案第一千零七十八條理由謂地上權其地上之工作物或竹木滅失，則標的物欠缺，然不因標的物欠缺之故，使其權利消滅。蓋地上權之標的物為土地，非工作物或竹木也。故設本條以明示其旨。

 

地上權之永續性體現於，即便地上物滅失，地上權人仍享有在該土地上重建的權利。此一規定確保地上權人對土地使用之長期利益，不會因一時之意外而受影響。此外，也支持地上權之存續與地上物有無無關，即便原本約定以建築物為目的者，地上物滅失後，地上權人仍可重建，不影響地上權的存續。

 

地上權的永續性規定保障地上權人對土地使用之穩定性與連續性。即使地上物滅失，地上權人仍可持續利用土地，進行重建，從而達到充分使用土地的目的，並維持不動產使用權利的延續。此一立法設計，有助於穩定土地利用秩序，促進經濟發展，也減少因地上物滅失所引發的法律爭議。

 

另外參照36年院解字第3596號，地上權之成立或存續與地上物之有無並無關係，即便以有建築物為目的者，並不禁止先設定地上權，然後再進行建築；倘當事人間另有約定地上權不因建築物滅失而消滅，則地上權人仍有使用土地之權，此於民法第841條亦定有明文，簡言之，地上權的範圍解釋上須視土地利用之情況與當事人間之約定做為判斷標準決定（劉春堂，判解民法物權，三民，2010年10月修訂7版1刷，頁305-306)

 

地上權之範圍

因此地上權之範圍，具體而言，包含附屬之土地，此亦可參照最高法院48台上928號判例意旨，諸如房屋之庭院或房屋後之空地等…以及約定時附屬行為，惟條文明文不包含建築物上可設定地上權，又分別共有土地時，因應有部分於未分割前無從特定，因此無於應有部分設定地上權之餘地，此參照最高法院88台上2943判決意旨。

 

地上權之範圍如何認定，地上權為以有建築物或其他工作物為目的之物權，又所謂建築物指定著於土地上或地面下具有頂蓋、牆垣、足以避風雨供人起居出入之構造物，通稱之地下室亦包含在內；又所謂工作物，指建築物以外，在土地上空、地表與地下之一切人為設備而言，例如池埤、水圳、深水井、提防等引水、防水或蓄水之建造物，橋梁、隧道、高架橋或道路等交通設備，電線桿或鐵塔、銅像、紀念碑、地窖等均屬之(謝在全，民法物權論(中)，新學林，中華民國99年9月修訂5版，頁6-7、王澤鑑，民法物權，三民，2010年6月增訂2版，頁359-360、鄭玉波著黃宗樂修訂，民法物權，三民，2008年修訂15版2刷，頁191-192)

 

建築物的認定

關於建築物的認定，建築法第4條明確列出建築物之範圍，包括頂蓋、牆垣等基本結構，此可作為判斷地上物是否為建築物的重要依據。同時，工作物則包括水池、水井、橋樑、隧道等非建築物的人工設施，這些設施若滅失，也不影響地上權的存續。參照建築法第4條之規定，認定上方能調合民法與特別法之規定(吳光明，新物權法論，2009年9月初版1刷，頁292)。地上權之範圍通常包括建築物、工作物及其附屬之土地。例如，房屋的庭院、停車場或後方空地等，均屬於地上權的使用範圍。根據實務判例，地上權包含附屬土地，這與地上權的設置目的密切相關，即使沒有建築物，地上權仍可存在，並允許地上權人在土地上進行必要的建設或改良。

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