民法第八百四十一條之二規定註釋-使用收益之權益限制

11 Apr, 2015

民法第841-2條規定：

區分地上權人得與其設定之土地上下有使用、收益權利之人，約定相互間使用收益之限制。其約定未經土地所有人同意者，於使用收益權消滅時，土地所有人不受該約定之拘束。

前項約定，非經登記，不得對抗第三人。

說明：

民法第841-2條的制定，是為解決現代土地立體利用所衍生的權利衝突問題。傳統的地上權設定，主要限於平面土地使用，但隨著城市化進程與公共建設需求的增長，土地使用已經延伸至垂直空間，形成上下重疊的立體利用。區分地上權便是針對此種情況，賦予權利人得以在上下空間內進行設定的權利，進一步促進土地資源的合理配置。

本條之立法理由略以，區分地上權呈現垂直鄰接狀態，具有垂直重力作用之特性，與平面相鄰關係不同。為解決區分地上權人與就其設定範圍外上下四周之該土地享有使用、收益權利之人相互間之權利義務關係，爰於第一項前段明定得約定相互間使用收益之限制。此項限制，包括限制土地所有人對土地之使用收益，例如約定土地所有人於地面上不得設置若干噸以上重量之工作物或區分地上權人工作物之重量範圍等是。又與土地所有人約定時，土地所有權人自應受該約定之拘束，僅於與其他使用權人約定時，始發生該約定是否須經土地所有人同意及對其發生效力與否之問題，爰增訂後段規定。至所謂使用收益權，包括區分地上權與普通地上權均屬之。又前項約定經登記者，方能發生物權效力，足以對抗第三人，故土地及地上權之受讓人或其他第三人（例如抵押權人），當受其拘束，爰增訂第二項。

在區分地上權設定後，地上權人與其他擁有土地使用、收益權利的權利人之間，往往會因垂直空間的重疊利用產生利益衝突。例如，大眾捷運系統行經地下隧道，若地表建造超重型建築物，可能對地下隧道造成壓迫或損壞，反之，地下隧道的噪音與振動亦可能影響地表建築物的使用。為此，第841-2條明定，區分地上權人可與上下相鄰的使用權人，透過協議約定使用收益的限制，以避免衝突並確保彼此權益。

條文第一項規定，若區分地上權人與其他使用權人間達成的約定，未經土地所有人同意，則在該使用收益權消滅時，土地所有人不受該約定的拘束。這一設計，旨在保護土地所有人不被不合理的限制約定所拘束，維持其在土地權益上的基本保障。

此外，為確保這些使用收益限制約定能夠對抗第三人，第841-2條第二項進一步要求，該約定必須經過登記，方能具備物權效力。這樣一來，無論是地上權的受讓人還是土地的其他權利人（如抵押權人），都必須尊重已登記的約定內容，避免因權利變動而影響現有的使用安排。

區分地上權作為現代土地利用制度的重要補充，具有垂直鄰接的特性，不同於傳統地上權僅涉及平面的相鄰關係。因此，在適用相鄰關係規範時，不僅要考量平面的相鄰關係，還需同時顧及垂直空間的重力作用與相互影響。第841-2條的增訂，為這些複雜的權利關係提供一個法律依據，使當事人間能夠透過約定調整彼此的權利義務，促進土地資源的立體化利用，並維護城市建設的穩定發展。

民法第836條第2項關於地租之約定、第836條之2關於使用土地之方法、第838第2項限制地上權人處分之約定、第841條之2區分地上權人與其設定土地上下有使用收益權利之人關於使用收益之限制、第850條之3第2項限制農育權人處分之約定、第850條之9準用第836條第2項及第836條之2、第859條之2準用第836條第2項及第836條之2，如經登記，則已構成地上權之內容，涉及地上權內容之變更，登記機關依法應為實質審查。民法第873條之1關於流抵約款之登記，雖未使物權直接發生變動，但亦涉及物權內容之變更，亦應屬依法實質審查之類型。第913條第3項關於典權絕賣條款之登記，無論是否登記，典權人均依法取得典物之所有權，但由於典權絕賣條款如經登記，則得阻斷出典人讓與典物所有權之受讓人主張公信力之可能。使典權人有確保取得典物之作用，論其實質，絕賣條款之登記已有使典權人終局取得典物之標誌，此涉及典權之物權內容，更涉及第三人交易安全，登記機關亦應依法為實質審查。

土地立體利用所衍生之權義關係，不以前後左右之平面關係為限，尚包括上下立體關係。前後左右平面關係之權義，固可依民法相鄰關係（民774-798）之規定，予以調整。但上下立體關係之權義，較為複雜，僅賴民法相鄰關係之規定很難妥善調整。例如大眾捷運系統行經之地下空間，其地表若建造超重量級建築物或施予重壓，將使空間隧道陷落，因而需限制或禁止在地表上建造一定限度以上重量之工作物；反之，大眾捷運系統若在地下不斷發生振動或噪音，將有礙地表之正常使用，因而地表使用人，得要求地下不得發出一定分貝以上之噪音或一定限度以上之振動。像此因土地立體利用所生上下關係權義之調整，逾越民法相鄰關係規定之範疇。

為解決上述問題，民法第841條之2第1項規定：「前項（區分）地上權人，得與就其設定範圍外之該不動產享有使用、收益權利之人，約定相互間使用收益之限制。」而為確保當事人間上開約定之安定性，避免日後因土地權利移轉而受影響，該條第2項進一步規定：「前項約定經登記者，對該地上權或該不動產有使用、收益權利之受讓人，具有效力。」換言之，透過區分地上權（空間權）人與其四周下上之不動產權利人有關相互間使用收益限制之約定，亦即契約法理，來調整彼此間之權義。除上述相鄰關係法理及契約法理外，空間權利害關係人權義之調整尚可透過物權優先效力之法理為之。所謂物權優先效力，即基於「時間在先，權利在先」之原則，同一標的物上，有二以上能相容物權存在時，成立在先之物權優先於成立在後之物權。據此，土地所有人設定區分地上權後於同一土地上再設定一般地上權或區分地上權時，其再設定地上權之權利行使，不得妨害先設定之地上權。

「註記登記」之意義與法律性質

一、意義

土地登記機關往往將法定登記事項以外之特定事項登載於不動產登記簿其他登記事項欄（即所謂「註記」），使其內容得以公開於外部。亦即在標示部、所有權部或他項權利部其他登記事項欄內註記資料之登記。

二、法律性質

註記登記之性質與主登記及附記登記之性質不同，主登記及附記登記因發生登記之法律效力，其性質屬行政處分。但有關註記登記之性質，是否屬於行政處分，在學說與實務上則有爭議：

事實行為（非行政處分）

耕地三七五租約應由出租人會同承租人向鄉（鎮、市、區）公所申請登記；另鄉（鎮、市、區）公所辦畢租約登記後，通知地政事務所於登記簿予以註記。但此項租約登記係為保護佃農及謀舉證上之便利而設，並非須經登記，始能生效。此項租約性質係為債權關係，就本質上其租約登記，非屬土地登記之範疇。準此，耕地三七五租約註記，其性質為事實行為，並未發生法律效果。

有關土地徵收之註記登記，係基於該土地被納入土地徵收計畫而為之登記，且整個土地徵收計畫須先經主管機關核准，亦即該註記登記係依附於土地徵收此一行政處分，僅屬其後之行政行為，應不屬行政處分，從而其相對人依法不得對之提起行政救濟。因此，登記機關所為之註記，僅是對於已發生法律效果之行政行為為資訊揭露，促使第三人於交易上或登記人員於登記審查上之注意，並未新創法律效果，從而屬事實行為。

按註記登記應屬於行政上之事實行為，因其係在土地登記簿之標示部、所有權部或他項權利部其他登記事項欄註記資料之登記，僅係客觀事實之記載，對內在促使嗣後登記人員注意，對外，則為提供資訊，使第三人知悉其事實，避免遭受不利益。由於註記登記與不動產物權得喪變更之主登記，以及限制登記或他項權利內容變更登記之附記登記不同，並不發生任何登記之效力，即不生不動產取得、設定、喪失及變更之效力，亦未對外直接發生法律效果，故其性質以解為係事實行為較妥。

因其是事實行為，故對之不得提起訴願或撤銷訴訟。惟依行政機關囑託方式而為之註記登記，得以囑託前之行政措施為標的，提其訴願或撤銷訴訟。至若登記機關逕為之註記登記，雖亦不得對之提起訴願或撤銷訴訟，但土地所有權人如認該註記登記違法，影響土地所有權之圓滿狀態，損害其權利，得向行政法院提起一般給付訴訟，請求除去該註記，以資救濟。

行政處分

以下係在不動產登記簿之其他登記事項欄以註記方式予以登記，並於登記完畢時，對外直接發生法律效力：

依土地法第79條之1第1項規定對土地權利辦理預告登記，一經登記完畢，登記名義人對於不動產權利所為之處分即受限制。

依民法第826條之1第1項與土地登記規則第155條之1第1項規定辦理之共有不動產使用管理登記，以及依民法第841條之2與土地登記規則第155條之2規定辦理之土地使用收益限制登記。而此等登記之辦理，係於不動產登記簿上為註記登記，並附以共有物使用管理專簿或土地使用收益限制約定專簿方式公示；其一經登記完畢，不僅使發生對抗第三人之效力；且實質上其為附隨於不動產物權，已構成對於不動產行使權利（使用收益或限制）之內容，亦即發生物權內容變更之效果。

此種註記登記之法律性質屬行政處分，故得以提起訴願或撤銷訴訟。