民法第八百四十一條之四規定註釋-民法第三人之權益補償

民法第841-4條規定：

區分地上權依第八百四十條規定，以時價補償或延長期間，足以影響第三人之權利時，應對該第三人為相當之補償。補償之數額以協議定之；不能協議時，得聲請法院裁定之。

 

說明：

民法第841-4條之規定，主要針對在延長區分地上權期間或以時價補償建築物的情況下，可能對第三人權利造成不利影響的補償問題。此條文明確要求，若該等措施足以影響第三人之合法權益時，應對該第三人進行相當的補償，以維持公平與衡平原則。

 

區分地上權之工作物為建築物，依修正條文第八百四十條規定以時價補償或延長期間，足以影響第三人之權利時，例如同意設定區分地上權之第三人或相鄰之區分地上權人，其權利原處於睡眠狀態或受限制之情況下，將因上開情形而受影響等是，基於公平原則，應由土地所有人或區分地上權人對該第三人為相當之補償。補償之數額宜由當事人以協議方式行之；如不能協議時，始聲請法院裁定，此裁定性質上屬非訟事件。

 

民法第841-4條規定旨在保護第三人的合法權益，平衡地上權人、土地所有人及第三人之間的利益衝突。此規定反映現代物權法中對公平原則的重視，並透過補償機制和非訟程序，促進土地立體利用和社會經濟的穩定發展。

 

在實務中，區分地上權涉及的第三人通常包括抵押權人、承租人或其他享有使用收益權的權利人。若法院依民法第840條裁定延長地上權期間或要求以時價補償建築物，可能會改變第三人對該地上權或相關不動產的預期權益，甚至影響其經濟利益。因此，本條文特別要求在這種情形下，應考量第三人的損失情形，對其進行適當的補償。

 

關於補償的金額，條文建議先由當事人雙方協議決定，這樣有助於促進爭議的和平解決。但若雙方無法達成協議時，則可以聲請法院裁定，讓法院根據公平原則和具體情況來判斷補償的合理金額。此裁定程序屬於非訟事件，強調的是程序上的簡化和效率。

 

在法律解釋上，補償金額的計算通常涉及多方面因素，例如地上權設定時土地價值的減少、地租損失，以及地上權延長對第三人利益的實質影響。若第三人的權利處於「睡眠狀態」或本身已受限制，此時補償金額應適度調整，不應過度擴大，以免過度保障第三人權益而侵害土地所有人或區分地上權人的合法權利。

 

841之4條在解釋上，對於第三人之補償，法院裁判時應考量設定區分地上權時原來土地價值減少的部分、使用費用之部分，即設定地上權之租金、造成畸零地，即使得原來土地不能使用之相當價值做標準；倘非屬於土地所有人或其他用益物權人行使有利之空間範圍，則不能認為當然有所損失，而無庸補償(吳光明，新物權法論，三民，2009年9月初版1刷，頁351-352)。(六)又在農地上設定區分地上權，依照司法院大法官解釋意旨，雖然耕地性質上不適合設定地上權，因此無法在耕地上時效取得地上權之見解，應屬於舊法時並未有區分地上權之規定之看法，解釋上倘於農地使用與區分地上權使用目的不相衝突的情況下，農地之上似得設定區分地上權（劉春堂，判解民法物權，三民，2010年，10月修訂7版1刷，頁310）。

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