民法第八百四十一條之五規定註釋-權利行使之設定

民法第841-5條規定：

同一土地有區分地上權與以使用收益為目的之物權同時存在者，其後設定物權之權利行使，不得妨害先設定之物權。

 

說明：

民法第841-5條的制定，旨在調整同一土地上多重用益物權之關係，特別是區分地上權與其他用益物權之間的權利衝突問題。區分地上權為一種針對土地立體空間的權利，允許土地在不同高度或地下設置使用權，以提高土地立體利用的效率。然而，當同一土地上同時存在區分地上權與其他使用收益為目的的物權（如地役權、典權等）時，可能產生權利行使的衝突。因此，法律明定後設定的物權行使不得妨害先設定的物權，以確保物權秩序的穩定性和公平性。

 

本條之立法理由略以，基於區分地上權係就土地分層立體使用之特質，自不宜拘泥於用益物權之排他效力，是土地所有人於同一土地設定區分地上權後，宜許其得再設定用益物權（包括區分地上權），反之，亦然，以達土地充分利用之目的。此際，同一不動產上用益物權與區分地上權同時存在，自應依設定時間之先後，定其優先效力，亦即後設定之區分地上權或其他用益物權不得妨害先設定之其他用益物權或區分地上權之權利行使。又區分地上權（或用益物權）若係獲得先存在之用益物權（或區分地上權）人之同意而設定者，後設定之區分地上權（或用益物權）則得優先於先物權行使權利，蓋先物權人既已同意後物權之設定，先物權應因此而受限制。再所謂同一土地，乃指同一範圍內之土地，要屬當然，併予敘明。

 

民法第841-5條之立法目的在於促進土地的有效利用，保障不同物權之間的協調行使，並維持物權關係的安定性。該規定不僅反映物權法中的基本原則，亦充分考量現代社會中土地立體利用的需求，有助於減少不動產權利衝突，提升土地使用效率。

 

根據本條規定，若土地所有人在同一範圍內先設定某一用益物權（例如地役權），之後再設定區分地上權，則後設定的區分地上權在行使權利時，應尊重並不得妨害先設定的地役權之權利行使。反之亦然，若先設定的是區分地上權，後設定的用益物權在行使時亦應避免影響區分地上權的權利範圍和利益。

 

此條文體現物權法中的「時間優先原則」，即基於「先設定，先保障」的原則，優先保障先設定物權的行使權益，避免後來設定的物權因權利衝突而影響原有物權的正常行使。此原則對於維護不動產物權的穩定性和權利行使的安全性具有重要意義。

 

然而，若後設定的物權獲得先設定物權權利人之同意，則情況有所不同。基於當事人之合意，後設定的物權可享有優先行使的權利，因先設定物權的權利人已經同意後設定物權的存在及行使，應視為對自身權利行使的限制。因此，雙方合意的效力在此情形下優先於法律的時間優先原則。

 

最後，本條中的「同一土地」係指同一地號或同一範圍內的土地，即無論在地表、地下或空中皆屬於同一不動產。此範圍應包括區分地上權設定的立體空間範圍，以確保不同高度或深度的權利行使在法律框架內得以合理調整與協調。

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