民法第八百五十一條規定註釋-地役權之意義
民法第851條規定：
稱不動產役權者，謂以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權。
說明：
民法第851條規定之地役權，現稱為「不動產役權」，其目的是以一不動產（供役不動產）提供便利於另一不動產（需役不動產），例如通行、汲水、採光、眺望、電信等特定目的。地役權屬於物權，具有排他性與對抗第三人之效力。依物權法定原則，不動產役權之取得、設定、喪失及變更，須經登記方能生效。這表示，即使當事人雙方已就地役權達成協議，但在登記之前，地役權人並無對抗不動產所有人或第三人之效力。
本條之立法理由略以，不動產役權，謂以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權。其為用益物權之一種。民法本規定有「地役權」，惟因需役及供役客體已從土地擴張至其他不動產，故更名為不動產役權。
地役權的設定需符合物權法定原則，即其成立、變更及喪失，必須經過合法登記程序才能發生法律效力。這意味著，當事人雖然可以私下協議設定地役權，但若未完成登記，地役權無法對抗不動產所有人及第三人。例如，若需役不動產所有人與供役不動產所有人就通行權達成協議，但未辦理地役權登記，當供役不動產轉讓給第三人時，需役不動產對該第三人即喪失該權利的主張。
不動產役權一經登記，具有物權效力，對第三人產生拘束力，即使需役地或要役地的所有權變更，新所有人仍需尊重役權的存在。役權的法律效力在於保障役權人的合法使用權利，並維護不動產之間的相鄰和諧關係。
「不動產役權」是指他人的不動產供自己的不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他特定便宜之用為目的之權(民法第851條)。「不動產役權」是以他人的不動產承受一定負擔，以提高自己不動產利用價值的用益物權，立法的目的是要用有限成本提升土地和土地上定著物利用效率，比起舊法的地役權來說，更可以積極的使用供役地。例如：某人為可以遠眺住家前方的美景，和前面空地的所有人簽訂「遠眺地役權」契約，請求他的土地建物不可高於多少公尺，以免妨礙其景觀。但基於物權必須公示的原則，以及保護交易安全，地政機關未來應配合將不動產役權的具體內容，在土地登記簿上辦理登記。
民法物權編之地役權已修正為不動產役權,具有下列特色:
一、供役、需役之客體已擴大為不動產,且不動產役權與用益物權可重疊設定,並增訂用益權人之不動產役權、自己不動產役權,俾充分發揮調節不動產利用之機能,促進不動產資源之利用效率。
二、不動產役權之便宜內容予以例示性之類型化,便利不動產役權便宜內容之登記,實現登記之公示機能,保障交易安全,並使不動產役權與用益物權之重疊設定容易實現。
三、不動產役權人對供役不動產負永續利用義務,以維護地球上之不動產資源。我國不動產役權未來應有盎然之生機。
地役權為我國民法中重要之物權之一，其規範設計旨在調節不動產之相鄰利用，並透過法律行為及登記制度保障權利人之利益。地役權的設立，有助於解決不動產利用中的實務問題，達到資源共享與土地有效利用的目的。
地役權的設立，常見於不動產之間存在相鄰關係，且其中一方不動產之利用需要依賴另一方不動產提供便利。以通行地役權為例，若一不動產因為地理位置無法直接通達公共道路，其所有人可與鄰地所有人協議，取得通行地役權，藉以解決交通不便之問題。然而，地役權的效力並非因協議成立而即刻生效，而是必須經由登記程序完成後，方能對抗供役不動產之所有人及第三人。
此外，地役權之性質上具有永續性，除非另有約定或因法律規定終止，否則該權利可隨不動產之轉讓而一併移轉，並不因供役或需役不動產所有權之變動而影響地役權的存續。這意味著，即使供役不動產的所有權轉讓給他人，新所有人仍須承認並受地役權之拘束。
為促進不動產資源之充分利用，民法規定地役權得與其他用益物權並存，尤其是在不動產密集使用的情況下，如都市建設、農業灌溉等。地役權的設立，不僅可解決不動產使用上的限制問題，還可增進不動產的利用效率。特別是在涉及電信設施的安裝、眺望權保障等情形，不動產役權更顯示其重要性。
然而，若當事人雙方於地役權設定協議中，僅約定地役權的內容而未完成登記，則地役權人尚無法依此協議向法院主張對供役不動產之使用權。例如，若通行地役權尚未完成登記，則地役權人不得主張有通行該土地的權利。
地役權的特性與作用
用益性：
地役權屬於用益物權，旨在提升需役不動產的利用效率。例如，某住宅區的通行路徑穿越鄰近的不動產，則該鄰近不動產即屬供役不動產，其所有人需依約提供通行便利。這種用益性有助於解決不動產因地理位置或自然限制導致的實際使用困難。
地役權在現代社會的適用範圍已超越傳統的土地用途，涵蓋多種不動產便利用途。例如，為支持城市基礎設施建設與運營，地役權可應用於鋪設地下電纜、通信光纖、供水管道等公共設施的維護及使用。同時，隨著科技進步與社會需求的多樣化，地役權的設置對於促進資源整合、提高土地利用效率具有重要意義。
從屬性：
地役權具有從屬性，意即地役權的存續與需役不動產密切相關，不能與需役不動產分離單獨存在或轉讓。例如，當需役不動產轉讓時，地役權會隨之移轉給新所有人，從而保持需役不動產的便利用途。民法第853條：「不動產役權不得由需役不動產分離而為讓與，或為其他權利之標的物。」
不可分性：
地役權具有不可分性，無論需役不動產或供役不動產是否分割，地役權仍對整體不動產發生效力。例如，若需役不動產分為多塊土地，地役權適用於所有分割後的土地，而非僅限於某一部分。民法第857條：供役不動產經分割者，不動產役權就其各部分仍為存續。但不動產役權之行使，依其性質祇關於供役不動產之一部分者，僅對於該部分仍為存續。
對抗效力：
地役權登記後具有對世效，任何第三人皆不得侵害或阻撓需役不動產對供役不動產的合法使用。例如，供役不動產所有人不得擅自阻止需役不動產的通行，否則地役權人可依法提起救濟。
依債之契約同意設定役權之一方，固負有使他方取得該役權之義務，惟他方在登記為役權人之前，仍不得據以對抗不動產所有人
雙方應充分協商並明確約定地役權的具體用途、範圍及期間，並依法完成登記手續。未經登記的地役權雖在雙方法律關係中可能有效，但對第三人無效，易引發權益紛爭。此外，若供役不動產所有人對地役權的實行設置障礙，需役不動產所有人可依據法律尋求司法救濟，保障地役權的有效行使。
按稱不動產役權者，謂以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權，民法第八百五十一條定有明文。而不動產役權為物權之一種，依同法第七百五十八條第一項規定，其係因法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。準此，依債之契約同意設定役權之一方，固負有使他方取得該役權之義務，惟他方在登記為役權人之前，仍不得據以對抗不動產所有人，主張有通行等便宜之用之權利存在。查系爭協議書二條約定：李瑞濱向上訴人請求通行地役權，上訴人同意提供除系爭四○．九坪所約定之寬度外，另加寬到除內含該四○．九坪的寬度外，從上開界址西邊起算三公尺，提供通行。李瑞濱同意支付一百三十萬元，作為通行使用之代價。…測量複丈完成，取得成果圖五日內送地政機關做通行地役權登記時等語，若僅為上訴人與李瑞濱就系爭土地約定設定通行地役權，並無於該地役權設定登記前，李瑞濱即得通行之意，則依上開說明，李瑞濱在登記為該土地之地役權人之前，似未取得通行該土地之權利。而系爭土地尚未完成地役權之登記，既為兩造所不爭，則原審未探求上開約定之真意為何，遽依系爭協議書約定，確認李瑞濱對甲案所示土地之通行權存在，及命上訴人不得設置地上物或為任何妨害通行之行為，自嫌速斷（最高法院104年度台上字第1776號民事判決）。
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